Договор купли-продажи недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Гражданское право - совокупность институтов взаимосвязанных между собой. Оно включает в себя несколько основных институтов, в число которых входят: право собственности, обязательственное право, наследственное право. Договорное право - часть обязательственного права, поэтому имеет большое влияние на изучение гражданского права.
Недвижимость - это важная составляющая экономической структуры, которая имеет значительную, материальную ценность, ввиду чего недвижимые вещи представляют большой интерес не только для добросовестных участников рынка недвижимости, но и для мошенников. Необходимость минимизировать правонарушения в этой сфере, защитить честных субъектов сделок с недвижимостью побудила законодателя подчинить недвижимость особому правовому режиму, тем самым усложнить и одновременно сделать более прозрачным процесс перехода прав на недвижимое имущество от одних участников оборота к другим.
Что касаемо договора купли-продажи недвижимости - то это договор, в котором продавец обязуется передать в собственность покупателя участок, здание, сооружении и т.д.
Актуальность данной темы обусловлена противоречивостью законодательства, наличием дискуссий по важным вопросам, а также противоречивостью судебной практики. В теории гражданского права нет единства мнений по поводу определения объекта недвижимости, необходимости возврата к нотариальному удостоверению договора, признания здания и расположенного на нем строения единым объектом и т.д. Кроме того, предложения ученых по совершенствованию законодательства до сих пор не восприняты.
Целью настоящей работы является изучение действующего законодательства, регулирующего договор купли-продажи недвижимости, судебной практики и доктрины.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
- дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимости;
- исследовать существенные условия договора купли-продажи недвижимости;
- рассмотреть проблемы, связанные с исполнением договора купли-продажи недвижимости;
Объектом исследования данной работы является общественные отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предмет изучения составляют действующее российское законодательство, регулирующее договор купли-продажи недвижимого имущества, судебная практика, учебно-научная юридическая литература в данной области.
Методологическую основу работы составляют методы анализа и синтеза научных публикаций и литературных источников по рассматриваемой теме.


1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1 Понятие договора продажи недвижимости

Основой правового регулирования договора купли-продажи недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации. В первую очередь к рассматриваемому договору применимы нормы, которые объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе 7 (ст. 549-558 ГК РФ).
Согласно легальному определению, изложенному в ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ) - п. 1 ст. 549 § 7 гл. 30 ГК РФ.
В ГК РФ договор купли-продажи недвижимости имеет множество правовых особенностей, требующих специального правового регулирования, в частности определения объектов недвижимости, оборотоспособных по договору, порядка заключения и исполнения договора, особенно в части обязанности продавца передать недвижимость и покупателя - произвести расчет, специфики продажи жилых помещений и др.
Рассматривая правовую характеристику договора купли-продажи недвижимости можно отметить, что данный договор является:
- консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;
- возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);
- двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) - каждая из сторон имеет права и несет обязанности .
Специфическим признаком, обусловившим выделение продажи недвижимости в качестве особого вида купли-продажи, является предмет договора. Когда предметом обязательства выступает недвижимость, требуется специальное правовое регулирование.
В основе формально-юридического определения недвижимости лежит ее экономическое понимание. Соответственно, и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного признака связь с землей.
Анализ понятия недвижимости, изложенной в статье 130 ГК РФ, показывает, что указанная дефиниция основана на использовании законодателем, для формирования общего понятия недвижимости, трех приемов:
1) включение земельных участков в состав недвижимости;
2) включение в состав недвижимости объектов, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
3) включение в состав недвижимости вещей по своей природе являющихся движимыми, но подлежащих в соответствии с законодательством государственной регистрации (космические объекты, морские и воздушные суда и др.).
Все три группы объектов недвижимости являются различными и не обладают каким-либо общим признаком. Так, в первую группу входят принципиально перемещаемые объекты недвижимости (земельные участки). Ко второй группе законодатель относит объекты недвижимости, которые принципиально перемещаемы (здания, сооружения, леса), но такое действие возможно лишь с причинением несоразмерного ущерба их назначению. В третью группу официального определения недвижимости входят объекты, являющиеся по факту движимыми, не имеющими даже такого признака как связь с землей (например, морские и воздушные суда) .
Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, что прочно связано с землей, т.е. объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей понимается как условие его использования по назначению и является главным критерием для выделения недвижимого имущества.
В качестве новеллы гражданского законодательства в части отнесения объектов к недвижимому имуществу следует указать включение в ГК РФ ст. 133.1, согласно которой к существовавшему ранее перечню объектов недвижимости добавлен единый имущественный комплекс, отнесенный к объектам недвижимости в силу прямого указания Закона (ст. 133.1 ГК РФ). Несмотря на то, что законодатель ранее использовал указанный термин, отсутствие его легального определения вызывало дискуссии в научной сфере относительно его основных характеристик данного объекта недвижимости и, соответственно, порождало трудности правоприменительной практике .
Официальное закрепление в ГК РФ нормы, посвященной имущественному комплексу, дает возможность более полного понимания его правовой природы и не может не способствовать его обороту.