Оценка недвижимости, применение различных подходов.

Введение

В настоящее время сфера недвижимости плотно вошла в повседневную жизнь человека. В связи с этим необходимо отметить, что при совершении ряда операций с недвижимым имуществом, процедура оценки является обязательной, что установлено на законодательном уровне. С использованием системного подхода к оценке недвижимости процедура оценки, как системы обретает четкость и слаженность в работе.
Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ № 297 от 20.05.2015 г., Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ № 299 от 20.05.2015 г.
Существуют различные виды стоимости объектов - рыночная, инвестиционная, стоимость замещения и т.д., для каждой из которых применяется один из подходов оценки стоимости: затратный, доходный и рыночный. Выбор того или иного метода оценки зависит от множества факторов (характер объекта, цели, функции оценки и наличия необходимой информации). Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Специалистам рекомендуется применять наибольшее число методов оценки для получения наиболее точных значений стоимости, снижения возможных рисков.



1. Анализ различных подходов к оценке недвижимости

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется изготовление аналогичного по назначению и качеству объекта в приемлемые сроки, т. е. для того, чтобы создать объект равной полезности.
Таким образом, в затратном подходе стоимость оцениваемого объекта равна восстановительной стоимости его строительства по имеющейся проектно-сметной документации с учетом интересов всех участников проекта и налогов за вычетом накопленного износа плюс стоимость земельного участка (в собственности или аренде). Данный метод может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ.
Наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе ситуации, после которого было принято решение не о покупке объекта - аналога на первичном или вторичном рынке, а о строительстве нового. Затратный подход применяется также при оценке уникальных или специализированных объектов, но только для тех, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги.
Затратный подход особенно полезен:
при оценке новых или объектов собственности, техническое состояние которых можно признать как хорошее. Для новых технических объектов суммарный износ обычно довольно мал, что сводит к минимуму погрешности при расчете износа;
для объектов собственности специального назначения, которые редко продаются на открытом рынке или сами не создают потока доходов, затратный подход предоставляет логичную процедуру для расчета стоимости;
использование методов затратного подхода обычно позволяет провести идентификацию конкретных активов, т.е. оценщик обладает полной информацией о том, что именно включено в оценку.
Затратный подход позволяет оценщику количественно определить различные виды износа, что может оказаться важным в некоторых ситуациях, например, при урегулировании страховых разногласий или при оценке в целях имущественного налогообложения.
Что касается применения затратного подхода при оценке встроенных помещений, то в этом случае явным образом не учитываются такие параметры, как место расположения, тип планировки, этаж, организационно - правовые ограничения на эксплуатацию подобного рода объектов недвижимости.
Затратный подход обладает рядом преимуществ: вся применяемая информация достоверная, поэтому данные эффективны и без аналитики с поправкой на будущие изменения; высокие показатели надежности, подход универсален при оценке объектов движимого имущества. Подход может оказаться единственным применимым при анализе нового строительства, при оценке рационального использования земельных ресурсов, при оценке зданий специального назначения. Подходом часто пользуются специалисты страховых компаний и налоговых служб.
Явным недостатком подхода становится невозможность прогнозирования будущей прибыли, то есть собственник не может знать об экономической выгодности и сроке окупаемости вложений. Трудность создает оценка уникальных зданий, зданий, исторически значимых зданий, а также зданий, подверженных физическому и функциональному износу. При проведении расчетов заметена выгода для стороны продавца, интересы будущего собственника остаются неосвещенными.
Можно заметить, что подходом охватывается огромный объем анализируемой информации, почему процесс ее обработки становится долговременным и трудоемким. Результаты столь ответственной работы оправдывается при оценке проектов технологических линий, энергетических комплексов и т.п.