Девелопмент объектов недвижимости (на материалах конкретного объекта жилой недвижимости)

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости [1].
В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение, а девелопер — это предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов.
Существует три вида девелопмента:
- Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
- Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.
- BTS-девелопмент: девелопер решает комплекс задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.
Также, в зависимости от типа объекта недвижимости, по видам различают девелопмент жилой, коммерческой, загородной недвижимости и земельных участков (девелопмент земли, ленд-девелопмент).
Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности, в частности: полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности; создание устойчивых деловых связей на производственном и управленческом уровне; улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта [2,стр.26].
Цель работы - проанализировать проект развития объектов жилой недвижимости на примере ПАО «ПИК СЗ».
Объект исследования - девелопмент как процесс управления недвижимостью.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТРАТЕГИИ И ТАКТИКИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.1 Понятия, сущность стратегии и тактики управления недвижимостью
Основная цель девелопмента – не просто создание объекта недвижимости (что может быть достаточным для подрядчика), но и получение приемлемого уровня дохода на вложенный капитал за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности их приобретателей (покупателей и арендаторов).
Более широко понятие «девелопмент» трактуют как процесс развития территорий и подготовки земель и объектов недвижимости с целью их нового использования. Следует отметить, что раскрытие понятия «девелопмента» в Российской Федерации затрагивается единичными правовыми актами.
Например, в государственной программе г. Москвы «Градостроительная политика» указано, что для улучшения инвестиционного климата необходимо устранять противоречия между «интересами города и коммерческими предложениями девелоперских и строительных компаний».
А в ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы девелопмент определен как «развитие специальной рыночной деятельности, связанной с обустройством территорий, предназначенных для жилищного строительства, коммунальной инфраструктуры» [3, ст.74].
Согласно п. 2.2.4 прил. 1 к Постановлению Правительства Москвы от 03.07.2007 №576-ПП в части реализации городом прав акционера акционерного общества, осуществляющего девелоперскую деятельность, «под девелоперской деятельностью понимается строительство и (или) реконструкция объектов недвижимости в целях последующего использования акционерным обществом более 50% вновь построенных и (или) реконструированных площадей не в соответствии с основным уставным видом деятельности путем продажи или передачи в аренду неопределенному кругу лиц».
Отсюда можно сделать вывод, что государство останавливается на отдельных аспектах девелопмента. не раскрывая присущие ему признаки, выполняемые девелопером функции и не затрагивая вопросов государственного регулирования девелоперской деятельности. [4, стр.192]
Более того, необходимо признать, что изучению девелопмента уделено незначительное внимание и в теоретических исследованиях правоведов и экономистов, а высказываемые позиции противоречивы и подчас спорны.
Таким образом, девелопером является фактически любой застройщик, создающий (реконструирующий) объект для получения определенного полезного результата.[5, стр.257]
Вместе с тем данная позиция представляется неоднозначной. Девелопмент является специфической деятельностью, наделенной особым содержанием, выходящим за рамки деятельности застройщика.[6, стр.94] При этом сам девелопер может в принципе не осуществлять строительство.
Другой подход состоит в том, что под девелопментом понимается особая деятельность, обладающая характерными признаками, а не любая инвестиционно-строительная деятельность.
Первым таким признаком является специфическое содержание девелоперской деятельности – сопровождение строительства объекта с момента разработки идеи проекта, на этапах поиска и привлечения финансирования, заключения договоров на строительство, на поставку материалов и оборудования, контроля за исполнением договорных обязательств контрагентами вплоть до стадии эксплуатации объекта и извлечения прибыли.
На сегодняшний день деятельность девелоперских компаний является малоисследованной, что приводит к отождествлению их с другими участниками рынка недвижимости.

1.2 Анализ источников и механизмов финансирования девелоперских проектов жилищного строительства.
Финансирование любого проекта есть часть его реализации. Без привлечения инвестиций невозможно ни начать бизнес-проект, ни развить его. В том числе, это касается и девелоперских и строительных компаний.
Появление девелопмента необходимо связывать с активным развитием рынка недвижимости, когда заказчики начали уделять внимание не только количественным характеристикам проекта, но и качественной составляющей, когда возникла необходимость реализации построенного объекта с максимальной выгодой.
В России зарождение девелопмента недвижимости как самостоятельного вида бизнеса приходится на 1998-2000 гг. С каждым годом количество девелоперских компаний растет, но довольно часто их отождествляют с другими участниками рынка недвижимости, а именно: строительными компаниями, компаниями по управлению недвижимостью и консалтинговыми компаниями.
Можно сказать, что девелоперская компания является в своем роде финансовым посредником на рынке недвижимости, который аккумулирует средства инвесторов и кредиторов или вкладывает собственные средства в целях реализации проекта развития объекта недвижимости, выступая при этом автором идеи и беря на себя ответственность по организации и управлению этим проектом.[15, стр.253]
Отметим, что объектом деятельности девелоперских компаний является реализация инвестиционных проектов в сфере недвижимости как жилой, так и коммерческой, реализуемых в пять этапов: инициирование проекта девелопмента; оценка местонахождения и технико-экономическое обоснование объекта; проектирование и оценка проекта; заключение договоров на строительство; маркетинг, управление и распоряжение результатами. Иной вариант цикла проекта – разбитие его на три стадии – предынвестиционная, инвестиционная и операционная. Они включают в
себя перечисленные выше пять этапов. [16, ст. 74] Соответственно при реализации любого девелоперского проекта в сфере жилой недвижимости девелопер выполняет определенные функции. Рассмотрим эти функции в таблице 1.
Таблица 1- Стадии управления девелоперским проектом и функции девелопера
Стадия Мероприятия (функции девелопера)
Предпроектная стадия 1. Постановка целей и определение основной стратегии девелопмента.
2.Исследование рынка и определение соответствия местоположения для реализации проекта.
3.Разработка альтернативных комплексных концепций застройки территорий.
Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование 1. Анализ спроса и предложения возможности реализации проекта. 2. Анализ финансовой целесообразности разработанных концепций застройки территорий.
3. Проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования.
4. Прогнозирование возможной позиции других заинтересованных сторон.
5. Определение вероятности получения финансов.
6. Разработка схем финансирования проекта.
Приобретение земельного участка 1. Поиск и оценка земельного участка.
2. Приобретение земельного участка (право собственности или аренды).
Проектирование и оценка проекта 1. Формирование команды девелопера.
2. Подготовка бизнес-плана проекта.
3. Проектирование, расчет затрат и оценки эффективности проекта.
4. Получение согласований и разрешений от органов государственного контроля.
5. Внесение изменений в проект и получения заключительных разрешений.
Заключение контрактов и строительство 1. Выбор подрядчика и заключение контракта с ним.
2. Создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта. 3. Создание системы контроля за процессом реализации проекта.
Маркетинг, управление и реализация объектов недвижимости 1. Определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании. 2. Обеспечение сохранности и безопасности объекта.
3. Анализ при необходимости внесения изменений в работу агентов по продаже.
4. Управление денежными потоками по проекту.