Курсовая работа по Гражданское право на тему Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств

Актуальность исследования. В существующем разнообразии экономических проблем особую остроту получает необходимость обеспечения населения жильем. Для решения социально-экономических проблем страны новым этапом развития ипотечных отношений в России должна стать национальная ипотека как способ организации государством воспроизводственных процессов с использованием механизмов ипотечного кредитования.
Ипотека — это слово стало модным в России совсем недавно по общемировым меркам. В развитых странах рынок недвижимости уже давно и прочно связан с ипотекой. В России же ипотека вошла в дома граждан лишь 15 — 20 лет назад. Сначала вопросы ипотеки регулировались только ГК РФ и Законом РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» и лишь спустя шесть лет был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», нормами которого и руководствуются стороны гражданско-правовых отношений при заключении договора об ипотеке.
В современных условиях массового кредитования населения под залог недвижимости, приобретаемой на кредитные средства, сложилась и определенная практика споров по ипотеке.
Актуальность ипотечного кредитования состоит в развитии ипотечного кредитования жилья в России на долгосрочную перспективу – сформировать эффективно действующий механизм обеспечения доступным по стоимости жильем граждан РФ со средними доходами, которая основана на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополии жилищного рынка за счет личных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие своего жилья вносит в жизнь граждан элемент стабильности и благополучия, и очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после многолетних ожиданий. В данном отношении альтернативы ипотечному кредитованию жилья не существует.
Объект исследования – общественные отношения, связанные с развитием ипотечного кредитования в России.
Предмет исследования – правовое регулирование ипотечного кредитования в России.
Цель данной работы – комплексное исследование ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1)изучить ипотеку: понятие, сущность и функции;
2) исследовать тенденции развития ипотеки в российском обществе;
3) рассмотреть сущность и значение ипотечного кредитования;
4) изучить содержание договора ипотеки;
5) определить особенности ответственности сторон;
6) исследовать порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.
Методологическую основу данного исследования составляют общенаучные и частно-научные методы. К основным методам, использованным автором в работе, следует отнести: диалектический, логический, сравнительно-правовой, исторический.
Структура данной работы состоит из введения, двух глав основной части, заключения и списка использованных источников и литературы.










Глава 1.Общая характеристика ипотеки
1.1.Ипотека: понятие, сущность и функции

В соответствии с договором об ипотеке заложенной может быть недвижимость, установленная в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ , права на которые зарегистрированы в порядке, регламентированном для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, в т. ч.:
1)участки земли, за исключением земельных участков, установленных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ;
2)предприятия, включая здания и сооружения и другую недвижимость, которая используется в целях осуществления предпринимательской деятельности;
3)дома жилого типа, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной либо нескольких комнат изолированного характера;
4)садовые дома, дачи, гаражи и иные строения потребительского предназначения;
5)морские и воздушные суда, космические объекта и суда внутреннего плавания.
В пункте 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ говорится, что «На основании залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (держатель залога) вправе при неисполнении либо ненадлежащем исполнении должником данного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, т.е. предмет залога, преимущественно перед иными кредиторами лица, которому непосредственно принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».
Ипотеке как способу обеспечения исполнения обязательств свойственна функциональная направленность – создать такие условия, при которых обязательства, например, вытекающие из кредитного договора, исполнялись бы надлежащим образом. Именно то обстоятельство, что эти меры имеют непосредственной целью обеспечение обязательств, позволяет выделить их среди иных средств, призванных гарантировать реальность прав, исполнение обязанностей, защиту интересов управомоченного лица и т.п. Иные средства также способствуют исполнению обязательств, могут обеспечивать их исполнение. Однако их функциональная направленность может быть иная.
Все способы обеспечения носят обязательственно-правовой характер и имеют целью содействие исполнению обязательства, оказавшегося основанием их установления, и характеризуются идентичной функциональной направленностью. Но средства достижения цели надлежащего исполнения основного обязательства различны. Так, опасность лишиться имущества при ипотеке побуждает, стимулирует должника к надлежащему исполнению основного обязательства. В противном случае наступят неблагоприятные для него последствия: взыскание будет обращено на предмет залога и будут понесены дополнительные расходы (стимулирующая функция).
При неисполнении должником своих обязанностей реализуется возможность обращения взыскания на заложенное имущество с целью компенсации всех потерь кредитора и состоит в восстановлении нарушенной имущественной сферы потерпевшей стороны (компенсационная функция).
Заключение договоров ипотеки подкрепляет выполнение обеспеченных ипотекой обязательств в гражданском праве, уменьшает количество гражданских правонарушений, связанных с невыполнением обязательств, положительно влияет на договорную дисциплину.
Регулятивную функцию осуществляет именно договор ипотеки, поскольку договор регламентирует определенные сторонами нормы поведения. Выполняя свою регулятивную функцию, задача договора ипотеки – положительно воздействовать на договорную дисциплину, которая выражается, в конечном счете, в реальном исполнении сторонами принятых обязательств.
Ипотеке присуща и охранительная функция. Она состоит в том, что для кредитора залог жилища является своеобразной защитой от неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств должником. Охраняя интересы и права кредитора, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества на момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Основная задача охранительной функции гражданского права и ипотеки, в частности, состоит в стимулировании и организации такого поведения участников регулируемых отношений, которое исключает необоснованное ущемление чужих интересов .

1.2.Тенденции развития ипотеки в российском обществе

Ипотека стала набирать обороты в нашем государстве сравнительно недавно. В больших городах России, регионах и некоторых коммерческих банках стали вырабатываться разные программы в жилищной сфере, которые основываются на действующей нормативной основе в сфере ипотечного кредитования.
Жилищный вопрос на данный период времени считается одним из самых актуальных. Проблема жилья стоит перед 60 процентами российских семей, которые в той либо другой мере не удовлетворены условиями жилья. В Российской Федерации на одного человека приходится лишь 22 квадратных метров жилья. В развитых государствах в 2-3 раза больше.
Вопрос, связанный с развитием и улучшением ипотечного кредитования в государстве признается актуальной темой, т.к. российский жилищный рынок не обладает соответствующими эффективно действующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддерживали бы платежеспособный спрос людей на предлагаемое недвижимое имущество. Совершенствование этой системы сделает покупку жилья доступным, окажет содействие повышению спроса и выступит в качестве предпосылки для достижения реального роста экономики.
На данный период времени развития ипотечного кредитования в РФ сдерживается следующими главными причинами:
1) высокая стоимость ссуд с одновременной низкой платежеспособностью населения;
2) высокий уровень расходов на оформление кредитования жилья;
3) проблема, связанная с привлечением долгосрочных ресурсов на систему ипотечного жилья. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно признать самой актуальной для развития системы кредитования жилья в РФ. Ни одна банковская организация не может формировать собственный кредитный портфель из долгосрочных кредитов, основываясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие активов и пассивов по срокам, ставкам и объемам рано или поздно приведет банк к потере собственной ликвидности.
4) факторы психологического характера, основным их которых признается национальная особенность подавляющего большинства населения – нежелание жить в долг;
5) проблема, связанная с поступлением инвестиций в сфере жилья, главным препятствием признаются высокие финансовые риски, которые можно поделить на риск нереализации построенного жилья и строительные риски.