Курсовая работа по гражданскому праву на тему Договор найма жилого помещения.

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Договор найма жилого помещения является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых договоров в современной России. В условиях развития рыночных отношений и либерализации жилищного законодательства институт найма жилья приобретает все большую практическую и теоретическую значимость. Согласно статистике, значительная часть населения нашей страны проживает в наемных жилищах, что делает правовое регулирование найма актуальной проблемой для защиты прав как нанимателей, так и наймодателей. Кроме того, современное жилищное законодательство содержит ряд пробелов и противоречий, которые порождают судебные споры и требуют дополнительного анализа и толкования норм закона.
Степень разработанности темы. Вопросам правового регулирования договора найма жилого помещения посвящены работы известных российских юристов, таких как О.Н. Садиков, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, С.И. Архипов и других авторов. В научной литературе подробно анализируются существенные условия договора, порядок его заключения и прекращения, права и обязанности сторон. Однако многие практические вопросы, связанные с применением законодательства о найме жилья, остаются недостаточно разработанными. Зарубежный опыт правового регулирования найма (англо-саксонское, германское, французское право) содержит интересные решения, которые могут быть полезны при совершенствовании российского жилищного законодательства.
Цель и задачи исследования. Целью настоящей курсовой работы является комплексное исследование договора найма жилого помещения как правового института, выявление его сущности, содержания и особенностей, а также анализ проблем его применения в практике.
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
1. Раскрыть понятие и правовую природу договора найма жилого помещения, его место в системе гражданско-правовых договоров.
2. Проанализировать действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилья, в частности положения Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.
3. Рассмотреть существенные условия договора найма, порядок его заключения, изменения и прекращения.
4. Изучить практику применения норм о найме жилых помещений на основе анализа судебных решений и материалов периодической печати.
5. Выявить основные проблемы в правоприменении и предложить пути совершенствования законодательства в данной области.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются правовые отношения, возникающие из договора найма жилого помещения, а также нормы законодательства, их регулирующие. Предметом исследования выступают существенные условия договора найма, права и обязанности его участников, особенности их реализации в практике и проблемы законодательного регулирования.
Методологическая база исследования. При проведении исследования использованы общенаучные методы: анализ, синтез, индукция, дедукция, а также частнонаучные методы юридических исследований: формально-юридический метод (анализ норм действующего законодательства), сравнительно-правовой метод (анализ иностранного опыта регулирования найма жилья), метод юридического толкования норм права и метод изучения судебной практики.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость исследования заключается в систематизации и углублении знаний о договоре найма жилого помещения как правовом институте, выявлении его особенностей и места в системе гражданского права. Практическая значимость работы состоит в том, что полученные выводы могут быть полезны при толковании и применении норм жилищного и гражданского законодательства как для практикующих юристов, так и для совершенствования действующего законодательства.
Обзор использованных источников и литературы. При подготовке работы использованы нормативно-правовые акты: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая), Жилищный кодекс РФ, постановления Пленума Верховного Суда РФ по вопросам жилищных отношений. Исследование базируется на анализе научной литературы, включая учебники и монографии, статьи в научных журналах («Государство и право», «Журнал российского права», «Гражданское право» и др.), а также постановления высших судебных инстанций по спорам из договоров найма жилых помещений.
Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, трех основных глав, заключения и списка литературы.
 
1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1. Понятие и правовая природа договора найма жилого помещения

Правовое регулирование найма жилья в дореволюционной России осуществлялось в рамках общих норм гражданского права об имущественном найме. До начала XX века отечественное законодательство не содержало специальных положений о договоре найма жилого помещения, и на отношения, связанные с наймом жилья, в полной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущества.
Основным источником правового регулирования найма имущества, включая жилые помещения, с 1835 года и вплоть до революции 1917 года являлся Свод законов Российской империи, разработанный в 1834 году при императоре Николае I. Договору найма посвящалось более 45 статей Свода законов гражданских в главе «О найме и отдаче в содержание частных имуществ». Согласно статье 1691 Свода законов, имущественный найм определялся как договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование.
Дореволюционное российское законодательство устанавливало предельный срок заключения договора имущественного найма в 12 лет (статья 1692 Свода законов Российской империи). Наемная плата определялась по соглашению сторон, а законодательство допускало возможность сдачи арендованного имущества в поднаем.
В городах Российской империи потребность населения в жилье преимущественно удовлетворялась путем найма жилья на основании договора имущественного найма. Рынок жилья в двух российских столицах в начале XX века был преимущественно арендным — горожане снимали квартиры в доходных домах. Большая концентрация населения в городах обусловила необходимость государственного вмешательства в регулирование отношений найма жилья.
Первые элементы государственного регулирования арендных отношений в жилищной сфере появились в годы Первой мировой войны. 27 августа 1916 года был принят специальный нормативный правовой акт о воспрещении повышать цену договора найма жилья, который установил ограничения на размер платы за жилье. Позднее, 5 августа 1917 года, Временное правительство внесло ряд изменений в указанное постановление. Лицам, сдававшим в наем квартиры, комнаты, койки и углы, было воспрещено взимать со съемщиков плату, превышающую плату по состоянию до 19 июля 1914 года, с возможностью прибавления от 10 до 45% к названной плате.
После революции 1917 года началось постепенное выделение договора найма жилого помещения из общего обязательства имущественного найма. Первоначально стихийно, а затем под руководством государства происходил процесс перераспределения жилищного фонда от «богатых» слоев населения к «бедным». Была ликвидирована частная собственность как правовой институт, а основной городской жилищный фонд был передан в руки государства в лице местных Советов.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 года заложил основы управления жилым фондом и впервые в советском законодательстве закрепил специальные нормы о найме жилья в рамках имущественного найма. ГК РСФСР 1922 года предусматривал возможность передачи в наем государственных или коммунальных предприятий (статья 153), жилых помещений (статья 166), земельных участков (статья 169-а). Этот период (1921-1929 годы, период НЭПа) характеризовался некоторой либерализацией экономических отношений и становлением правового регулирования жилищных прав граждан. В условиях НЭПа происходило формирование отдельных правовых институтов застройки, залога имущества, имущественного найма, аренды и купли-продажи жилых строений. Наряду с преобладающим императивным методом правового регулирования в жилищной сфере получает ограниченное применение диспозитивный метод.
Договор найма жилого помещения занимает особое место в современной системе гражданско-правовых договоров, являясь одним из наиболее распространенных и социально значимых контрактов в Российской Федерации. В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, «по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Это определение содержит ключевые элементы договорного правоотношения: субъектов сторон (наймодателя и нанимателя), объект договора (жилое помещение), возмездный характер договора (плата за пользование) и цель (проживание).
Существенное значение имеет положение части 2 статьи 671 ГК РФ, которое предусматривает, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора, но не найма жилого помещения. Данное положение демонстрирует законодательный подход к разграничению договора найма жилого помещения как исключительно гражданского контракта, ограниченного физическими лицами в качестве нанимателей. Следовательно, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, что закреплено в статье 677 ГК РФ.