Договоры социального и коммерческого найма

В гражданском законодательстве отсутствует определение договора социального найма.
Вместе с тем предусмотрено, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 672 Гражданского кодекса РФ ).
Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К такому договору применяются следующие нормы права:
- о форме договора найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ);
- о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК РФ);
- об обязанностях нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК РФ);
- о временных жильцах (ст. 680 ГК РФ);
- о возможности передачи жилого помещения в поднаем (п. 1 ст. 685 ГК РФ);
- об условиях, при которых может быть заключен договор поднайма жилого помещения (п. 2 ст. 685 ГК РФ);
- о возмездности договора поднайма жилого помещения (п. 3 ст. 685 ГК РФ).
К договору социального найма жилого помещения также возможно применение других статей ГК РФ, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Понятие этого договора раскрывается через права и обязанности его сторон.
Итак, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищного кодекса РФ (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).


1.2. Договор найма социального специализированного жилого помещения
Вопросам, связанным со специализированным жилищным фондом и договором найма жилых помещений в этом фонде посвящено немало публикаций. Однако некоторые проблемы соответствующего правового регулирования остаются актуальными по сей день.
В настоящее время законодательство выделяет восемь самостоятельных видов жилых помещений специализированного жилищного фонда. Таким образом, в единый жилищный фонд объединено множество разновидностей жилых помещений, отличающихся по основаниям и целям их предоставления, с совершенно разным субъектным составом лиц, имеющих право на их получение.
Основанием для такого объединения послужили, очевидно, следующие факторы:
- все помещения, входящие в специализированный фонд, должны находиться в публичной (государственной или муниципальной) собственности;
- все эти помещения предоставляются определенным категориям граждан в связи с их правовым состоянием, и состояние это, как правило, носит временный характер;
- временный характер правового состояния предопределил срочность договоров найма соответствующих помещений, что явилось неким системообразующим фактором.
Помимо общих черт, рассматриваемые правоотношения обладают определенными особенностями, позволяющими, включив помещения в один вид жилищного фонда, подразделить их на самостоятельные виды помещений. Разделение это произведено по признаку нуждающегося субъекта.
В целом следует признать правильность такого законодательного решения и поддержать его, так как произведенная систематизация помещений позволила избежать засорения жилищного права лишними видами договора найма. Остается не совсем ясным лишь вопрос об обоснованности разделения двух разновидностей - жилые помещения для беженцев и жилые помещения для вынужденных переселенцев. Очевидно, следует согласиться с предложениями Э.В. Гурбановой и Е.А. Шипуновой о целесообразности объединения этих двух видов в один и, соответственно, формировании единого договора.
Анализируя в целом основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда категории граждан, которым предоставляются помещения этого фонда, необходимо отметить два положительных момента.
Во-первых, введение законодателем такой разновидности, как специализированный жилищный фонд, следует признать положительной новеллой российского жилищного законодательства. Формирование различных разновидностей помещений внутри этого фонда также заслуживает безоговорочной поддержки.
Во-вторых, выделение самостоятельного вида найма жилого помещения, объединяющего в себе похожие разновидности договоров, обладающих внутренним единством, общими родовыми признаками и, как следствие, поддающихся однонаправленному правовому регулированию, также абсолютно обоснованно.
При этом нельзя не обратить внимания на существующие недочеты действующего законодательства. Например, замену договора социального найма на договор найма специализированного жилого помещения для детей-сирот. Нормотворческие мотивы для этого вполне понятны: законодатель хотел обезопасить право на жилище детей-сирот, дать время такому ребенку на социализацию, адаптацию к новой среде, защитить их от неправомерных действий недобросовестных участников гражданского оборота и т.д. Однако это можно было предусмотреть и в отдельном федеральном законе (например, в Федеральном законе от 21.12.1996 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» ), включая запрет на приватизацию этих помещений в течение пяти лет с момента заключения договора социального найма и т.д.
Следует отметить, что в юридической литературе предлагается дополнение рассмотренных восьми категорий специализированных жилых помещений иными видами помещений. Так, Э.В. Гурбанова предлагает ввести в специализированный жилищный фонд помещения, предоставляемые молодым семьям, что, конечно, является необоснованным в рамках внедрения в законодательство договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Что касается самого договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, то его гражданско-правовая природа не должна подвергаться сомнениям. Это типичный договор, порождающий обязательство по передаче имущества в пользование.
Исходя из того, что мы признаем существование и необходимость закрепления в нормах Жилищного кодекса РФ родовой категории «договор найма жилого помещения», то следует признать за договором найма специализированного жилого помещения роль самостоятельного вида договора найма, отличного от иных видов найма, включая социальный наем.
Похожая точка зрения высказана Е.А. Сухановым: «Договор найма специализированного жилого помещения хотя и напоминает договор социального найма (прежде всего наличием административно-правовых предпосылок, а также предопределенностью значительной части его содержания императивными правилами закона), тем не менее не является его разновидностью. От социального найма он отличается временным характером (что вызывает и соответствующие особенности его прекращения и расторжения) и обязательной возмездностью пользования, а также отсутствием у нанимателя каких-либо возможностей по распоряжению жильем (в виде поднайма, обмена и т.п.). Существенно различается и содержание административно-правовых предпосылок заключения договоров социального найма и найма специализированного жилья».
Кроме того, следует иметь в виду, что договор найма специализированного жилого помещения подразделяется на разновидности по субъекту и объекту одновременно в зависимости от того или иного вида предоставляемого жилого помещения - служебный наем, наем в маневренном фонде и т.д.
Пунктами 3 и 6 ст. 100 ЖК РФ предусмотрено, что в договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением, указываются члены семьи нанимателя. Означает ли эта норма закона, что данные сведения являются существенными условиями договора найма специализированного жилого помещения, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным? Очевидно, нет. Единственным существенным условием этого договора является его предмет.
Предметом договора найма специализированного жилого помещения выступают действия наймодателя по передаче нанимателю жилого помещения, указанного в соответствующем решении о его предоставлении, во владение и пользование для временного проживания в нем. Соответственно, объектом данного договора выступает жилое помещение государственного или муниципального специализированного жилищного фонда. Не отнесены к специализированным жилым помещениям жилые помещения частного жилищного фонда, даже в тех случаях, когда они принадлежат на праве собственности организации (в том числе частному учреждению) и предоставляются этой организацией для проживания своих сотрудников, студентов и т.п.
Цена договора (плата за наем) относится к важным условиям такого договора, однако не является его существенным условием. В соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда действительно устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения, как правило, органом государственной власти субъекта). Однако на основании ч. 6 указанной статьи порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.