Ипотечное кредитование

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность настоящего исследования состоит в том, что на данный момент времени значение ипотечного кредитования имеет довольно большое значение. Проблематика довольно низкого уровня обеспечения молодых семей собственным жильем является одной из самых обсуждаемых в нашей стране. Отечественная политика, наравне с изначальной направленностью на защиты отдельных категорий граждан предъявляет все новые и новые требования, направленные на охрану прав граждан на доступное жилье для работающей части населения страны среди которого чаще всего можно наблюдать средний уровень доходов и которые чаще всего получили жилье во время проведения бесплатной приватизации. Главный вариант разрешения жилищного вопроса данных граждан — это работающая система ипотечного кредитования, при помощи которой можно будет как в максимально короткие сроки устранить существующие проблемы в области жилья, так и развить сферу жилищного строительства что довольно хорошо повлияет на макроэкономическое положение Российской Федерации.
Основная задача ипотечного кредитования — это развитие программы доступного жилого фонда для россиян, которая заключается в системе покупки жилого помещения за собственные деньги с длительной ипотекой. И как результат ипотечное кредитование - это довольно злободневная проблема, которая существует в отечественной экономической системе. Значение ипотечного кредитования в нашей стране просто невозможно переоценить в результате того, что обеспечение граждан собственным жилым помещением это довольно актуальная проблема. В настоящее время когда государство почти в полном объеме не использует систему предоставления безвозмездных жилых помещений, а государственная система субсидирования не работает то только на ипотечное кредитование возлагаются всевозможные надежды в вопросах предоставления гражданам жилых помещений.
Объектом работы является Сбербанк.
Предметом исследования выступает механизм формирования ипотечного кредитования.
Цель данной работы – рассмотреть ипотечное кредитование.
Задачи исследования:
 охарактеризовать сущность понятия ипотечного кредитования;
 изучить значение ипотечного кредитования в современных условиях;
 дать общая характеристика банка и анализ основных финансово-экономических показателей деятельности банка;
 рассмотреть анализ ипотечных программ и объемов ипотечного жилищного кредитования банка;
 изучить основные направления по совершенствованию рынка ипотечного жилищного кредитования;
 рассмотреть система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
Информационной и методологической базой исследования послужили нормативно-правовые документы в сфере жилищного и банковского законодательства Российской Федерации, положения и выводы, сделанные в трудах ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, специализированные ресурсы сети Интернет.
В ходе данного исследования были изучены исследования авторов по данной проблеме: О.В. Баско, В.А. Ващук, А.Е. Егоров, С.Д. Ковалев, А.К. Нестеров, С.Ю. Петросян и др.
Структура исследования: работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ


1.1 Сущность понятия ипотечного кредитования


Ипотека – это кредит, предполагающий наличие залога, который кредитная организация оставляет себе в качестве страховки при выдаче кредитных средств под процент. Именно такое условие в виде обязательности залога является характерной особенностью всех видов ипотечных программ. Для банка такая страховка выступает в качестве гаранта возврата кредитных средств. В качестве гаранта может выступать любое недвижимое имущество заемщика, но в большинстве случаев им выступает приобретаемое жилье. Часто в быту при упоминании ипотеки может иметься в виду как сам объект залога, так и денежный долг по кредиту [25].
Ипотека всегда связана со следующими особенностями: имеет длительный срок кредитования, который может варьироваться от 5 до 50 лет; носит целевой характер, то есть кредитные средства выдаются только на приобретение жилого имущества; процентные ставки по кредиту существенно ниже, чем по нецелевым и потребительским кредитам; характеризуется четкими правилами и жесткими требованиями к заемщику, имуществу, пакету документов. Все нюансы и вопросы ипотечного кредитования устанавливаются и регламентируются действующими законами РФ. При оформлении ипотеки для приобретения жилого имущества в качестве предмета залога чаще всего выступает недвижимость. Сегодня программы банков представлены в широком ассортименте и имеют различную направленность. При помощи заемных средств заемщик может приобрести: частный дом; квартиру в многоэтажке; жилье в новостройке; долю в квартире. Приобретаемое на кредитные деньги жилье является собственностью заемщика, но выступает в качестве залога для банка. При невозможности погашения кредитных обязательств недвижимость реализуется кредитором и средства идут на погашение задолженности по кредиту [30].
Кредит – неотъемлемая часть цивилизованной и развитой экономической отрасли любой страны. Любая процедура предоставления кредита обязательно подразумевает соблюдение выгоды кредитора. Как показала всемирная экономическая практика, залог недвижимости – один из лучших способов защиты интересов кредитора. Это обусловлено тем, что: риск исчезновения или разрушения недвижимости сведен к минимуму; большая цена недвижимости и возможность её лишения – мощное средство, которое стимулирует должника оплачивать задолженность в установленные сроки; её стоимость постоянно возрастает. Ипотечное кредитование – предоставление кредитной ссуды, где в роли гарантии возврата средств выступает ипотека. Если ссуду не возвращают в установленный срок, имущество переходит в собственность кредитора.
Ипотека – главное средство кредиторской защиты в случае, если недвижимость предоставляется под залог.
Слово «ипотека» можно встретить в нескольких ситуациях:
 закладывание недвижимости, чтобы получить ссуду;
 документ, который свидетельствует о владении недвижимым имуществом [19].
Отличительные черты ипотечного кредита:
1) кредит выдается на длительный срок (до 50 лет);
2) процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков;
3) заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» - часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (в некоторых банках это условие не обязательно);
4) размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости;
5) банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр.;
6) обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки.
7) погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, аннуитетами (равными) платежами.
Оформление осуществляется лишь специализированными банковскими учреждениями. Участники данной системы являются залогодателями и залогодержателями. Залогодатель или заемщик – физическое лицо, которое предоставляет недвижимость в качестве гарантии об уплате своего долга. Залогодержателем или кредитором называется юридическое лицо, которое выдает кредит в залог недвижимости. Система ипотечного кредитования в РФ регулируется законами «Об ипотеке» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [3].
Заемщик вправе пользоваться и проживать на территории приобретенного жилья, но до момента полного расчета по кредиту на имущество накладывается ограничение, которое в юридических терминах называется обременением. Для заемщика это означает невозможность по собственному желанию осуществлять с недвижимостью ряд операций. В частности, он не вправе без согласия банка дарить, продавать или обменивать жилье. После полного погашения кредитных обязательств с жилого имущества снимается обременение и с этого момента бывший заемщик вправе распоряжаться собственностью полноценно [15].
Специалисты классифицируют ипотечные кредиты по различным критериям. Основными признаками являются: разделение по виду залогового имущества; выделение по цели кредитования; разделение по степени участия государства; разделение по целевой направленности.
В отношении объекта залога выделяют два вида ипотеки: под залог приобретаемого жилья; под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости. Цель кредитования всегда прописана в условиях предоставления банковского продукта. Принято выделять следующие категории приобретения недвижимого жилого имущества: новостройка; рынок первичного жилья; рынок вторичной недвижимости; дачные участки, частные дома, коттеджи, танхаусы; доли жилой недвижимости [19].
Таким образом, вне зависимости от того какая сумма займа выдается клиенту и для покупки какого вида недвижимого имущества она тратится, все ипотечные программы работают по единому принципу. Кредитные средства выдаются клиенту, который соответствует всем требованиям банка и может предоставить перечень обязательных документов. Денежные суммы выдаются под определенный процент на конкретный срок, по завершении которого заемщик обязан погасить в полном объеме не только основное тело долга, но и сумму начисленных процентов. Платежи производятся согласно графику, утвержденному в момент подписания кредитного договора. За несвоевременную оплату ежемесячного платежа банк вправе начислять пени, размер которых также оговаривается при подписании соглашения.


1.2 Значение ипотечного кредитования в современных условиях


Без соответствующих вспомогательных элементов (инфраструктуры) эффективное функционирование системы ипотечных кредитных организаций невозможно. Специфическими характеристиками ипотечных кредитов являются их тесная связь с оценкой, страхованием и регистрацией оборота недвижимости, а также со вторичным ипотечным рынком. В связи с этим функционирование системы ипотечных учреждений невозможно, если в стране отсутствуют: система регистрации оборота недвижимости; страховая организация (компания); организация, специализирующаяся на оценке недвижимости. Развитая инфраструктура ипотечной системы обеспечивает эффективность ипотечного бизнеса и повышает защиту прав субъектов ипотечного кредитования. Российские ипотечные учреждения имеют свои специфические условия в соответствии с законодательной базой и требованиями рынка. Практика сберегательно-ссудного бюро, которая наиболее востребована в Германии и США, пока не нашла своего применения при выдаче отечественных ипотечных кредитов.