Ипотека и ипотечный кредит

Введение

Актуальность исследования. В существующем разнообразии экономических проблем особую остроту получает необходимость обеспечения населения жильем. Для решения социально-экономических проблем страны новым этапом развития ипотечных отношений в России должна стать национальная ипотека как способ организации государством воспроизводственных процессов с использованием механизмов ипотечного кредитования.
Ипотека — это слово стало модным в России совсем недавно по общемировым меркам. В развитых странах рынок недвижимости уже давно и прочно связан с ипотекой. В России же ипотека вошла в дома граждан лишь 15 — 20 лет назад. Сначала вопросы ипотеки регулировались только ГК РФ и Законом РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» и лишь спустя шесть лет был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», нормами которого и руководствуются стороны гражданско-правовых отношений при заключении договора об ипотеке.
В современных условиях массового кредитования населения под залог недвижимости, приобретаемой на кредитные средства, сложилась и определенная практика споров по ипотеке.
Актуальность ипотечного кредитования состоит в развитии ипотечного кредитования жилья в России на долгосрочную перспективу – сформировать эффективно действующий механизм обеспечения доступным по стоимости жильем граждан РФ со средними доходами, которая основана на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополии жилищного рынка за счет личных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие своего жилья вносит в жизнь граждан элемент стабильности и благополучия, и очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после многолетних ожиданий. В данном отношении альтернативы ипотечному кредитованию жилья не существует.
Объект исследования – общественные отношения, связанные с развитием ипотечного кредитования в России.
Предмет исследования – правовое регулирование ипотечного кредитования в России.
Цель данной работы – комплексное исследование правового регулирования ипотеки и ипотечного кредита.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) изучить проблемы определения понятия предмета договора ипотеки и объекта ипотеки, их соотношение; рассмотреть имущество, которое может выступать предметом ипотеки;
2) рассмотреть субъекты договора ипотеки (залога недвижимости);
3) исследовать существенные условия договора ипотеки: вопросы теории и практики;
4) изучить требования к форме договора ипотеки, выявить значение института государственной регистрации договора ипотеки
5) рассмотреть права и обязанности сторон по договору ипотеки, их взаимодействие;
6) исследовать ответственность сторон по договору ипотеки.
Методологическую основу данного исследования составляют общенаучные и частно-научные методы. К основным методам, использованным автором в работе, следует отнести: диалектический, логический, сравнительно-правовой, исторический.
Структура данной работы состоит из введения, двух глав основной части, заключения и списка использованных источников и литературы.



Глава 1.Общая характеристика договора ипотечного кредитования
1.1.Проблемы определения понятия, предмета договора ипотеки и объекта ипотеки, их соотношение. Имущество, которое может выступать предметом ипотеки

Анализируя понятие «договора об ипотеке» необходимо выделить его наиболее важные признаки. Первым признаком договора об ипотеке является то, что он является акцессорным, т.е. дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым. Акцессорный характер договора об ипотеке проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только существующее требование, которое вытекает из кредитного договора, договора купли-продажи, договора займа и других договоров. Вторым отличительным признаком договора об ипотеке является особый предмет договора - недвижимое имущество. Объект недвижимого имущества как предмет договора об ипотеке обладает следующими особенностями:
- обладает высокой и стабильной ценой с долгосрочной тенденцией к повышению;
- физическая устойчивость объекта - фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц);
- является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса .
В соответствии с договором об ипотеке заложенной может быть недвижимость, установленная в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ , права на которые зарегистрированы в порядке, регламентированном для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, в т. ч.:
1) участки земли, за исключением земельных участков, установленных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ;
2) предприятия, включая здания и сооружения и другую недвижимость, которая используется в целях осуществления предпринимательской деятельности;
3) дома жилого типа, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной либо нескольких комнат изолированного характера;
4) садовые дома, дачи, гаражи и иные строения потребительского предназначения;
5) морские и воздушные суда, космические объекта и суда внутреннего плавания.
Не могут быть предметом ипотеки:
- часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь);
- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если только такие земельные участки не предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
- часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
- земельные участки, исключенные из оборота или ограниченные в обороте;
- имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;
- индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В пункте 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ говорится, что «На основании залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (держатель залога) вправе при неисполнении либо ненадлежащем исполнении должником данного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, т.е. предмет залога, преимущественно перед иными кредиторами лица, которому непосредственно принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».
Ипотеке как способу обеспечения исполнения обязательств свойственна функциональная направленность – создать такие условия, при которых обязательства, например, вытекающие из кредитного договора, исполнялись бы надлежащим образом. Именно то обстоятельство, что эти меры имеют непосредственной целью обеспечение обязательств, позволяет выделить их среди иных средств, призванных гарантировать реальность прав, исполнение обязанностей, защиту интересов управомоченного лица и т.п. Иные средства также способствуют исполнению обязательств, могут обеспечивать их исполнение. Однако их функциональная направленность может быть иная.
Все способы обеспечения носят обязательственно-правовой характер и имеют целью содействие исполнению обязательства, оказавшегося основанием их установления, и характеризуются идентичной функциональной направленностью. Но средства достижения цели надлежащего исполнения основного обязательства различны. Так, опасность лишиться имущества при ипотеке побуждает, стимулирует должника к надлежащему исполнению основного обязательства. В противном случае наступят неблагоприятные для него последствия: взыскание будет обращено на предмет залога и будут понесены дополнительные расходы (стимулирующая функция).
При неисполнении должником своих обязанностей реализуется возможность обращения взыскания на заложенное имущество с целью компенсации всех потерь кредитора и состоит в восстановлении нарушенной имущественной сферы потерпевшей стороны (компенсационная функция).
Заключение договоров ипотеки подкрепляет выполнение обеспеченных ипотекой обязательств в гражданском праве, уменьшает количество гражданских правонарушений, связанных с невыполнением обязательств, положительно влияет на договорную дисциплину.
Регулятивную функцию осуществляет именно договор ипотеки, поскольку договор регламентирует определенные сторонами нормы поведения. Выполняя свою регулятивную функцию, задача договора ипотеки – положительно воздействовать на договорную дисциплину, которая выражается, в конечном счете, в реальном исполнении сторонами принятых обязательств.
Ипотеке присуща и охранительная функция. Она состоит в том, что для кредитора залог жилища является своеобразной защитой от неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств должником. Охраняя интересы и права кредитора, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества на момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Основная задача охранительной функции гражданского права и ипотеки, в частности, состоит в стимулировании и организации такого поведения участников регулируемых отношений, которое исключает необоснованное ущемление чужих интересов .

1.2. Субъекты договора ипотеки (залога недвижимости)

Ипотека в настоящее время считается самым эффективным и распространенным способом обеспечения возврата кредита. Его сущность заключается в обеспечении обязательства, когда кредитор (держатель залога) вправе при невыполнении должником данного обязательства за счет имущества, находящегося в залоге, получить удовлетворение перед иными кредиторами.
Роль государства в качестве главного регулятора отношений в обществе в целом и рыночного механизма ипотечного кредита, в частности, заключается в формировании эффективной и современной системы нормативно-правового обеспечения прав кредиторов (держателей залога) и инвесторов, которые предоставляют соответствующие денежные ресурсы на продолжительные сроки, а также предоставление всех социальных гарантий гражданам, получающим недвижимое имущество при помощи ипотечного кредитования. И основная функция государства заключается в установлении оптимального баланса реализации кредиторских прав и интересов заемщиком, то есть механизм выдачи кредитов был рентабельным и менее рискованным для банков, а в отношении заемщиком был доступным и «прозрачным».
Мы придерживаемся мнения, что согласно гражданскому законодательству точно установлено два основания формирования ипотеки: