Правовое регулирование договора пожизненного содержания с иждивением

Введение

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что в настоящее время в правовой практике все большее внимание уделяется договору по-жизненного содержания с иждивением.
В последние годы договор пожизненного содержания с иждивением становится все более и более востребованным и часто заключаемым, особен-но в складывающихся социально-экономических нестабильных условиях. Главная причина этого видится в следующем: граждане, не имеющие посто-янного или дополнительного дохода (например, люди пожилого возраста и инвалиды) могут данным методом решить для себя вопрос с социальным обеспечением. Но, несмотря на сказанное, рассматриваемый договор пожиз-ненного содержания с иждивением представляет широкие возможности для злоупотреблений прав с обеих сторон.
В доктринальном аспекте договор пожизненного содержания с ижди-вением был интересен всегда, и прежде всего, сложностью правовой кон-струкции, поэтому он остается актуальным и сегодня.
В процессе анализа правоприменительной практики также выявляются проблемы, с которыми сталкиваются суды и участники гражданских право-отношений при заключении, исполнении и расторжении договора пожизнен-ного содержания с иждивением.

Глава 1 Общие положения договора пожизненного содержания с ижди-вением

1.1 Понятие договора пожизненного содержания с иждивением


Институт права пожизненного содержания с иждивением хоть и не нов для отечественного законодательства, но до настоящего времени продолжает оставаться актуальной темой для доктринальных дискуссий. При проведении сравнительной характеристики между Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Гражданским кодексом РСФСР (который регу-лировал только одну разновидность рентных отношений - пожизненное со-держание и иждивением) следует отметить, что институт претерпел опреде-ленные изменения. Так, договор купли-продажи жилого дома, который предусматривался статьями 253 и 254 в ГК РСФСР, регулировал отношения по передаче на условиях пожизненного содержания именно жилого дома, находящегося в личной собственности получателя ренты, а не других объек-тов недвижимого имущества (квартиры, жилого дома, земельного участка или иной недвижимости), как это предусмотрено в ст. 601 ГК РФ. Более того, не предусматривалось в законодательстве РСФСР и возможности передачи на таких условиях квартир в многоквартирных домах, которые на тот мо-мент практически были исключены из гражданского оборота, так как осно-ванием пользования жилым помещением в многоквартирных домах являлся договор социального найма жилого помещения.
Договор купли-продажи жилого дома имел еще одну особенность, его правовое действие было направлено лишь на отдельные категории граждан, а именно тех, кто был нетрудоспособен либо по возрасту, либо по состоянию здоровья. Соответственно восстановление трудоспособности получателя ренты являлось главным основанием для прекращения договора.
Действующий ГК РФ определил место данному виду договора в си-стеме обязательственных правоотношений как одной из разновидности рен-ты - пожизненной.
На основании п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержа-ния с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в соб-ственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизнен-ное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

1.2 Заключение договора пожизненного содержания с иждивением

Согласно российскому гражданскому законодательству для договора пожизненного содержания с иждивением предусмотрены нотариальное удо-стоверение и обязательная письменная форма его заключения, а переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Несоблюдение указанных в ГК РФ норм влечет за собой недей-ствительность договора, который в силу п.1 ст.165 ГК РФ он признаётся ни-чтожным.
ГК РФ и другие нормативно-правовые акты не определяют четкого пе-речня услуг, которые могут быть предоставлены получателю ренты. В дан-ном случае плательщик ренты не знает о возможных услугах, которые ему могут быть оказаны. В ряде субъектов РФ центры социального обслужива-ния составляют перечень услуг, на которые имеет право претендовать полу-чатель ренты. Полагаем, необходимо данную практику распространить на федеральном уровне, чтобы обезопасить получателя ренты. Целесообразно составить перечень возможных услуг, на основе которого каждый получа-тель ренты индивидуально будет включать в свой договор необходимые для него услуги. Стоит внести обязательные условия для этого вида договора. Например, для инвалидов одним из обязательных условий договора должна быть помощь в медицинском обслуживании. ГК РФ предусматривает воз-можность оплаты ритуальных услуг (ст. 602 ГК РФ). Как нам представляет-ся, для одиноких людей организация ритуальных услуг должна быть одним из основных условий договора. Заключение договора пожизненного содер-жания с иждивением должно рассматриваться индивидуально, с опорой на определенный перечень услуг, необходимых для получателя ренты.
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответствен-ности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (получателей). При этом их доли в праве на получение ренты счи-таются равными, если иное не установлено договором. В случае смерти од-ного из них его доля в праве на получение ренты распределяется в равных долях между другими получателями, если договором не установлены иные правила.
Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, их доли в праве на получение ренты считаются (по умолчанию) равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты.
Стороны рассматриваемого договора при его заключении рассчиты-вают на получение выгодных для себя условий. В данном случае получатель ренты имеет право проживать на территории, которую передает плательщи-ку ренты, а также может претендовать на оплату определенных услуг, кото-рые будут указаны в соглашении. Для получателя ренты плюсами является недвижимое имущество, которое перейдет ему в собственность при условии выполнения соглашения.
Наличие существенного нарушения обязательства со стороны пла-тельщика ренты дает право получателю ренты на односторонний отказ от рентного обязательства.
В том случае если сторона отказывается после заключения договора от принятия рентного имущества, а также отказывается от передаваемого иму-щества бесплатно, то, следовательно, такой отказ должен расцениваться как нарушение заключенного договора ранты.
Для получателей ренты большей проблемой является то, что в случае если ему необходимо, чтобы ему осуществлялись какие-то услуги, они долж-ны быть закреплены в договоре, поскольку плательщик ренты далеко не все-гда пойдет на внесение изменений в договор. Однако в целом закон и судеб-ная практика почти всегда на стороне получателя ренты, поэтому в случае злостного неисполнения плательщиком ренты своих обязательств, получа-тель ренты сможет легко расторгнуть договор и защитить свои интересы.

Глава 2 Исполнение договора пожизненного содержания с иждивением

2.1 Права и обязанности сторон

Анализ правового статуса договора имеет смысл начать с размышле-ний о правах плательщика ренты. Важным является право плательщика рен-ты, по распоряжению переданного ему в соответствии с договором пожиз-ненного содержания с иждивением недвижимого имущества. Как следует из ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать жилое помещение (в том числе продавать, или дарить его), сдавать его в аренду (наем), а также пере-давать жилое помещение в залог или обременять его иным законным спосо-бом.
Следует подчеркнуть, что все перечисленные действия плательщик ренты вправе совершать только с предварительного согласия получателя ренты, при этом не имеет значения, пользуется ли данным жилым помещени-ем получатель ренты или нет, а также то, зарегистрирован ли он в указанном помещении в качестве постоянного (временного) жильца.
Также следует учесть тот факт, что право собственности плательщика ренты является ограниченным. Поскольку объем правомочий у сторон прак-тически совпадают.
Граждане, проживающие в жилом помещении, переданном под выпла-ту ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, пользуются им на условиях, предусмотренных ст. 33 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Чтобы избежать споров между сторонами ренты относительно полноты и качества исполнения первым своих обязательств в отношении второго, плательщику ренты целесообразно документально подтверждать произве-денные в счет договора пожизненного содержания с иждивением расходы. Таким подтверждением могут послужить платежные документы (чеки, кви-танции и т.п.), а также периодические расписки получателя ренты в том, что у него нет претензий к плательщику ренты в связи с исполнением последним своих обязательств по договору. Он должен принимать меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением ис-пользование имущества не приводило к снижению его стоимости.
Как отмечает В. Н. Литовкин «по договорам постоянной и пожизнен-ной ренты для отчуждения имущества не требуется согласия получателя рен-ты. Таким образом, для того чтобы передать недвижимость в собственность, не зависимо какая именно недвижимость будет передаваться, позволения спрашивать необязательно» .
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением ис-пользование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ст. 604 ГК РФ). Также в его обязанность входит содержать данное имущество в надлежащем качестве.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Периодичность представления содержания зако-ном не оговаривается в той мере, в которой требуется. Так как решение во-проса зависит все же от характера услуг, которые предоставляются. В том случае, если речь об обеспечении потребностей иждивенца в жилище, пита-нии, уходе, то рекомендуется исходить от того, что следует обеспечить нор-мальными естественными потребностями человека, при условии, что сторо-ны данные вопросы оговаривали в договоре.
Как правило, обязанностью плательщика может быть оплата платель-щиком ренты ритуальных услуг. Однако весьма проблематично на практике исполняется данная обязанность, поскольку получатели ренты обычно не имеют родственников.
При жизни иждивенца обязательство может быть прекращено согла-шением сторон, новацией, прощением долга и т.п. И только при наличии существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты по-лучатель имеет право на односторонний отказ от обязательства, возврата недвижимости, выплаты ему выкупной цены. Плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием полу-чателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК РФ).

2.2 Ответственность сторон

Современное договорное право Российской Федерации базируется на ряде фундаментальных принципов, которые предоставляют участникам гражданского оборота гарантии обеспечения их имущественных и неимуще-ственных прав, законных интересов, в том числе в механизме исполнения обязательств, проистекающих из договоров пожизненного содержания с иждивением.
Провозглашая такие принципы, как свобода договора и волеизъявле-ния, законодатель предоставляет субъектам, наделенным гражданско-правовой инициативой, возможность участвовать в различных правоотно-шениях. В то же время, отечественный законодатель заинтересован в огра-ничении каких-либо злоупотреблений и в предупреждении нарушений, в за-щите прав и интересов добросовестных участников гражданского оборота. Д. Родионова справедливо отмечает, что «если бы не недобросовестность не-которых участников гражданских правоотношений, то договор пожизненно-го содержания был бы более распространен» . Ключевые аспекты пожизнен-ного содержания с иждивением урегулированы с помощью положений гл. 33 ГК РФ. Можно утверждать, что в основе института пожизненного содержа-ния лежат конституционные положения (ст. 7 Конституции РФ), согласно ко-торым в государстве должны быть созданы оптимальные условия для соци-ального обеспечения граждан, которым необходима помощь.
Жилые помещения относятся к числу объектов, в сохранности и нор-мальной эксплуатации которых заинтересовано все общество. Это объясня-ется не только их значительной стоимостью и существующей нехваткой жи-лых помещений, но и необходимостью поддержания определенного уровня благоустройства населенных пунктов, где расположены данные жилые по-мещения. Бесхозяйственное содержание жилого помещения является свиде-тельством того, что его собственник осуществляет свое право в противоре-чии с его назначением.
Однако норма пункта 2 ст. 35 ЖК РФ о досрочном прекращении права пользования жилым помещением на основании решения суда в случае ис-пользования жилого помещения не по назначению, систематического нару-шения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, его разрушения, применяется только по отношению к бывшим членам семьи собственника, заключившим с собственником согла-шение о пользовании, или сохранившим право пользования на основании судебного решения, а также к гражданам, получившим право пользования в силу завещательного отказа.
Представляется, что действие ст. 35 ЖК РФ должно быть распростра-нено также на членов семьи собственника жилого помещения и на граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обяза-тельств получатель ренты вправе потребовать возврата переданного недви-жимого имущества либо выплаты ему выкупной цены на условиях и по пра-вилам о выкупе постоянной ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием полу-чателя ренты. Это правило действует независимо от передачи имущества под выплату ренты за плату или бесплатно. В целях обеспечения защиты интере-са получателя на плательщика ренты возложена обязанность принимать не-обходимые меры для того, чтобы не приводило к снижению стоимости иму-щества.
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получате-лю ренты проценты в размере, предусмотренном договором пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии этого условия в договоре - в размере не менее предусмотренного ст. 395 ГК РФ . В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены указанного имущества, при этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации за расходы, понесенные им в связи с содержанием получателя ренты в период действия договора.

Заключение

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.
Согласно условию договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, зе-мельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика рен-ты, который в свою очередь обязуется осуществлять пожизненное содержа-ние с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Договор считается заключенным с момента государственной регистра-ции. При заключении договора сторонам следует крайне внимательно отно-ситься к формированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регули-рует отдельно, но в определенных случаях не дает ориентиров для урегули-рования взаимоотношений сторон.
Также немаловажным является то, что договором может быть опреде-лена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
Если получателем ренты являются несколько лиц, если иное не преду-смотрено в договоре, то их доли в праве на получение ренты являются рав-ными.
Для защиты прав добросовестного плательщика следует опять же четко определять в договоре порядок фиксирования предоставления ухода, до-полнительных затрат - например, в виде акта приема-передачи (акт является удостоверением факта перемещения материальных ценностей, фиксирует их стоимость, качество и количество), подписываемого ежемесячно.