ПМ.04 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Введение

Рыночные условия хозяйствования потребовали углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Рынок недвижимости является одним из секторов экономики, включающий совокупность различных объектов недвижимости. Для успешного функционирования данного рынка необходимо всем участникам иметь представление о стоимости данных объектов и факторах, которые влияют на стоимость объектов недвижимости. Без оценки стоимости и факторов, которые на нее влияют, не представляется возможным эффективное функционирование рынка, так как стоимость объекта недвижимости является основополагающим фактором, при купле - продаже объектов недвижимости.
Актуальность темы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Целью данной работы является оценка стоимости жилой недвижимости на примере трехкомнатной квартиры, которая расположена в городе Новосибирск в районе метро Золотая Нева.
Задачами, решаемыми в работе, являются:
- описание объекта недвижимости, который является объектом оценки;
- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.
Предметом исследования является процесс анализа эффективности покупки трехкомнатной квартиры в городе Новосибирск для последующей сдачи ее в аренду.
При написании работы были использованы: нормативные акты: Гражданский кодекс Российской Федерации, федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами МЭРТ и другие, научная литература и интернет источники. Интернет источники использовались как основной источник для статистической информации по рынку недвижимости в Ленинградской области.
При проведении исследований использовался метод систематизации, графический и сравнительный методы. Также в работе была использована методологическая база, которая включает методы доходного, сравнительного и затратного подходов.
Работа состоит из введения, двух глав, в совокупности они имеют шесть параграфов, заключения и списка использованных источников.
Теоретическая значимость работы заключается в исследовании теоретических и методических основ оценки объектов недвижимости и значимости в них оценки недвижимости с помощью доходного подхода.
Практическая значимость работы определяется тем, что работа исследует практические аспекты оценки объектов недвижимости, которые предполагается использовать для сдачи в аренду, с учетом текущей продажной стоимости и ее корректировок.

1. Описание объекта недвижимости
1.1 Нормативно-правовое регулирование описания объекта недвижимости

Оценочные работы, будучи объектом правового регулирования, являются с одной стороны определенными услугами экспертов оценщиков - независимых специалистов экспертов, что устанавливают рыночную цену, но с другой стороны - это юридический факт, что диктует цену оценочного объекта для установленных целей в соглашении об оценке. В целом под юридическим фактом принято понимать факт реальной действительности, после которого все существующие и актуальные законы, нормативно-правовые документы утверждают о возникновении, прекращении либо изменении правоотношений [18, с. 67].
Вот почему оценка, реализованная согласно с действующим российским законодательством способна потянуть за собой некоторые глобальные правовые последствия.
Для того, чтобы организовать работу экспертов-оценщиков, создать их конкретный правовой статус на территории Российской Федерации было принято множество законов, прочих нормативно-правовых документов, что регламентируют работу оценщиков.
Базовыми инструментариями регулирования оценочных работ принято считать [16, с. 112]:
Координация исполнения норм закона в сфере оценки.
Организация этапа задействования подходов и процедур профессиональной оценки в систему государственного законодательства.
Формирование необходимых условий для дальнейшего становления, развития автономных саморегулируемых квалифицированных группирований оценщиков.
Объединение учебных и научных программ для корректной подготовки специалистов-оценщиков.
Создание системы сертификации качественных показателей предоставляемых услуг.
Создание системы Стандартов.
Лицензирование деятельности.
Осуществляет эти функции государство. В лице органа исполнительной власти - Министерство имущества России [3].
Основные нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность, в РФ являются:
- ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г - определяет объект оценки, случаи, когда проведение оценки является обязательным, основные нормы и правила ведения оценочной деятельности;
- Гражданский Кодекс РФ [1] - является основой для проведения экспертизы различных ресурсов и прав на них, предусматривает проведение оценки при внесении вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества;
- Федеральные Стандарты Оценки, утвержденные Приказами МЭРТ №254, 255, 256 от 20.07.2007 г. - определяют подходы требования к проведению оценки, цели оценки и виды стоимости, а так же, требования к отчету об оценке [4,5,6];
- Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки» - содержит стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в РФ, дает определение основным терминам и понятиям;
- ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - указывает на необходимость привлечения для определения стоимости компании и его активов независимых оценщиков, устанавливает Положения, условия и ограничения оценки собственности в ходе арбитражного процесса;
- Постановление Министерства труда и социального развития РФ от 27.11.1996 № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности "Оценщик (эксперт по оценке имущества)"» - утверждает квалификационную характеристику должности «оценщик», должностные обязанности оценщика, требования к его квалификации и знаниям;
- другие нормативно-правовые акты и постановления [22, с. 52].
Согласно статье 22 ФЗ «Об оценочной деятельности» координация оценочных работ посредством саморегулируемых объединений оценщиков (СРО) реализуется в добавок к государственному контролю, актуальна для всех их участников. Согласно с данным законодательным документом, саморегулирующие объединения оценщиков имеют право реализовывать такой функционал [8]:
формирование, поддержка персональных систем регулирования качества оценочных работ;
формирование персональных оценочных стандартов;
помощь в создании образовательных учебных программ и курсов;
помощь в повышении уровня квалификации и меры профессиональной подготовки;
защита всех интересов специалистов-оценщиков[3].
Благодаря положению в роль саморегулирующих объединений оценщиков, установленных им согласно Закону, на них ложиться ответственность перед государством, а также перед самими потребителями оценочных услуг [1].
В нынешние времена в роли самых основных представителей саморегулирующих объединений российских оценщиков выступает:
РРО или Российское общество оценщиков - данное группирование собрало в себе различных физических лиц, что проводят оценку;
Партнерство РОО - это группирование юридических лиц, а также индивидуальных предпринимателей, сюда могут входить участники РОО;
КРО - Российская коллегия оценщиков - это группирование юридических лиц, а также квалифицированных и профессиональных членов рынка [23, с. 101].
Таким образом, в настоящее время в России созданы и функционируют различные саморегулирующие организации, которые охватывают все направления оценочной деятельности.

1.2 Описание внешней среды объекта недвижимости (расположение, социально-экономические условия)

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследование общего состояния национальной экономики.
Следует выделить некоторые факторы, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости:
Политические факторы – город Новосибирск политический центр Сибирского федерального округа;
Экономические факторы – город имеет хорошо развитую промышленность и торговлю;
Социально-культурные факторы – город является культурной столицей Сибири.
Рассматриваем вторичный рынок недвижимости.
Рассмотрим рынок трехкомнатных квартир в городе Новосибирск в районе метро Золотая Нева.
Из 177 трехкомнатных квартир:
- 166 имеют балкон или лоджию;
- 11 квартир не имеют.
Мы их не рассматриваем, так как рассматриваемый объект, имеет лоджию.
От 59 кв. до 70 кв. метров имеют только 64 квартиры.
Находим по карте трехкомнатные квартиры близкие к рассматриваемому объекту:
Аналог №1 https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/267413840/ 6 590 000, 101 698 руб/м², 3-комн. квартира, 64,8 м² Новосибирская область, Новосибирск, р-н Октябрьский, ул. Гаранина, 25/2;
Аналог №2 https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/264306354/
3-комн. квартира, 60 м² Новосибирская область, Новосибирск, р-н Октябрьский, ул. Бориса Богаткова, 194/6;
Аналог №3 https://novosibirsk.cian.ru/sale/flat/268246791/ 3-комн. квартира, 59 м², Новосибирская область, Новосибирск, р-н Октябрьский, ул. Гаранина, 25.

63,9 м², 8/16 этаж, Новосибирск, Ленина проезд, 13, Симферопольское шоссе 91,50 км -3999 тыс. руб. или 62582 за 1 кв. метр.;
67 м², 2/9 этаж, Новосибирск, Ленина проезд, 1 – 4550 тыс. руб. или 67910 за 1 кв. метр.;
Наиболее близкая по параметрам: 64,4 м², 8/9 этаж Новосибирск, улица Ленина, 24Б – 4250 тыс. руб. или 65994 руб. за 1 кв. метр.