Правовой режим недвижимости в свете реформы вещного права

ВВЕДЕНИЕ

Правоотношения, которые связаны с оборотом и переустройством недвижимости, - одна из тем, никогда не утрачивающая актуальности в течение всей истории государства и права. Разработка спорных вопросов в данной сфере составляет неотделимую часть предмета теоретической науки.
Особенность и трудность задетой темы о недвижимости заключается в двойственном характере ее правовой природы. С одной стороны, образование и эксплуатация объектов недвижимости выступает разновидностью предпринимательской деятельности, которая осуществляется в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой стороны данная деятельность реализуется с учетом императивных положений, которые сформулированы в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых определений нашей страны.
Принимая во внимание актуальность проблемы, Совет при Президенте РФ по кодификации и улучшению гражданского законодательства 15 марта 2003 г. принял Концепцию формирования гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
Идеи, которые отражены в Концепции, заложены в основу некоторых определенных законодательных актов, которые направлены на улучшение регулирования оборота недвижимого имущества.
Параллельно с этим, нынешнее законодательство до сих пор содержит неточные и противоречивые формулировки в отношении базовых основ гражданского права, к числу которых относятся и понятия недвижимости, недвижимого имущества, недвижимых вещей выступающих как объекты гражданских прав.
Данное обстоятельство приводит к заключению, что юридическое регулирование отношений в области недвижимости обязано носить комплексно-согласованный характер, который включает в себя как положения частного законодательства, целый ряд институтов, так и иных отраслей права, таких как - административного, земельного, экологического и прочие, традиционно причисляемых к публично-правовому регулированию.
Теоретические исследования правовых вопросов недвижимого имущества формируются по нескольким направлениям.
Во-первых, разнообразные аспекты правового режима недвижимости обозначаются в научных работах, которые посвящены объектам гражданских прав и вещным правам.
Во-вторых, за последние годы возникли важные работы, которые посвящены непосредственно юридической проблематике недвижимости. Важное место среди данных исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, где обозначены многие несовершенства нынешнего законодательства и пути его улучшения.
В-третьих, наиболее динамично создаются отдельные аспекты правового регламентирования отношений в области недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима некоторых видов недвижимого имущества.
Несмотря на существенное количество работ, которые посвящены правовым вопросам недвижимости, необходимо, тем не менее, отметить, что это не привело к положительному сдвигу в настоящем правовом обеспечении отношений в сфере оборота недвижимости. Все это определило актуальность данного исследования.
Предметом работы выступает российское законодательство, акты правоприменения, судебная практика и научная литература, то есть процессы и результаты научной практической деятельности, которые регулируют недвижимость в свете реформы вещного права.
Объектом работы выступают общественные отношения, которые складываются в процессе правового регулирования недвижимости.
Целью настоящей работы является исследование особенностей правового режима недвижимости в свете реформы вещного права.
Задачи исследования будут состоять в изучении следующих вопросов:
1. Установление понятия недвижимости;
2. Изучение признаков недвижимости;
3. Выявление особенности правового регулирования отдельных видов имущества.
Методы исследования: всеобщий (диалектический), обязывающий рассматривать (изучать) объекты познания в их взаимной связи, обусловленности и развитии; общие (общенаучные) методы – формально логические (анализ, синтез, индукция, дедукция, аналогия, сравнение), социологические (исследование документов и опросы, проведенные в ходе исследования); частные (специальные) методы: сравнительно-правовой метод и метод толкования норм права.
Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
 
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТОВ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
1.1 Понятие недвижимого имущества

Недвижимость (земельный участок - ее базовый элемент, здания, сооружения, отдельные помещения и другие объекты) является необходимым условием любой экономической деятельности, выступая в роли:
1) операционно-пространственной основы (территория, а также здания и сооружения, используемые в производственных, офисных и т.п. целях);
2) главного средства производства в сельском хозяйстве (где земля является одновременно как предметом, так и средством труда);
3) компонента природного комплекса (земля, леса, водные объекты), уязвимого при нерациональном использовании и загрязнении;
4) важнейшей части мирового богатства (недвижимость составляет его большую часть ) и источника различных прямых и косвенных налогов и сборов.
Возникнув в Древнем Риме, понятие «недвижимость» в настоящее время стало общепринятым. Но при этом по законодательству зарубежных стран недвижимое имущество трактуется по-разному, например, права на земельный участок варьируются от охвата ими только поверхностного слоя до возможности распоряжения недрами земли. Кроме того, в законодательстве ряда стран некоторые вещи рассматриваются как пограничные между движимыми и недвижимыми вещами - фикрерсы (термин в России не применяется), то есть движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях, ставшие неотъемлемой частью объекта недвижимости (лифт, оборудование отопительной системы и т.п.). Да и в целом грань между движимыми и недвижимыми вещами для разных стран может отличаться.
Учитывая, в том числе и это, согласно ст. 1205 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где такое имущество находится.
В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь было введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства СССР и республик , которые отнесли к недвижимому имуществу земельные участки и все, что прочно с ними связано, как то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Также была предусмотрена возможность отнесения законодательными актами к недвижимому и иного имущества (ст. 4).
Затем отнесение земельных участков и всего, что прочно с ними связано, к недвижимости было подтверждено Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 1) и в 1994 г. закреплено в ГК РФ.
Гражданское законодательство выделяет недвижимость как то, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без какого-либо ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
К примеру, к подобным объектам недвижимого имущества законодательство причисляет:
- земельные участки, участки недр;
- сооружения, объекты незавершенного строительства;