Курсовая работа по гражданскому праву на тему Договор купли-продажи недвижимости

Понятие недвижимого имущества вошло в гражданские правоотношения и хозяйственный оборот нашего государства относительно недавно. Во время становления командно-административного механизма недвижимое имущество выступало лишь в качестве объекта собственности государства. В некоторых случаях допускалось право собственности граждан на определенные разновидности недвижимого имущества, к примеру, дома жилого типа.
Однако гражданско-правовая теория разрабатывала данный вопрос, продолжая традиции русского права дореволюционного периода. Сам термин «недвижимость» образовался в законодательстве Российского государства достаточно поздно и заменил ранее действовавшие различные понятия, которые регулировали правовой статус строений и участков земли.
Решающий шаг в формировании понятия недвижимого имущества сделал Гражданский кодекс Российской Федерации, который не только предоставил определение недвижимым вещам в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ , но и установил общие положения юридического режима недвижимого имущества.
Подразделение вещей на движимые и недвижимые находит широкое использование и в законодательстве иных государств. Так, в соответствии с законодательством Франции, к недвижимости следует отнести землю и непосредственно связанные с ней строения, леса, урожай и др. К недвижимости также отнесены автомобили, сырье и инструменты, применяемые на предприятии, орудие сельского хозяйства и иные вещи, хотя и движимые по собственной физической природе, однако предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимого имущества в физическом смысле.
Все другие вещи следует отнести к движимым вещам. В связи с развитием рыночной системы экономики в РФ роль недвижимого имущества в имущественном положении физических лиц и организаций существенно выросла.
Отечественный рынок недвижимого имущества отражает все насущные проблемы переходной системы экономики и определяется неравномерным развитием собственных сегментов, несовершенной базой законодательства и низким уровнем инвестиционной активности физических лиц и организаций. Вместе с тем, данный рынок представляет из себя перспективную область капиталовложения.
Недвижимость обладает, как правило, сложным характером, т.к. состоит из комплекса разнородных вещей, составляющих единое целое и применяемых по одному назначению. Среди «традиционного» недвижимого имущества лишь участок земли, если на нем отсутствуют постройки, насаждения либо сооружения, следует отнести к простым вещам. Во время осуществления сделок с недвижимым имуществом стороны имеют право распорядиться как любой вещью, которая входит в недвижимое имущество, так и любой наиболее сложной недвижимостью, исключив из ее структуры любую входящую в нее вещь.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» определяет процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – правового акта признания и подтверждения государством образования, обременения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество согласно ГК РФ.
Данный правовой акт признается необходимым фактом – определенным обстоятельством, с которым законодательство связывает формирование либо прекращение прав на имущество. Важность данного института подчеркивается также и тем, что государственная регистрация считается единственным доказательством того, что существует реальное, зарегистрированное право.
Именно по этой причине знание основ государственной регистрации недвижимости, верное его понимание и использование признаются обязательными условиями для эффективного и на правовом уровне безопасного участия физических лиц и организаций в административных и гражданских правоотношениях.
В основании разделения вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на земельный участок, так как недвижимость вещи устанавливается, в первую очередь, через связь с землей. Вместе с тем земля, по причине ее обременения, подвергается в частном обладании таким обременением, которое не характерно для движимых вещей.
Объекты недвижимого имущества также отличаются по собственному происхождению: сформированные природой без человеческого участия, признающиеся результатом человеческого труда, и, в конечном счете, объекты, хоть и образованные человеческим трудом, однако связанные с основой природы настолько, что в отрыве от нее не могут функционировать.
Недвижимое имущество имеет повышенную ценность в экономической сфере. Это обуславливается тем, что она предназначена для продолжительного пользования и не исчезает в процессе применения. Обычно, она имеет конструктивную сложность, которая подразумевает большие затраты на поддержание ее в надлежащем состоянии. К тому же довольно сложная процедура передачи права собственности на недвижимое имущество определяет не очень высокий уровень ликвидности недвижимого имущества в качестве товара, т.к. ее нельзя реализовать быстро на наличные денежные средства.
Отличительной особенностью недвижимости является возможность применения данного имущества лишь в условиях более либо менее постоянного нахождения на конкретном участке земли, а в отношении объектов, которые не связаны с землей и предназначены для перемещения грузов и людей, особенным условием признается место их использования – это воздушное, водное либо космическое пространство.
В статье 130 Гражданского кодекса РФ к разновидностям недвижимого имущества следует отнести участки земли в недрах, водные объекты обособленного характера и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению представляется невозможным, в т. ч. леса, здания и сооружения, а также многолетние насаждения.
Следовательно, к отличительным особенностям недвижимого имущества следует отнести ее неразрывную связь с землей (вместе с тем, сами по себе участки земли также исследуются в качестве недвижимого имущества), что, в свою очередь, определяет ее существенную стоимость.
Необходимо отметить, что ГК РФ, исследуя участки недр и водные объекты обособленного характера как недвижимость, ставит их в одну категорию с участками земли и делает их независимыми и самостоятельными от последних.
К тому же законодательство относит к недвижимому имуществу и объекты, которые по собственной физической природе признаются движимыми. К ним следует отнести подлежащие обязательной государственной регистрации морские и воздушные суда, объекты космоса, а также суда внутреннего плавания.
Понятие и разновидности вышеупомянутых средств транспорта определяется в соответствующих кодексах и уставах. Так, в Кодексе торгового мореплавания РФ установлено, что морское судно является самоходным либо несамоходным плавучим сооружением, которое применяется для целей торгового мореплавания (ст. 8 КТМ РФ).
Понятие объектов космоса предоставляется в конвенциях на международной основе, которые относят к ним любые объекты, которые запущены либо предназначены для запуска в космос. Перечень недвижимости чисто юридически не признается исчерпывающим, так как, как исходит из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам следует отнести и иное имущество.
Некоторые разновидности объектов недвижимого имущества могут быть ограничены в обороте. Так, недра в границах территории Российской Федерации признаются собственностью государства. Участки недр не могут признаваться предметом договора купли-продажи, наследования, дарения, залога, вклада либо отчуждаться в другой форме.
В качестве объектов исключительной собственности также выступают леса. Оборот лесного фонда является недопустимым.
Купля-продажа, залог и совершение иных сделок, которые влекут за собой либо могут повлечь отчуждение участков лесного фонда, в том числе участков лесов, которые не входят в лесной фонд, является недопустимым .
Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является Земельный кодекс РФ . Земельное законодательство (и в том числе Земельный кодекс) регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ).