правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Введение
Актуальность темы работы обусловлена тем, что в системе регистрации прав на недвижимое имущество наблюдаются существенные изменения, направленные на повышение эффективности государственной деятельности в области регистрации прав. Известно, что, помимо государственной регистрации, действует система учета объектов недвижимости, именуемая кадастром недвижимости. Кадастр недвижимости касается не прав на объекты, а самих объектов.
Ранее действовавший в этой части Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» определял кадастровый учет как действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Благодаря существованию двух административно-правовых систем в отношении прав на объекты недвижимости и в отношении самих объектов регистрация прав на объекты всегда проходила в два этапа: первым этапом была постановка объекта недвижимости на учет, вторым этапом являлась регистрация прав. Таким образом, помимо двойной системы по регистрации сделок и прав существовала система учета объектов.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с процессом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предметом работы являются нормы действующего законодательства, регламентирующие процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме работы.
Целью настоящей работы является изучение правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Задачами работы ставится:
• Изучить понятие государственной регистрации;
• Исследовать значение государственной регистрации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• Рассмотреть основы законодательного регулирования государственной регистрации прав на объекты недвижимости;
• Проанализировать возможность электронной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как дополнительная гарантия;
• Определить тенденции развития правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.


 
1. Государственная регистрация и акт государственной регистрации
1.1. Понятие государственной регистрации
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ N 218) объединил две системы регистрации прав на недвижимое имущество (государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества) и предусмотрел формирование Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) - свода достоверных сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и правообладателях.
Эти новации следует оценить позитивно, так как фактически до 2013 г. российская система государственной регистрации прав на недвижимость носила двойственный характер - регистрировались как само вещное право на объект недвижимости (его ограничение, обременение), так и сделки с недвижимостью. Сегодня регистрация сделок осуществляется лишь в некоторых случаях и используется для целей оглашения сделки.
В рамках реформы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с 1 июня 2015 г. была уточнена и редакция ст. 433 ГК РФ.
Одновременно п. 7 ст. 1 ФЗ N 218 был расширен перечнем видов недвижимого имущества, подлежащих государственному кадастровому учету. К таким объектам законодатель отнес: земельные участки, здания, сооружения, помещения, машиноместа, объекты незавершенного строительства, Единый недвижимый комплекс, иные объекты, прочно связанные с землей, подтверждающие существование или прекращение таких объектов недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
Несмотря на то, что у каждого вида недвижимости, перечисленного выше, существуют свои особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации, все же есть признак, который их всех объединяет, - учет и регистрация прав при возникновении, изменении и прекращении правоотношений на эти объекты производятся одновременно. Исключение касается только предприятия (имущественного комплекса), право собственности на которое, в соответствии с п. 2 ст. 46 ФЗ N 218, регистрируется только после кадастрового учета и регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав имущественного комплекса. Что касается перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия (имущественного комплекса), то такой переход осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.
Отмечая большую практическую значимость реформирования порядка учета и регистрации прав на недвижимое имущество, нельзя не отметить, что в этой сфере по-прежнему существует ряд нерешенных вопросов, возникающих при регистрации «сомнительных» объектов, которые по своей природе не относятся к недвижимости. Во многом это обусловлено слабым воплощением в российской правовой действительности принципа публичной достоверности (бесповоротности). Да, в п. 5 ст. 1 ФЗ N 218 закреплено правило о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако такое положение не «превращает» лицо, обратившееся к реестру, в безусловно добросовестного приобретателя, поскольку добросовестность предполагает не только незнание, но и невозможность знания о том, что зарегистрированное право на самом деле отсутствует. Другими словами, нет гарантий неприкосновенности зарегистрированного права.
Высказанное суждение разделяется и другими авторами. Так, В.В. Кулаковский правомерно считает, что в ФЗ N 218 «фактически отсутствует принцип противопоставимости, согласно которому государственная регистрация не имеет правоустанавливающей силы; предполагается лишь фиксация сложившегося права, что порождает недействительность записи в реестре в случае признания объекта движимым, а при трансформации движимых объектов в недвижимые нарушается принцип внесения, согласно которому объекты, внесенные в Росреестр, являются недвижимыми. Нарушения в основном связаны с человеческим фактором, когда документы, предоставленные лицом, не проверяются должным образом, что приводит к казусным ситуациям, например, регистрации асфальтного покрытия или рекламного щита как недвижимых объектов». В.В. Кулаковский предлагает разработать четкий критерий разграничения движимых и недвижимых объектов с целью предотвращения казусных ситуаций.
Очевидно, правы те специалисты, в частности В.А. Алексеев, которые считают, что вывод о необходимости (или отсутствии необходимости) перехода к единому объекту недвижимости должен быть результатом серьезных многоплановых исследований. Концепция данного перехода должна быть тщательно проработана и вынесена на обсуждение юридического сообщества. При этом нужно учитывать, что радикальные реформы в правовом регулировании отношений в сфере недвижимости могут иметь самые серьезные отрицательные последствия для защиты собственности.
Как известно, в судебной практике выделяются три подхода к определению недвижимого имущества: учетный, кадастровый и сущностный.
Учетный подход основывается на презумпции того, что если в отношении объекта осуществлен кадастровый учет и составлен кадастровый паспорт, то нет никаких сомнений, что данный объект является недвижимым имуществом.
В отличие от учетного подхода, кадастровый подход базируется на факте государственной регистрации прав на недвижимое имущество и описании прав на этот объект в ЕГРН. Не подвергая эти два вида учета излишней детализации, отметим, что, строго говоря, они являются и формальными, и односторонними.
Третий подход, сущностный, заключается в том, что суды каждый раз, когда перед ними встает вопрос о том, что за объект перед ними - движимый или недвижимый, должны очень внимательно вдаваться в существо, в природу этого объекта и устанавливать у него наличие признака недвижимости, о котором говорит ст. 130 ГК РФ, т.е. неразрывной связи с землей.
Обзор судебной практики показывает, что суды Российской Федерации к недвижимости относят:
- вещь, которая создана именно как недвижимость;
- объект незавершенного строительства, если возведен фундамент;
- накопительные емкости с канализационными трубами (септики);
- стадион.
К недвижимости не относятся:
- объект, являющийся частью недвижимого имущества (в том числе опоры линии электропередачи (железобетонные столбы) и крыши);
- пристройка к жилому дому либо квартире;
- площадка, засыпанная гравием или иным