Курсовая работа по гражданскому праву на тему Понятие и содержание ипотеки

1.2 Основания возникновения ипотеки в силу закона и в силу договора

Ипотека, будучи инструментом обеспечения исполнения обязательств, по своей природе является производным институтом, полностью зависимым от основного обязательства. Следовательно, правомерность ипотечного пра-воотношения напрямую определяется действительностью основного обяза-тельства. Данное положение в доктрине трактуется как презумпция акцес-сорности залога .
Истоки законной ипотеки, скорее всего, следует искать в статье 334.1 ГК РФ, поскольку именно она закрепляет ее законодательный характер. Возникновение законной ипотеки обусловлено наличием двух фундамен-тальных предпосылок: законодательного определения обстоятельств, при ко-торых она возникает, и фактического наличия этих обстоятельств в конкрет-ных правоотношениях (в отличие от договорной ипотеки, договор здесь не требуется); а также существования обеспеченного ипотекой обязательства.
Текущее законодательство об ипотеке устанавливает перечень ситуа-ций, когда ипотека возникает автоматически (в силу закона), а также опреде-ляет условия, при которых необходима регистрация залога на недвижимое имущество.
1. Покупка жилья или другого объекта недвижимости, когда часть или вся сумма оплачивается за счет кредита или займа. При оформлении права собственности государство автоматически накладывает на эту недвижимость обременение – ипотеку. Это означает, что пока вы полностью не выплатите долг банку или другому кредитору, недвижимость будет находиться в залоге (согласно пункту 1 статьи 77 Закона об ипотеке).
2. Если военнослужащий использует накопления по накопительно-ипотечной системе (НИС) для покупки или строительства жилья через целе-вой займ, согласно соответствующему ФЗ, то приобретенное жилье будет находиться в залоге. Этот залог будет у банка (при использовании кредит-ных средств) и у Российской Федерации (через уполномоченный федераль-ный орган) с момента государственной регистрации права собственности, со-гласно пункту 4 статьи 77 Закона об ипотеке.
3. Правила, изложенные в первом пункте, применимы и к земельным участкам, купленным с использованием кредитных или заемных средств. В случае аренды земельного участка, залог распространяется на сам участок или на право аренды (согласно пункту 1 статьи 64.1 Закона об ипотеке).
4. Право залога также распространяется на здания и сооружения, по-строенные на земельном участке, который является предметом залога по до-говору об ипотеке (п.1 ст. 64.1 Закона об ипотеке). В доктрине нередко вы-сказывались мнения относительно справедливости данного правового поло-жения. Как отмечает Д.А. Мельников, существует дилемма: с одной стороны, земельный участок и расположенные на нем строения неразрывно связаны. С другой стороны, договор ипотеки должен содержать точные сведения для идентификации предмета залога. В результате, когда на ипотечном участке строятся новые здания, их характеристики не будут указаны в договоре, что создает проблему идентификации .
5. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства пла-тельщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);
6. Приобретение недвижимости в кредит или в рассрочку также являет-ся основанием возникновения законной ипотеки (ст. 488 и 489 ГК РФ);
7. В рамках долевого строительства, закон автоматически устанавлива-ет залог для обеспечения обязательств застройщика. Застройщик, выступая в роли залогодателя, передает в залог строящийся многоквартирный дом и земельный участок, на котором он возводится, в пользу участников долевого строительства (залогодержателей). Данное положение закреплено в статье 13 Федерального закона № 214-ФЗ. Следует подчеркнуть, что этот список не исчерпывающий, и федеральные законы могут предусматривать и другие основания для возникновения залога в силу закона.
2. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЗАЛОГОВЫХ ОТНОШЕНИЙ

2.1 Понятие и содержание договора об ипотеке

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих де-нежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости зало-женного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимуще-ственно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установлен-ными федеральным законом.
Порядок заключения договора об ипотеке, а также его содержание ого-ворены в ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем должны быть указаны:
• Предмет ипотеки. Предмет залога представляет собой недвижимое имущество, которое залогодатель обязуется передать в обеспечение исполне-ния обязательств залогодержателю. Идентификация данного объекта должна быть осуществлена с максимальной детализацией и точностью, исключающей возможность его отождествления с иными схожими объектами недвижимо-сти.
Согласно закону, предметом ипотеки могут стать: земельные участки, за исключением тех, что находятся в государственной или муниципальной собственности (но кроме указанных в статье 62.1); предприятия, здания, со-оружения и иная недвижимость, которая используется в предприниматель-ской деятельности; жилые дома, квартиры, а также их части; садовые дома, гаражи и другое недвижимое имущество потребительского назначения; воз-душные и морские суда; машино-места .
Для того чтобы часть здания или отдельное помещение могли быть предметом ипотеки, необходимо выполнение двух условий: во-первых, оно должно представлять собой отдельное и изолированное пространство, а во-вторых, право на него должно быть официально зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Определение недвижимого имуще-ства, данное в статье 130 ГК РФ, гласит, что это объекты, прочно связанные с землей и не допускающие перемещения без потери своего назначения
Хотя разделение имущества на движимое и недвижимое призвано за-щищать права собственников недвижимости, ипотека создает парадоксаль-ную ситуацию. Недвижимость остается у должника, но его права на нее зна-чительно ограничиваются. Некоторые эксперты полагают, что это идет враз-рез с принципами ипотеки в романо-германской и российской правовых си-стемах, где установление ипотеки традиционно подразумевает передачу пра-ва собственности на заложенное имущество кредитору.
• В тексте ипотечного договора может быть предусмотрена воз-можность принудительного изъятия предмета залога во внесудебном поряд-ке, при условии наличия соответствующего соглашения сторон. Дополни-тельно, могут быть определены методы и процедура реализации заложенно-го имущества в случае обращения взыскания на него по судебному поста-новлению.
• Наиболее значимым компонентом договора ипотеки является оценка предмета залога. В соответствии с действующим законодательством, данная оценка устанавливается по обоюдному согласию залогодателя и за-логодержателя и подлежит фиксации в договоре исключительно в денежном выражении.
Оценка предмета залога по взаимному согласию сторон является наиболее разумным подходом, так как он обеспечивает наилучшее равнове-сие интересов участников сделки. Хотя иногда предлагается привлечение не-зависимой третьей стороны для оценки, такой метод, несмотря на свою объ-ективность, может привести к неразрешимым спорам между сторонами. Это делает данный вариант оценки нежелательным и непрактичным, особенно учитывая, что ипотечный договор заключается только при полном согласии кредитора и заемщика по всем условиям.