Оценка рыночной стоимости здания магазина, расположенного в районе средней отдаленности, с целью продажи доли имущества

Современный рынок недвижимости демонстрирует высокую динамику развития. В различных мегаполисах по всему миру продолжается активное строительство разнообразных объектов, включая как жилые, так и коммерческие сооружения. Каждый из них приобретает уникальность благодаря особым условиям, связанным с его возведением. Этот рынок не имеет себе подобного, обладая уникальными характеристиками.
Недвижимость представляет собой ценные активы, поскольку способна удовлетворять важные потребности людей. Качественное жилье обеспечивает комфортные условия для жизни, обеспечивая тепло и безопасность. Коммерческая недвижимость также обладает огромной ценностью, так как без адекватных помещений невозможно производство товаров или предоставление услуг. Таким образом, недвижимость является неотъемлемым благом, необходимым для полноценной жизни человека.
В городах, включая наш, аналогично многим другим крупным населенным пунктам, рынок недвижимости процветает и активно развивается. Он играет ключевую роль в структуре экономики, выступая фундаментом для развития других отраслей. К таким отраслям относятся связь, транспорт и, безусловно, недвижимость. Всегда есть спрос на здания, будь то жилые дома или производственные сооружения. Крупные предприятия строят заводы и фабрики, в то время как мелкий бизнес использует как нижние этажи существующих зданий, так и строит новые.
Жилые объекты всегда востребованы, так как люди постоянно нуждаются в жилье или улучшении жилищных условий. В сфере бизнеса последние годы характеризуются активным развитием мелкого предпринимательства, требующего соответствующих помещений. Это поддерживает постоянный спрос на рынке недвижимости, что стимулирует ее предложение и делает ее привлекательной для инвесторов.
Цель настоящей работы заключается в выборе объекта недвижимости на основе первоначальных данных, определении его местоположения, предоставлении характеристики состояния, расчете площади и создании схемы. Далее предполагается провести оценку объекта тремя разными методами - сравнительным, затратным и доходным.
Используя полученные значения, предстоит вычислить итоговую стоимость и определить залоговую стоимость. В процессе выполнения задачи необходимо провести анализ правовых документов и интернет-ресурсов, касающихся рынка недвижимости, с целью расширения знаний.


1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Термин «недвижимость» сам по себе выражает основное свойство этого вида имущества: невозможность перемещения и неподвижность, по крайней мере, в неизменном виде. Объекты, которые могут быть передвинуты, не считаются недвижимостью. Примерами таких объектов являются мебельные предметы, такие как стол и диван.
Следовательно, в понятие недвижимости входит, во-первых, сама земля. Во-вторых, к ней относятся все построенные улучшения на этой земле, включая здания, предназначенные для жилых или производственных целей, например, девятиэтажный панельный жилой дом, и различные сооружения, выполняющие определенные функции.
Другие характеристики недвижимости включают:
• полезность, при которой объект недвижимости должен соответствовать целям владельца;
• уникальность, отмечающая неповторимость каждого объекта недвижимости;
• относительную низкую ликвидность, связанную с определенными процедурами и временем, необходимым для совершения сделок;
• высокую стоимость, поскольку объекты недвижимости представляют собой значительные активы, удовлетворяющие потребности владельцев на долгий период, требующие при этом значительных затрат труда, времени и материалов на их возведение.
Определение цены на продукт требует баланса между справедливостью для покупателя и заслуженным доходом для продавца. Различные методы могут быть использованы для определения такой цены, включая классический метод экономической теории, где цена формируется на стыке спроса и предложения. В реальности, этот процесс часто более сложен, и поэтому часто используются альтернативные механизмы.
Под оценочной деятельностью в широком смысле понимается профессиональная деятельность по определению стоимости определенных объектов, с учетом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав.
Обычно процесс оценки недвижимости состоит из следующих этапов [6]:
1этап. Определение задачи оценки недвижимости.
2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости.
3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости.
4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.
5 этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.
Существует три основных подхода к оценке объектов недвижимости:
- затратный подход.
При затратном подходе стоимость объекта недвижимости определяется исходя из затрат, понесенных при его строительстве. Затратный подход хорош тем, что он учитывает фактически понесенные затраты. Он может помочь понять, насколько выгодна может быть сделка. Но полученное значение может отличаться от того, за сколько реально можно купить или продать данный объект.
- доходный подход.
Доходный подход определения стоимости позволяет оценить стоимость исходя из того, какой доход способен приносить объект. Это очень важно. Но, как и при затратном подходе, полученное значение может отличаться от того, за сколько реально можно купить или продать объект.
- сравнительный подход.
При сравнительном подходе происходит сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами. Для повышения достоверности аналогичных объектов нужно выбрать достаточно много и они должны иметь как можно более близкие характеристики. Но все же абсолютно одинаковых объектов быть не может, поэтому в цену аналогов вносят поправки, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта.
В современных условиях большого количества строящихся объектов, высокой конкуренции сравнительный подход позволяет получить наиболее реальную оценку объекта.
Для повышения достоверности полученных результатов возможно использовать