Тенденция расширения участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью.

Введение
Актуальность темы работы обусловлена необходимостью реформирования участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью. Речь о реформах в нотариальной деятельности относительно участия нотариуса в обороте недвижимости велась довольно давно. Еще в 1998 году законодатель дал право гражданам выбирать форму сделки с недвижимостью, отменив при этом обязательную нотариальную форму. Процедура участия нотариуса в обороте недвижимости представлялась тогда довольно затратной и вовсе не нужной. Обязательная нотариальная форма сохранялась только для договора ренты, брачного договора. Нотариус на некоторое время был выведен из гражданского оборота, а его роль ограничивалась практически созерцательной позицией, что, как представляется, несколько неоправданно. Нотариус знакомился с документом, подписывал его, ставил печать и отправлял клиента самостоятельно регистрировать сделку.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с участием нотариуса в совершении сделок с недвижимостью.
Предметом работы являются нормы действующего законодательства, регламентирующие участие нотариуса в совершении сделок с недвижимостью.
Целью настоящей работы является анализ тенденций расширения участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью.
Задачами работы ставится:
• изучить развитие нотариального удостоверения сделок с недвижимостью;
• проанализировать правовое регулирование и основные тенденции участия нотариусов в сделках с недвижимостью: правовое регулирование и тенденции;
• выявить проблемные аспекты участия нотариусов в обороте недвижимости;
• определить перспективы расширения участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью.
Нормативно-правовой основой данной работы является Конституция Российской Федерации, Основы законодательства Российской Федерации о нотариате Гражданский кодекс РФ и другие.
Работа состоит из введения, двух разделов, заключения и библиографического списка.


 
1. История и современность участия нотариуса в совершении сделок с недвижимостью
1.1. Развитие нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
В XIX в. в Российской империи сформировалась нотариальная система «укрепления» вещных прав на недвижимость. Сделки совершались у нотариуса, затем ввод во владение имуществом удостоверялся старшим нотариусом в уездном суде по месту нахождения имущества. В реестре крепостных дел совершалась запись о вводе во владение. Сведения о правах на недвижимость печатались в «Сенатских ведомостях». Журнал издавался только в г. Санкт-Петербурге, что не позволяло обеспечить надлежащую публичность сведений. В целом система «укрепления» прав была довольно сложна, а момент возникновения права собственности на недвижимость не был четко определен.
В советское время публичная система государственной регистрации прав на недвижимость практически отсутствовала. Объекты, являющиеся по своей природе недвижимыми вещами, как правило, находились в государственной собственности. Поэтому не было и практической необходимости в публичном реестре прав на недвижимость. Тут надо заметить, что в советском законодательстве в принципе не выделялась отдельная категория «недвижимость». Хотя в силу объективных различий между движимыми и недвижимыми вещами существовал особый режим для отдельных объектов, например для жилых домов, которые могли находиться в частной собственности.
С начала 1990-х гг. начинается первый этап формирования российской системы государственной регистрации прав на недвижимость, который завершается в 1998 г. вступлением в силу кодифицированного акта - Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ). В этот период для некоторых сделок требовались нотариальное удостоверение и государственная регистрация (сделки с жилыми помещениями, с земельными участками). Впоследствии от нотариального удостоверения договоров стали отходить. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок с жильем было отменено в 1998 г. при вступлении в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Необходимость обязательного нотариального удостоверения сделок с земельными участками была отменена при вступлении в силу Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 г.
В 1990-х гг. отсутствовал единый акт о государственной регистрации прав на недвижимость и об учете объектов недвижимости. Правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество в это время осуществлялось разрозненно: Указами Президента РФ, а также актами субъектов Российской Федерации, которые самостоятельно определяли порядок государственной регистрации. В этот период функции государственной регистрации права в зависимости от вида недвижимости осуществляли разные органы: местные советы, потом местные администрации и бюро технической инвентаризации (БТИ), земельные комитеты. Эти органы могли осуществлять технический учет объектов недвижимости и государственную регистрацию прав.
В 1993 г. Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» предпринята попытка создать единую систему регистрации и учета объектов недвижимости, однако из-за отсутствия федеральной законодательной базы и существующей разрозненности в местной практике объединение не состоялось.
С 1 января 1995 г. вступила в силу ч. 1 ГК РФ. ГК РФ установил, что вещные права, их ограничения подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иной момент возникновения права не установлен законом. Таким образом, принцип «внесения» был закреплен в качестве основного начала российского регистрационного режима (ст. ст. 8, 131 ГК РФ). В то же время ГК РФ предусмотрел, что государственной регистрации подлежат практически все сделки с недвижимым имуществом. С регистрацией соответствующего договора связывался по общему правилу момент его заключения.
Статья 131 ГК РФ предусматривала необходимость принятия отдельного закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Однако Федеральный закон N 122-ФЗ был принят еще спустя несколько лет и вступил в силу только с 31 января 1998 г. Закон установил, что государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Итак, в период с 2001 по 2008 г. система государственной регистрации прав на недвижимость, а также и системы учета земельных участков и объектов капитального строительства существуют отдельно и находятся в ведении различных органов (Роснедвижимость и подведомственные ей Земельные кадастровые палаты, Ростехинвентаризация, территориальные БТИ). Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) осуществляло функции по ведению земельного кадастра. Технический учет зданий и сооружений исторически вела система БТИ, никак не связанная с системой учета земельных участков.
В период с 2008 по 2013 г. происходит постепенное объединение систем учета недвижимости, формируется единый Государственный кадастр недвижимости. Также происходит сближение ЕГРП и ГКН, закладываются основы принципа достоверности реестра, закрепленного впоследствии в ст. 8.1 ГК РФ.
В 2013 г. в рамках начавшейся реформы ГК внесены существенные изменения в ГК РФ, заложившие базовые принципы дальнейшего развития системы государственной регистрации недвижимости.
С 1 марта 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», который ввел в ГК РФ ст. 8.1. Эта статья закрепила основные принципы государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению вне зависимости от того, права на какое именно имущество регистрируются (недвижимость, доли в уставном капитале хозяйственных обществ и т.п.): принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. На необходимость соблюдения этих принципов еще раньше указывал Конституционный Суд РФ, по мнению которого государственная регистрация прав на имущество призвана создавать гарантии надлежащего выполнения сторонами своих обязательств, защищать добросовестных участников гражданского оборота и способствовать упрочению и