Ипотека в гражданском праве

ВВЕДЕНИЕ

Рынок ипотечного кредитования прошёл долгий путь становления в России. Сегодня финансовый инструмент активно используется гражданами, а организаций, готовых выдать кредит под залог недвижимости множество. Сделки с залогом недвижимости публичны, подотчётны и имеют прочную законодательную базу и отлаженный механизм регулирования. Разработан Федеральный закон, целью которого стало урегулирование явления и прозрачность практик в сфере ипотечного кредитования.
Согласно букве закона, в случае, если в договоре ипотеки недостаточно данных, его возможно классифицировать как ничтожный. Поэтому крайне важно максимально подробно разобраться в обязательных составляющих ипотечного договора.
Актуальность данного исследования заключается в том, что ипотека в настоящее время весьма активно распространяется среди граждан при приобретении или строительстве жилья, поэтому залоговые правоотношения развиваются весьма активно и стремительно, при этом также формируется и система государственной поддержки ипотеки, что значительно увеличивает интерес граждан к ней.
Поэтому данный способ приобретения недвижимости рассматривается гражданами как надежный. Однако на практике имеют место определенные правовые пробелы и недостатки как в теоретических, так и в практических аспектах рассматриваемых правоотношений, которые необходимо проанализировать и устранить.
При этом следует учитывать еще и тот факт, что вкладываемые в недвижимость денежные средства оказывают положительное воздействие на экономическую стабильность в обществе, помогают создавать новые рабочие места, а также содействуют развитию инфраструктуры. Как видим, ипотечное кредитование предоставляет возможность разрешать проблемы, обладающие для страны большим социальным значением. К данным проблемам можно отнести: жилищный вопрос, трудности финансирования капитального строительства и т. д.
Актуальность данной темы обусловлена наличием дискуссионных теоретических проблем, в частности относительно правовой природы правоотношения, возникающего на основании договора залога недвижимости (ипотеки).
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора ипотеки.
Предметом выступают нормы российского гражданского права, регулирующие общественные отношения, возникающие на основании договора ипотеки, а также практика их применения и цивилистическая доктрина.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является комплексный анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации в современных условиях и разработка предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего ипотечные отношения.
Указанная цель предопределила постановку и решение следующих задач:
- раскрыть понятие ипотеки и определить ее правовую природу;
- выявить основания возникновения ипотеки;
- исследовать понятие договора об ипотеке и обосновать его содержание;
- установить специфику субъектного состава ипотечного договора, классифицировать взаимные права и обязанности сторон договора.
Методологическая основа работы - для достижения поставленных целей и решения задач использовались как общенаучные, так и частнонаучные методы познания правовых явлений. B работе применяются общие и частные методы исследования, в том числе описательный, системно-правовой, формально-юридический.

1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ


1.1 Понятие и правовая природа института ипотеки


Традиционно, отечественная литература использует термин «ипотека» для обозначения института ипотечного кредита, тем не менее, необходимо отметить, что использование указанной категории осуществляется совокупно с институтом обеспечения исполнения обязательств, как правило, кредитных, потому, институт ипотеки имеет самостоятельное значение.
В цивилистической науке, использование термина «ипотека», зачастую осуществляется в нескольких значениях:
- во-первых, в историческом значении, ипотека предполагает такую форму залога, при которой предмет залога остается во владении и пользовании залогодателя (подробнее исторический аспект развития такой формы залога будет рассмотрен нами позднее);
- во-вторых, ипотека представляет собой залог особого имущества - недвижимого, которое в силу своей экономической ценности, требует особого правового режима .
Также, достаточно популярной позицией в научной литературе является определение ипотеки как залога недвижимого имущества, который служит цели обеспечения денежного требования залогодержателя, таким образом, с указанной точки зрения, ипотека представляет собой особую разновидность кредитования, обеспеченного залогом особой категории имущества - недвижимости .
Также, ипотеку можно рассматривать как особую разновидность имущественного залога, сущность и значение которого отражается в необходимости надлежащего обеспечения обязательства, которое носит денежный характер и, как правило, выражается в виде ипотечной ссуды (кредита). Основная особенность же такого кредитования и такого способа обеспечения обязательства, заключается в том, что имущество не передается в физическое обладание залогодержателя, а остается в хозяйственном ведении залогодателя, при установлении определенных ограничений .
Приведенные формулировки, по нашему мнению, не отражают сущности ипотеки в наиболее полном смысле, поскольку, понимание ипотеки исключительно в качестве особой формы ипотеки, является по своему содержанию несколько ограниченным по характеру, поскольку не учитывается комплекс правоотношений различной правовой природы, который включается в данную категорию. Так, в систему ипотечных правоотношений, включаются, не только отношения по непосредственной передаче недвижимого имущества в залог (например, в силу заключения договора кредитования), но и сопутствующие правовые отношения, в том числе, действия, связанные с оценкой стоимости имущества, передаваемого в залог, установление факта наличия полномочий у залогодержателя на распоряжение недвижимым имуществом, установления наличия (отсутствия) обременений на передаваемое недвижимое имущество и т.д.
Таким образом, ипотека может рассматриваться и в широком смысле как правовая система, включающая в себя: правоотношения предварительного характера (оценка имущества, наличие законных оснований на заключение договора и т.д.), отношения, направленные на непосредственное заключение договора о передаче недвижимого имущества в залог; отношения, связанные с нарушением условий заключенного договора об ипотеке и защитой законных интересов субъектов указанного договора (как залогодержателя, так и залогодателя).
Изучая вопрос о правовых аспектах ипотеки, стоит отметить, что ипотека - это многогранное и весьма распространенное в современном правовом обороте явление, связанное с правовыми отношениями отдельных субъектов по распоряжению недвижимостью. Правовая природа ипотеки содержит множество характеристик и может выступать как:
1) сдача в залог земли (иного недвижимого имущества) для получения целевой ссуды в форме ипотечного кредита;
2) ипотекой называют и сумму долга по такому кредиту;
3) ипотекой считают и документ, удостоверяющий факт сдачи имущества в залог (закладная).
Рассматривая ипотеку как договорное правоотношение, можно убедиться, что ипотека выступает как способ обеспечения обязательств. Их неисполнение дает правовые гарантии кредитору реализовать предмет залога. Однако в правовой науке издавна существуют позиции правоведов об ипотеке с точки зрения отнесения ее либо к вещному, либо к обязательственному праву. Поскольку обеспечение при залоге носит вещный характер, право залога - это, скорее, вещное право. Так считают ученые Сергеев А. П., Гуляев А. М., Шершеневич Г. Ф. Известный правовед Ленинградской правовой школы Иоффе О. С. считал, что залог ближе к обязательственному праву, так как является способом обеспечения обязательств. Его позиция близка и современным ученым .
В правовой науке существуют и различные варианты определения ипотеки. Так, по мнению И. В. Довдиенко, в широком смысле слова, ипотека - это «юридическо-правовая система, включающая порядок определения, состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент» .
Статьей 334 ГК РФ достаточно четко определено общее положение о залоге. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит имущество .
В 2020 годы из-за пандемии, повлекшей снижение доходов населения, вырос объем задолженности (до 15 %); тем не менее, темп прироста ипотечного кредитования в целом составил 21 % против 17 % в 2019 году. По данным на ноябрь 2022 года, 48 % выданных кредитов - это ипотека. Общий объем составляет 13 триллионов рублей, а это 1 % от ВВП России . В настоящее время, различные внешние факторы (специальная военная операция, санкции) дают импульс к росту цен на недвижимость, поэтому очевидна необходимость развития льготных ипотечных программ и снижения процентных ставок.
Завершая краткую дискуссию о правовой природе договора ипотеки и, соответственно, поиск наиболее полного определения, необходимо отметить еще раз особенности этого договора. Они заключаются в том, что договор всегда имеет конкретный предмет, в нем устанавливаются преимущество удовлетворения требований кредитора к должнику по сравнению с другими кредиторами. Юридические факты неисполнения обязательства предоставляют кредитору основания для реализации предмета залога.
В связи с изложенным, полагаю возможным предложить следующее определение: «Договор ипотеки - это долгосрочный, подлежащий государственной регистрации договор между кредитором и заемщиком, по которому недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку (кредитору) как гарантия возврата кредита заемщиком».