азработка и сопровождение проекта по легализации сдачи недвижимости для повышения налоговой доходности города Москвы

ВВЕДЕНИЕ
Рынок аренды недвижимости является одним из наиболее динамично развивающихся в России. В условиях нестабильного валютного курса многие люди стремятся защитить от обесценения свои сбережения, вкладывая их в недвижимость. Доход таких инвестиций формируется за счет прироста стоимости жилья.
Но приобретаемое инвестиционное жилье или коммерческая недвижимость всегда сопровождается расходами, связанными с их содержанием. Что стимулирует развитие рынка аренды, и обуславливает актуальность рассматриваемой темы.
Большинство участников арендного рынка говорят о том, что рынок аренды жилой недвижимости на 90-95 процентов находится в тени. Арендодатели квартир в большинстве случаев не извещают налоговые органы о дополнительных источниках доходов в форме арендной платы, что не позволяет налоговым органам исчислить и взыскать налоги с этих сумм.
Недоимки по налогу на доходы от сдачи недвижимости требуют поиска решений, способствующих повышению налоговой ответственности арендодателей и легализации получаемых от аренды доходов.
Настоящее исследование будет рассматривать существующие тенденции повышения прозрачности арендного рынка и проблемы легализации получаемых от аренды доходов.


1. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2020 год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась на рекордные для последних лет 16,2% и достигла 207 460 руб. Так быстро жилье не дорожало с 2008 г. При этом в долларовом выражении цены почти не изменились, оставаясь вблизи уровня $2 800 за кв. м.
Таблица 1 – Стоимость жилья в Москве в конце 2020 года в основных валютах
Цены на недвижимость в Москве 
Дек 20
Ноя 20
Дек 19
Индекс стоимости жилья, Р/м2
207 461
+3,5%
+16,2%
Индекс стоимости жилья, $/м2
2 794
+7,6%
-1,0%
Индекс стоимости жилья, €/м2
2 300
+4,6%
-9,5%
Источник: https://www.irn.ru/index/
Как показывают данные таблицы 1, доходность инвестиций в жилую недвижимость в Москве в рублевом выражении составила 16,2% годовых, и несмотря на высокие темпы девальвации рубля, наблюдаемые в результате распространения коронавирусной инфекции, цены в долларовом выражении снизились лишь на один процент, в то время как экономика России претерпела гораздо более существенные потери.
Наибольший рост цен наблюдался в сегменте жилья эконом-класса, пятиэтажки, однокомнатные квартиры, районы за МКАД выросли в цене на 20% и более. Цены на вторичное жилье и цены в новостройках в 2020 году росли примерно одинаково и в зависимости от категории рост составил 10-20%. Рост цен прежде всего обеспечивался за счет удешевления ипотеки. Так если в 2019 года ипотечные кредиты выдавались в среднем под 9,3% годовых, то в связи со снижением ключевой ставки Банка России, к концу 2020 года проценты по ипотеки снизились до 8% годовых. Следует отметить, что в 2021 году рынок недвижимости ждет охлаждение, даже если ЦБ и далее будет снижать ставку, а правительство продлит субсидирование ипотеки
Таблица 2 - Цены на квартиры по типам домов, руб. за 1 кв. м.
Тип жилого дома

Дек 20
Дек 19
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
182 492
+19,9%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)
184 367
+17,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных площадей)
194 067
+16,2%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
203 473
+21,1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. площадей)
221 501
+14,6%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. площадей)
213 713
+8,3%

Все панельные и блочные дома
186 975
+17,8%
Все монолитные и кирпичные дома
212 896
+14,3%
Источник: https://www.irn.ru/index/
Таблица 3 – Соотношение стоимости дорогого и дешевого жилья.
Индексы стоимости жилья

Дек 20
руб. за кв. м.
Дек 19, %
Индекс стоимости "дорогого" жилья
(20% самых дорогих квартир)
323 481
+6,6%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
(20% самых дешевых квартир)
152 227
+18,2%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
2,12
-9,8%
Таблица 4 – Стоимость квартир в Москве по округам
Округа г. Москвы

Дек 20
Дек 19
Центральный округ
332 695
+5,8%
Северный округ
204 280
+16,6%
Северо-Восточный округ
182 478
+16,0%
Восточный округ
188 293
+16,2%
Юго-Восточный округ
175 891
+18,4%
Южный округ
187 679
+19,5%
Юго-Западный округ
232 848
+12,1%
Западный округ
225 782
+17,0%
Северо-Западный округ
209 754
+13,8%
Все районы за МКАД
160 352
+20,6%
Источник: https://www.irn.ru/index/
Высокая стоимость жилья стимулирует рост арендной платы, что обеспечивает стабильный доход владельцам инвестиционных квартир. Однако после начала пандемии спрос на аренду жилья существенно снизился в то же время повысилось предложение. По данным аналитического центра ЦИАН, в Москве предложение на рынке долгосрочной аренды увеличилось почти на четверть. Все указанные факторы привели к тому, что в начале 2020 года , как показывают данные «ИНКОМ-Недвижимость», рынок аренды жилья просел на 70%, а арендная плата снизилась на 10-15%.
Причиной такого неблагоприятного изменения рынка является то, что рынок аренды жилья является очень мобильным и прежде всего зависит от ситуации на рынке труда. Введенные карантинные меры привели к резкому падению доходов населения, что сказалось на падении спроса и росте предложения жилья в аренду. В результате средние цены на найм в границах старой Москвы составили: 35 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 52 тысячи за двухкомнатную и около 60 тысяч за трехкомнатную квартиру.
Во втором полугодии 2020 года цены на арендное жилье несколько стабилизировались и показали рост на уровне 8-10 процентов, что стало следствием роста предложения квартир в новостройках, полученных на условиях льготной ипотеки. А цены в новостройках дороже цен на жилье, предлагаемое на вторичном рынке.
Восстановление рынка аренды жилой недвижимости до докризисного уровня возможно в 1 полугодии 2021 года.
Новым трендом в развитии отечественного рынка аренды жилья является то, что в связи с падением туристического потока, гостиницы предлагают проживание в номерах и апартаментах на срок от 1 до 10-11 месяцев (11 месяцев – стандартный срок договора долгосрочной аренды). Хотя отельные номера проигрывают квартирам в сроке аренды, площади, во многих нет кухни, арендаторы могут воспользоваться гостиничными сервисами, чего в арендуемых квартирах нет.
По данным аналитиков Rusland SP Hospitality, сейчас загрузка отелей в Москве и Петербурге составляет около 15% против 80% в прошлом году. Продолжающееся распространение коронавируса не дает оснований надеяться, что в 2021 году ситуация изменится в лучшую сторону, поэтому предоставление возможности долгосрочного проживания в отелях может стать единственным способом обеспечить безубыточность в период падения спроса.
Другой идеей, которая к сожалению, остается пока нереализованной, является возможность строительства арендных домов, давно существующих в развитых странах, но у нас пока не пользующейся популярностью.
В Москве было построено два арендных дома, но ставка арендной платы в нем выше чем ставки на рынке арендных квартир. Для стимулирования инвестиций, собственникам арендных домов хотят компенсировать 650 млн руб. из бюджета до 2024 года за скидки по аренде жилья. Таким образом власти хотят обеспечить жильем бо