Договор аренды (понятие и общие положения)

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Аренда имеет традиционно широкое распространение в отношениях эко¬номического оборота и по области при-менения уступает только договору купли-продажи. Очевидно, что интересы сторон гражданско-правовых сделок не всегда сводятся к приобретению права собственности на имущество. Зача¬стую купля-продажа не является вы-годной ни для собственника, ни для лица, нуждающегося в использовании чужого имущества лишь временно. Эти об¬стоятельства и явились предпо-сылкой возникновения данных отношений. До¬говор аренды обеспечивает возможность на согласованных условиях времен¬но пользоваться чужим имуществом, когда оно не требуется постоянно, либо когда для постоянного использования отсутствуют необходимые средства. Собственник (либо иной титульный владелец имущества), используя данный договор, реализует свои экономические потребности, получая прибыль от сдачи внаем имущества. Таким образом, аренда является и способом распо¬ряжения имуществом, и формой рационального и полного его использования.
Регулирование арендных отношений, учитывая их разнообразие, осу-ществляется нормами различных правовых актов. В главе 34 Гражданского кодекса РФ содержатся как общие нормы, действие которых распространяет-ся на все виды аренды, так и специальные, регулирующие отдельные виды договора аренды (прокат, аренда зданий и сооружений, аренда предприя-тий, финансовая аренда, аренда транспортных средств). При этом правила, уста¬новленные в § 1 главы 34 ГК РФ, являются универсальными, и в полном объ¬еме регулируют те арендные отношения, для которых законом не преду-смот¬рены специальные нормы. Кроме того, указанные общие правила рас-простра¬няются и на отдельные виды аренды в части, не урегулированной специаль¬ными нормами об этих видах.
Несмотря на относительную стабильность правил, устанавливающих общие положения об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ), в правоприменительной деятельности остается немало проблем, связанных с заключением договора аренды и с исполнением обязательств, возникающих из данного юридическо-го факта.
При разрешении споров, связанных с арендными отношениями, судами принимаются разные, зачастую прямо противоположные решения. Очевид-но, что такая ситуация не способствует правильному и единообразному при-ме¬нению норм о договоре аренды, в связи с чем, анализ правовой природы дан¬ного договора, его содержания, порядка исполнения и прекращения пред¬ставляется актуальным и своевременным.
Вместе с тем, в последнее время немало спорных правовых вопросов, возникающих в сфере гражданско-правового регулирования арендных от-ношений. Этим и определяется актуальность данной работы.
Объект данной работы – общественные отношения, складывающие в результате передачи имущества во временное владение и пользование или пользование.
Предмет данной работы – нормы, закрепляющие договор аренды как гражданско-правовой договор.
Цель курсовой работы заключается в изучении правовой природы до-говора аренды и его основных разновидностей.
В соответствии с целью определены следующие задачи:
- рассмотреть общие положения договора аренды;
- раскрыть понятие договора аренды и его форму;
- выявить субъектный состав договора аренды;
- рассмотреть права и обязанности арендодателя и арендатора.
Методологическую основу составили такие методы, как диалектиче-ский, системно-структурный, логико-юридический и другие.


ГЛАВА 1 .ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 Общие положения договора аренды

Основу законодательного регулирования института аренды составляет Гражданский кодекс РФ (далее ГК, ГК РФ), где соответствующим отношени-ям посвящена глава 34, включающая ст.ст. 606-670. В § 1 данной главы вы-делены общие положения об аренде, которые имеют двоякое значение. Во-первых, они представляют собой единую правовую основу всех арендных отношений. Нормы, определяющие особенности регулирования отдельных видов аренды лишь уточняют и конкретизируют общие правила. В этой свя-зи общие поло¬жения об аренде - это нормы, которые применимы к любым разновидностям договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК). Во-вторых, общие правила об аренде применя-ются для регулиро¬вания обычных арендных отношений, не содержащих специфики.
Легальное определение договора аренды содержится в п. 1 ст. 606 Граж¬данского кодекса РФ, в соответствии с которым договором аренды (имуще¬ственного найма) признается такой договор, по которому арендода-тель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имуще-ство за плату во временное владение и пользование или во временное поль-зование.
Из текста приведенной нормы следует, что понятия «аренда» и «иму-ще¬ственный наем» используются как синонимы, так как при всякой аренде осу¬ществляется наем соответствующего имущества. Употребление в законо-да¬тельстве в одних случаях термина «аренда», а в других - «имущественный наем» связано как с различиями отдельных видов таких договоров, так и со сформировавшейся практикой их наименования в определенных областях .
Разграничение аренды и найма проводится только в отношении жилых помещений. Когда жилое помещение предоставляется гражданину для про-живания, стороны заключают договор найма жилого помещения, являющий-ся самостоятельным видом договора, регламентированным нормами главы 35 ГК РФ. Однако в ситуации, когда жилое помещение сдается юридическим лицам (при условии использования для проживания граждан, как правило, - работников юридического лица), отношения между сторонами будут регули-роваться правилами о договоре аренды.
Указанное определение позволяет выделить основные черты данного до¬говора, определяющие его специфику в системе гражданско-правовых обяза¬тельств. Во-первых, это представление арендодателем арендатору ин-дивиду¬ально определенного имущества; во-вторых, имущество предоставля-ется во временное владение и пользование или во временное пользование; в-третьих, имущество предоставляется за плату.
Итак, главная цель договора аренды - передача имущества во времен-ное пользование. Вместе с тем, в п. 1 ст. 606 ГК установлено, что имущество предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользова-ние» или «во временное пользование». Однако цель договора остается неиз-менной, поскольку любой арендатор, даже не владеющий имуществом, будет являться его пользователем.
Права арендатора дают возможность не только владеть и пользоваться арендованным имуществом, но и в установленных случаях и в определенном объеме распоряжаться им, предоставляя ему возможность хозяйственного господства над полученной по договору вещью. Эти права следуют за арен-дованной вещью, оставаясь неизменными при смене собственника-арендо-дателя, и защищаются от притязаний третьих лиц как права законного вла-дельца, что позволяет некоторым исследователям делать вывод о вещно- правовой природе данных прав. По их мнению, на срок договора у аренда-тора возникает ограниченное вещное право на объект аренды с одновремен-ным сужением правомочий собственника (арендодателя) в отношении иму-щества .
С приведенным мнением нельзя согласиться по следующим причинам. Основанием возникновения прав арендатора всегда является договор с соб-ственником имущества, а их содержание, в том числе и возможность распо-ряжения полученным имуществом, определяется только условиями этого до-говора. Как справедливо отмечает Е.А. Суханов, «объем прав арендатора вся¬кий раз может быть различным (например, включая или, наоборот, ис-ключая для него возможности распоряжения арендованным имуществом), и потому их невозможно заранее точно определить» . Такая ситуация непри-емлема для ограниченных вещных прав: их характер, содержание устанав-ливаются непо¬средственно законом, а не договором, и их возникновение возможно помимо воли собственника. Поэтому права арендатора носят обя-зательственно-правовой, а не вещно-правовой характер .