Понятие и виды недвижимости по современному гражданскому праву и законодательству

Недвижимость является одним видов имущества как объекта гражданских прав и имеет существенные особенности правового регулирования при участии в гражданском обороте. В связи с этим необходима правильная квалификация таких объектов.
Однако, несмотря на казалось бы очевидные признаки недвижимого имущества, подробное и постоянно уточняемое правовое определение, наличие многочисленных разъяснений высших судебных инстанций и профильных ведомств, до настоящего времени имеются многочисленные споры относительно квалификации конкретных материальных объектов в качестве движимого или недвижимого имущества, что свидетельствует о несовершенстве правовой базы и необходимости более глубокой и детальной проработки данной темы.
Отсутствует достаточное и однозначное регулирование видовой классификации объектов недвижимости, что также не способствует правовой определенности в гражданских правоотношениях, предметом которых являются материальные объекты спорной квалификации.
В связи с изложенным тема настоящего исследования является актуальной до настоящего времени.
Цель работы заключается в комплексном исследовании понятия недвижимого имущества и его видов в современном российском праве.
Задачами исследования являются: анализ источников правового регулирования недвижимости и ее видов; раскрытие и анализ развития законодательного регулирования предмета настоящего исследования; особенности правового регулирования недвижимого имущества; выявление проблемных и спорных моментов в законодательном регулировании недвижимого имущества; анализ судебных споров относительно квалификации объектов как недвижимого имущества.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие при обороте недвижимого имущества.
Предметом исследования выступают нормы современного российского права, регулирующие понятие и виды недвижимости.

1 Понятие и виды недвижимости
Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ ,к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, подземные участки и все прочно связанные с землей объекты, то есть здания, сооружения и незавершенные строительством объекты, перемещение которых без причинения вреда, противоречащего их назначению, невозможно. К недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Закон также называет другое имущество недвижимым имуществом.
Из этого определения ясно, что все недвижимое имущество можно разделить на недвижимое имущество, существующее в природе, и объекты, отнесенные к таковым законом. По своей природе недвижимое имущество также бывает двух групп. К первой группе относится недвижимое имущество по своей естественной природе, например, земельные участки и участки недр. Ко второй группе относится недвижимое имущество, находящееся в неразрывной физической и правовой связи с землей, т.е. здания, сооружения и другие объекты, которые нельзя перемещать без причинения ущерба.
Для юридических целей к недвижимому имуществу относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, которые все же являются подвижными по своей природе. Они считаются недвижимыми из-за их высокой стоимости, необходимости регулирования их оборота и потому, что они являются подвижными территориями, находящимися под юрисдикцией РФ.
Предприятия как имущественные комплексы, являющиеся особыми объектами гражданства, также признаются недвижимостью. Закон также позволяет классифицировать другое имущество как недвижимое.
В настоящее время водные объекты, леса и многолетние насаждения исключены из состава насаждения. Согласно Водному кодексу РФ , земля, занятая водными объектами, относится к Водному фонду. В соответствии с Лесным кодексом РФ объектом недвижимости являются лесные участки, то есть земельные участки, занятые лесами и многолетними насаждениями, относящиеся к землям лесного фонда или иным категориям земель.
Как уже упоминалось, Гражданский кодекс РФ делит все недвижимое имущество на два основных типа
- Недвижимое имущество по своей природе.
- Недвижимое имущество по закону.
Также существуют классификации по форме собственности (индивидуальная, федеральная, субъектов федерации, муниципальная и смешанная собственность), по характеру потребления (применимо к жилым и нежилым зданиям), по характеру гражданского оборота и цели использования (имущество, изъятое из оборота, ограниченное использование в обороте, жилое использование, деловое использование, социально значимое назначение и значение как исторического или культурного достояния).
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [4] делят недвижимость на три группы. "земельные участки", "здания и сооружения" и "жилые и нежилые помещения, другие части зданий и сооружений". Невозможно назначить один объект одновременно нескольким группам.

В научной литературе отмечается, что наиболее распространенной классификацией является классификация по физическому статусу, основанная на определении недвижимости, содержащемся в Гражданском кодексе; на основании статьи 130 Гражданского кодекса РФ недвижимые объекты делятся на следующие виды
- Земельные участки
- Участки подземных ресурсов
- Здания и сооружения
- Помещения здания или сооружения.
- Другие объекты, которые нельзя перемещать без ущерба для их назначения.
- Предприятия как комплексы недвижимости, используемые для предпринимательской деятельности.
- Движимое имущество, отнесенное законом к недвижимости (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
Земельный участок — это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законодательством. Такое определение дано в статье 11, пункт 1 Земельного кодекса РФ . Согласно статье 6.1 Земельного кодекса РФ объектом земельных отношений могут быть не только земельные участки, но и части земельных участков. Участки недвижимого имущества могут быть делимыми и неделимыми. Делимый земельный участок можно определить как участок, отдельные части которого могут быть использованы без изменения его назначения, т.е. его не требуется переводить в другой тип земли. Участок считается неделимым, если в результате раздела участка меняется его назначение.
Поскольку земельный участок является недвижимым имуществом, на него распространяются не только земельные, но и гражданско-правовые отношения, в том числе имущественные.
Участки подпочвы. Согласно закону "О недрах" , недра — это часть земной коры, которая находится под почвенным слоем или, при его отсутствии, простирается ниже поверхности земли или дна водоемов и каналов, на глубину, которая может быть использована для геологического изучения и разработки. Все подземное пространство в границах РФ и на континентальном шельфе и содержащиеся в нем минеральные, энергетические и иные ресурсы являются недвижимой собственностью государства. Участки недр ограничены в гражданско-правовом обороте.
В законе нет определения зданий и сооружений. Однако, анализируя нормативно-правовые документы, можно определить основные характеристики зданий и сооружений - их основную связь с земельным участком, на котором они построены . Здания и сооружения могут быть как надземными, так и подземными. Здания и сооружения не включают временные переносные сборно-разборные конструкции (павильоны, киоски, ларьки). Здания и сооружения предназначены для долгосрочного использования, некоторые из них могут иметь художественную или историческую ценность. Юридического различия между зданиями и сооружениями не существует .
Помещения. Помещение — это структурно и пространственно обособленное здание или часть строения, пригодное для определенного использования. Согласно Закону о государственной регистрации , помещение — это объект, находящийся в зданиях и сооружениях (ч. 2, № 6, ст. 12). Помещения можно разделить на две основные категории: жилые и нежилые.
Согласно статье 6 ЖК РФ , жилое помещение — это недвижимое имущество, изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, нежилое учреждение можно определить как учреждение, которое не используется в жилых целях и не классифицируется как жилое учреждение, хотя такого определения в законе нет. Нежилые помещения предназначены для производственной и предпринимательской деятельности.
Следует отметить, согласно Гражданскому кодексу РФ, нежилые помещения не включены в перечень недвижимого имущества, поэтому существует некоторая неопределенность в отношении их правового статуса. Помещения нерезидентов могут рассматриваться как самостоятельные объекты недвижимости благодаря их тесной связи с землей, которая является важнейшей характеристикой недвижимости. Однако их следует отличать от зданий и сооружений. Нежилые помещения на практике могут быть предметом сделок. Однако необходимы законодательные меры для конкретизации правового статуса нежилых помещений с целью устранения существующих несоответствий.