Учёт арендных операций

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы работы обусловлена тем, что на сегодняшний день среди российских ПБУ нет единого стандарта по отражению арендных операций в бухгалтерском учете организации, тогда как на международном уровне арендные операции отражаются в учете и отчетности организации в соответствии с МСФО (IAS) 17 «Аренда». В то же время Минфином России разработан проект нового ПБУ «Учет аренды», который подготовлен с учетом последней версии МСФО (IAS) 17 «Аренда». Принятие нового положения по бухгалтерскому учету связано с тенденциями сближения российских стандартов бухгалтерского учета к международным стандартам, а также с положениями Постановления Правительства России от 25.02.2011 года № 107 «Об утверждении Положения о признании МСФО и Разъяснений МСФО для применения на территории РФ».
Целью работы является исследование особенностей организации и ведения бухгалтерского учета арендных операций.
Задачи работы:
 рассмотреть основы нормативного регулирования арендных операций на территории РФ;
 описать порядок отражения в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности арендных операций;
 рассмотреть порядок отражения в бухгалтерской отчетности арендных операций в соответствии с принципами МСФО;
 решить практическую часть работы (задача на формирование бухгалтерских записей, бухгалтерских регистров и бухгалтерской отчетности).
Объект исследования – коммерческая организация.
Предмет исследования – организация бухгалтерского учета арендных операций в коммерческих организациях.
Методологическую базу исследования составили законодательные и нормативные акты по бухгалтерскому учету, приказы и методические положения Правительства РФ и Минфина России, учебники и учебные пособия по бухгалтерскому учету и финансовому анализу.
Курсовая работа состоит из введения, двух глав основной части (теоретической и практической), заключения, списка использованной литературы и приложения (бухгалтерской отчетности ООО «Эстет»).

1. УЧЕТ АРЕНДНЫХ ОПЕРАЦИЙ
1.1. Нормативно-правовое регулирование арендных операций в РФ

Проведем анализ нормативно-правового регулирования и налогообложения операционной аренды в РФ.
Важным документом в регулировании операционной аренды является Гражданский кодекс РФ, так как в первой части Гражданского кодекса РФ законодательно заложены подходы в отражении конкретных хозяйственных операций с операционной арендой [1].
Арендные отношения регулируются гл. 34 Гражданского кодекса РФ. В Гражданском кодексе РФ очень подробно изложены права и обязанности сторон договора аренды: основная обязанность арендодателя — это передача имущества арендатору, указанному в договоре, а основная обязанность арендатора – в срок платить арендную плату.
Обязанности по содержанию имущества между арендодателем и арендатором распределяются в диспозитивной форме с учетом срочного характера арендных отношений: арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт, который указан в договоре аренды, арендатор должен поддерживать имущество в надлежащем состоянии и производить за свой счет текущий ремонт.
Общие принципы регистрации договора аренды с 1 января 2017 г. регламентированы Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который регулирует отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией договора аренды недвижимого имущества.
При заключении договора аренды очень важно определение его существенных условий:
 объект арендных отношений. В договоре должны быть прописаны все данные об имуществе, которое сдается в аренду для возможности его идентификации;
 условие об арендной плате;
 срок действия договора. Если в договоре не прописан срок действия, то считается, что договор заключен на неопределенный срок, и тогда одна из сторон имеет право его расторгнуть в любое время, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ арендная плата является доходом от реализации. Если арендные платежи поступают в организацию неравномерно, то согласно разъяснениям Минфина России, налогоплательщик, на основании ст. 271 НК РФ, должен в таких случаях учитывать арендные платежи, в доходах исходя из сумм, предусмотренных графиком платежей [17, 18].
После начисления арендных платежей, они становятся для целей налогообложения налога на прибыль доходом от реализации (статья 249 НК РФ), а соответственно амортизация по переданному в аренду имуществу включается в расходы, связанные с производством и реализацией (статья 253 НК РФ).
Основными расходами арендодателя являются:
 коммунальные платежи (электроэнергия, вода, услуги по теплоснабжению),
 расходы по содержанию помещений, сдаваемых в аренду,
 расходы по обслуживанию сложных агрегатов (систем вентиляции, сигнализации, отопления и т.д.),
 расходы на капитальный и текущий ремонт,
 расходы на охрану,
 налоги (земельный налог, налог на имущество организаций).
Все расходы принимаются к налоговому учету, если они документально подтверждены.
Иногда может возникнуть ситуация, когда арендодатель «перевыставляет» арендатору часть своих коммунальных расходов по оплате электроэнергии, воды, тепла и выписывает ему счет-фактуру. Однако арендодатель не является энергоснабжающей организацией и, соответственно, данные расходы не могут быть приняты в качестве расходов для целей налогообложения у арендатора. В этом случае рекомендуется арендодателю включать коммунальные платежи в арендную плату в общую сумму.
Сумма полученной арендной платы является выручкой арендодателя, соответственно согласно Налоговому кодексу РФ, она облагается НДС по ставке 18%. При получении суммы арендной платы арендодатель должен выдать арендатору счет-фактуру, который является основанием для налогового вычета по НДС у арендатора.
Основной налогом, который уплачивает арендодатель — это налог на имущество, так как объектом налогообложения является среднегодовая стоимость имущества, отраженного на счетах 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Методика учета арендованного или сданного в аренду имущества на балансе экономического субъекта отвечает основополагающим принципам учета основных средств, так как является объектом основных средств.
Вопрос о том, кто должен учитывать на балансе имущество, чрезвычайно важен, так как именно от его решения зависит проведение мероприятий, связанных с осуществлением амортизационных отчислений, переоценкой арендованного имущества и т.п.
Следовательно, особое значение приобретает документ регулирующий порядок бухгалтерского учета основных средств – ПБУ 6/01 «Учет основных средств» [8]. Данный стандарт фиксирует порядок отражения в бухгалтерском учете сведений об основных средствах организации-арендодателя, которой принадлежит имущество, сдаваемое в аренду.
В бухгалтерском учете не содержится стоимостного критерия отнесения имущества к объектам основных средств, но из п. 5 ПБУ 6/01 вытекает, что организация вправе учитывать в качестве материально-производственных запасов активы сроком использования более 12 месяцев, стоимость которых не превышает 40 000 руб. за единицу [8].
В налоговом учете стоимостный критерий признания объектов амортизируемым имуществом составляет 100 000 руб., этот предел стоимости применим исключительно к тем объектам основных средств, которые введены в эксплуатацию с 1 января 2016 г.
В соответствии с ПБУ 6/01 арендодатель также устанавливает самостоятельно срок полезного использования объекта при его принятии к учету, исходя из ожидаемого срока использования этого объекта, ожидаемого физического износа и других ограничений использования этого объекта (срока аренды).
В действующей практике каждого предприятия выбор того или иного механизма начисления амортизации оказывает влияние на формирование финансового результата.
Учетная политика организации, сдающей в аренду недвижимое имущество, должна быть составлена в соответствии с ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации».
Арендные платежи, получаемые арендодателем должны учитываться как доход по основному виду деятельности, который указан в Уставе организации, так и возможно учитывается как прочий доход, в соответствии с ПБУ 9/99 «Доходы организации».
Для определения финансового результата от сдачи имущества в аренду, организация арендодатель должна учитывать расходы, что осуществляется им в соответствии с ПБУ 10/99 «Расходы организации» [10].
В системе нормативного регулирования операционной аренды можно выделить и различные методические указания, инструкции, рекомендации и иные аналогичные документы, которые разрабатываются и утверждаются федеральными органами, министерствами и другими органами власти.
Например, рабочие документы организации, которые касаются операционной аренды, должны быть полностью согласованы с нормативно-правовыми актами. Сюда входит график документооборота, учетная политика, должностные инструкции работников, рабочий план счетов и другие разработанные документы организации.
Рассмотрим более подробно порядок учета операционной аренды в учете у арендодателя и в учете у арендатора.

1.2. Порядок бухгалтерского учета арендных операций

В российском учете на порядок учета арен¬дных платежей у арендодателя существенным образом оказывает влияние признание доходов от сдачи в аренду основных средств.
Для учета операционной аренды и полученных арендных платежей в учете арендодателя применяется счет 90 «Продажи» в случае, когда аренда – это основной вид деятельности арендодателя, или счет 91 «Прочие доходы и расходы» в случае когда аренда – это неосновной вид деятельности арендодателя. Именно такой порядок предусмотрен ПБУ 9/99 «Доходы организации».
Организация самостоятельно признает поступления доходами от обычных видов деятельности (счет 90 «Продажи») или прочими поступлениями (счет 91 «Прочие доходы и расходы») исходя из требований ПБУ 9/99 «Доходы организации», характера своей деятельности, вида доходов и условий их получения. В организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью (арендная плата).
Порядок отражения записей по начислению арендной платы в бухгалтерском учете арендодателя приведен в таблицы 1.1 и 1.2.
Таблица 1.1 – Отражение результатов деятельности по аренде у арендодателя (аренда является основным видом деятельности организации)
Операции Дебет счета Кредит счета Сумма, руб.
1 2 3 4
Отражена выручка у арендодателя в виде арендных платежей с учетом НДС 62 90-1 120000
Отражена сумма НДС по арендным платежам 90-3 68-2 18305
Получены арендные платежи на расчетный счет арендодателя 51 62 120000
Начислена амортизация переданного в аренду объекта 20 02 5000
Отражены коммунальные и иные расходы, связанные с содержанием объекта, переданного в аренду (без НДС) 20 60 10200
Отражена сумма НДС по коммунальным и иным расходам 19-3 60 1836
Предъявлен НДС по счетам-фактурам за коммунальные услуги к вычету 68-2 19-3 1836
Списаны затраты по сдаче имущества в аренду 90-2 20 15200
Отражена прибыль по аренде 90-9 99 86495

Таблица 1.2 – Отражение результатов деятельности по аренде у арендодателя (аренда не является основным видом деятельности организации)
Операции Дебет счета Кредит счета Сумма, руб.
1 2 3 4
Отражена выручка у арендодателя в виде арендных платежей с НДС 76-ар 91-1 120000
Отражена сумма НДС по арендным платежам 91-2 68-2 18305
Получены арендные платежи на расчетный счет арендодателя 51 76-ар 120000
Отражены коммунальные и иные расходы, связанные с содержанием объекта, переданного в аренду (без НДС) 91-2 60 10200
Отражена сумма НДС по коммунальным и иным расходам 19-3 60 1836
Предъявлен НДС по счетам-фактурам за коммунальные услуги к вычету 68-2 19-3 1836
Отражена прибыль по аренде 91-9 99 86495

Как видно из данных таблиц 1.1 и 1.2, так как имущество числиться на балансе арендодателя, то он начисляет амортизацию и отражает в учете коммунальные и прочие текущие расходы, связанные с содержанием переданного в аренду имущества.
Затраты по ремонту объекта основных средств у арендодателя будут отражаться на счете 20 «Основное производство», если аренда – это основной