Курсовая работа по гражданскому праву на тему Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения

Введение

Актуальность исследования. Современный период развития общества и государства характеризуется возрастанием внимания к социальным проблемам, прежде всего, в сфере обеспечения граждан жильем.
Жилище признается одним из наиболее важных материальных условий жизни граждан. Человеческая потребность в жилье формируется с момента рождения и сохраняется на протяжении всей его жизни.
В Российской Федерации жилищный вопрос стоит очень остро. После перехода к рыночной системе экономики жилищная проблема решена исключительно для богатых слоев населения. Следует отметить, что данный вопрос бессмертен, он не потеряет свою актуальность никогда.
Существовавшая долгие годы в РФ распределительная система удовлетворения потребности граждан в жилье не дала ожидаемых результатов, миллионы семей продолжают нуждаться в улучшении условий жилья. Происходит постепенное расширение области действия договора коммерческого найма помещения жилого типа и сужение области действия договора социального найма помещения жилого типа, включая постепенный переход на полную оплату проживающими затрат на ремонт и содержание жилого помещения, включая принятие мер, которые гарантируют обеспечение жилищных прав социально незащищенным категориям населения.
На данный период времени потребности граждан в жилье удовлетворяются при помощи двух главных способов: при помощи покупки жилья в собственность по разным основаниям или заключения договора о передаче жилого помещения в пользование. Однако, даже со стремительным развитием и расширением способов удовлетворения потребностей граждан в жилье острота жилищных вопросов не уменьшается. Современное жилищное и гражданское законодательство РФ предусматривает разные договорные формы пользования жилыми помещениями.
Основной приоритетной задачей при осуществлении государством социальной политики должно стать обеспечение доступности жилых помещений, а главная помощь и содействие должны исходить только от федеральных и местных органов власти.
Самым распространенным и значимым договором в этой области общественных отношений признается договора найма. В теории неоднократно отмечалось, что договор найма без преувеличения можно выделить основным институтом жилищного законодательства и в это же время одним из видов договоров в гражданском праве.
В имеющихся условиях экономики покупка жилья в собственность признается почти единственным способом обеспечения граждан помещениями жилого типа. Высокие цены на жилье не предоставляют возможности сделать указанный способ доступным для подавляющего большинства населения в РФ. Это приводит к необходимости теоретической проработки и применения на практике новых договорных конструкций, призванных обеспечить предоставление помещений жилого типа нуждающимся гражданам.
Нерешенными остаются в достаточной мере вопросы юридической природы коммерческого найма, его признаков в государственном и муниципальном фонде, правового статуса граждан, совместно проживающих с нанимателем и некоторые иные вопросы.
Несмотря на то, что за последние годы вопросам коммерческого найма посвящалось большое количество научных статей, некоторые актуальные вопросы не получили в них необходимого освещения. Главное внимание в большинстве из них уделяется проведению сравнения договоров коммерческого и социального найма, или только характеристике договора коммерческого найма без глубокого осмысления всех его компонентов по отдельности и в их комплексе, как целостного юридического института.
Объект исследования – общественные отношения, которые вытекают из договора коммерческого найма жилого помещения.
Предмет исследования – нормы права, регламентирующие договор коммерческого найма жилого помещения по гражданскому законодательству РФ.
Цель данной работы – комплексное исследование правового регулирования коммерческого найма жилого помещения.
Поставленная цель обусловила решение следующих задач:
1) изучить историю развития законодательства о договоре найма жилого помещения в России;
2) рассмотреть понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения;
3) исследовать форму и стороны договора коммерческого найма жилого помещения;
4) определить права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения;
5) изучить правовое положение сонанимателей (членов семьи) нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения;
6) исследовать актуальные вопросы договора найма жилого помещения на современном этапе развития.
Нормативную основу исследования составили Конституция Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации.
Теоретическую основу исследования составили труды таких ученых, как Соколова Д.О., Привалова А.В., Николюкин С. В., Литвинова В.В., Здоровцева А.А., Земляченко Я.В., Прасолова А.Н., Бушмелёва Е.Н., Чорновол Е.П., Евтушенко А.С., Беляева Т.А. и др.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные (анализ, синтез, индукция, дедукция, классификация, сравнение и др.) и частнонаучные (сравнительное правоведение, формально-юридический анализ, историко-правовое исследование и др.) методы юридического познания.
Структура данной работы состоит из введения, трех глав основной части, заключения и списка использованных источников и литературы.
Основная часть
1глава основной части

Глава 1. Общая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения

1.1. История развития законодательства о договоре найма жилого помещения в России

Договор найма жилого помещения относится к категории классических договорных институтов, известный науке гражданского (цивильного) права со времен римского права.
В качестве прототипа современного договора жилищного найма в римском праве был договор найма вещей. Согласно договору найма вещей одна сторона, то есть наймодатель, должна была предоставить другой стороне, то есть нанимателю одну или несколько определенных вещей на временное пользование. Другая сторона, в свою очередь, должна заплатить за пользование этими вещами вознаграждение и после окончания пользования возвратить в сохранности наймодателю.
В истории отечественного гражданского законодательства договор жилищного найма не выделялся, а считался договором найма имущества, на основе которого одна сторона за вознаграждение должна была предоставить другой стороне собственную вещь на временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение считались существенными условиями этого договора (ст. 1691 ч. 1 т. X Свода законов Российской империи) .
Субъектом договора найма по гражданскому законодательству дореволюционного периода были, с одной стороны, хозяин (лицо, передающее в наем имущество), а с другой стороны – наниматель.
Каждый из этих субъектов договора найма должен был иметь общую право- и дееспособность. Относительно нанимателя имущества закон не предъявлял каких бы то ни было дополнительных требований; нанимателем мог быть любой гражданин либо организация, которое признается субъектом гражданских прав. От лица, которое отдает имущество в наем, также требовалась еще способность распоряжаться вещью.
Во время подготовки проекта Гражданского Уложения было принято решение изменить термины, которые служили обозначению субъектов договора найма. В сравнении с ранее действовавшим законодательством, которое использовало в данных целях термины «наемщик» и «хозяин» либо «наниматель», предпочли использовать термин «наймодавец» и «наниматель», используемые в действующем гражданском законодательстве .
Если говорить о требованиях, которые предъявляются к субъектам договора найма имущества, то подразумевалось сохранить прежний подход: наниматель должен быть иметь право- и дееспособность, характерными любому субъекту гражданско-правовых отношений, а наймодавец, в свою очередь, должен был иметь конкретное право на имущество, на основании которого он мог бы отдавать его в наем.
Предметом найма нормы закона того времени признавали нанимаемое имущество.
И доктрина, и законодательство того времени исходили из нормы, что в наем могли быть переданы лишь непотребляемые вещи .
Следовательно, в отечественном гражданском законодательстве дореволюционного периода положения, регламентировавшие отношения найма жилья, специально выделены не были. На эти правоотношения распространялись положения договора найма имущества, на основании которого одна сторона за конкретное вознаграждение должна было предоставить второй собственную вещь в пользование на временном основе.
Изначально в советский период развития отечественного законодательства наем жилья регламентировался положениями гражданского законодательства о договоре найма имущества.
Развитие законодательства в советский период шло по пути определенного ограничения перечня объектов найма имущества, снижения и дифференциации сроков найма, повышения численности специальных правил, которые были предназначены для регламентирования отношений найма с участием социалистических организаций либо связанных с передачей в наем имущества государства.
Определение понятия договора найма имущества осталось почти неизменным. Договором найма имущества считался договор, в соответствии с которым одна сторона, т.е. наймодатель, обязана предоставить второй стороне, т.е. нанимателю, имущество за конкретное вознаграждение для пользования на временной основе.
Неизменным был подход для определения предмета договора найма имущества: таковым могло выступать любое индивидуально-определенное, непотребляемое имущество.
В последующем законодательство шло по пути независимости договора найма жилья. В Гражданском кодексе 1964 года положений, регламентирующих отношения, которые связаны с передачей в наем помещений жилого типа, среди положений о договоре найма имущества вообще нет, так как к данному времени отношения, которые связаны с наймом жилья, стали предметом регламентирования независимого договора найма жилья.
В советское время нанимателями и наймодателями по-прежнему могли быть и физические лица, и юридические лица. Между тем, законодательство специально устанавливало, что социалистические организации имеют право передавать в наем лишь временно неприменяемые здания, сооружения, а также производственные и другие помещения. Сдача недвижимости на систематической основе в наем юридическими лицами допускалось только при условии, что совершение подобных сделок входит в деятельность их по уставу. Физические лица не могли постоянно выступать в качестве наймодателей, так как в таком случае договор найма жилья применялся бы для того, чтобы получать доходы на систематической основе .
Требования, которые предъявляются к форме договора найма жилья, в течение советского периода постоянно менялись. Изначально Гражданский кодекс 1922 года устанавливал, что договоры найма любого имущества на срок больше одного года должны быть заключены в письменном виде. Гражданский кодекс 1964 года упростил нормы о форме договоре найма жилья, определив лишь одно специальное положение, которое касается договора найма жилья между физическими лицами: в том случае, если данный договор заключался на срок больше одного года, была необходима простая письменная форма (ст. 276). Если говорить о договорах с участием организаций, то действовала общая норма, согласно которому сделка во всех случаях должна облекаться в письменном виде, вне зависимости от суммы и срока договора (п. 1 ст. 44).
Следует отметить такую особенность, что Гражданский кодекс 1922 года включал ясные и простые правила, а потом нормативное регламентирование пошло по пути их тщательной детализации и усложнения. В Гражданском кодексе 1922 года устанавливалось, что срок найма не может превышать 20 лет. После истечения обусловленного срока наем подлежал продлению при помощи заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с согласия наймодателя, договор признавался возобновленным на неопределенный срок. В скором времени эти положения были дополнены нормой о том, что срок найма органами государства и кооперативными организациями государственных, в т. ч. коммунальных, строений и предприятий не может превышать 24 лет. После истечения срока найма эти категории нанимателей, при неисправном исполнении принятых на себя на основании договора найма условий, получали преимущественное право на возобновление договора на новый срок.
Наем помещений жилого типа в домах муниципального и государственного фонда жилья производится при помощи заключения нанимателем договора найма помещения жилого типа с местным органом самоуправления, а в домах частных собственников – при помощи заключения договора аренды. Процедура, условия и сроки аренды устанавливались договором между собственником и арендатором .
Следовательно, можно прийти к выводу, что если брать базовые параметры договора найма жилья, в гражданском праве советского времени данный договор сохранил свои основные признаки и черты, отличающие жилищный наем от иных видов в гражданском праве. К подобным признакам относится ограничение перечня объектов имущественного найма, снижение и дифференциация сроков найма, повышение количества специальных правил, призванных регулировать отношения найма при участии социалистических организаций или связанных с передачей в наем государственного имущества.
Следовательно, гражданским законодательством договор найма жилья только упоминался, а правовое регулирование производилось нормами жилищного законодательства.