Самовольная постройка и ее правовые последствия

ВВЕДЕНИЕ
Конец двадцатого века в России ознаменовался масштабными ре-формами и глубокими
преобразованиями, в ходе которых в общественно-экономические отношения
возвращают¬ся общемировые ценности. Одной из них является категория недвижимости,
утраченная советской Россией в свя¬зи с отменой частной собственности на землю,
объявлением земли достоянием государства и запрещением ее оборота.
Однако, несмотря на активное развитие законодательства о недвижимости,
широкомасштабную право¬применительную практику, обширную библиографию
вопроса, сложившееся в этой сфере положение нельзя при¬знать удовлетворительным:
выявились неоправданные усложнения оборота недвижимости из-за избытка
публич¬ности и формализации, неэффективность и необоснованность многих стеснений и
ограничений, серьезные проти¬воречия между правовыми актами, наличие в них
многочисленных пробелов. Наметился системный кризис в от-ношениях описания (учета),
государственной регистрации и оборота недвижимости. Это обусловило необходи¬мость
комплексного реформирования всего законодательства о недвижимости.
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
1.1. Понятие и признаки самовольного строительства
На основании п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается здание, сооружение
либо иное строение, возведенные, сформированные на земельном участке, не
предоставленном в определенном порядке, либо на земельном участке, разрешенное
использование которого не разрешает строительства на нем этого объекта, или
возведенные, образованные без получения на это требуемых разрешений либо с
нарушением градостроительных и строительных положений.
В отмеченных нормах п. 1 ст. 222 ГК РФ подробнейшим образом отмечает признаки
самовольной постройки. При этом необходимо иметь в виду, что доказанное
непосредственное наличие хотя бы одного из отмеченных в этом пункте трех признаков
выступает достаточным для признания данного имущества самовольной постройкой.
Необходимо выделить три важных признака самовольной постройки (при этом наличия
каждого из трех признаков вполне достаточно для обозначения постройки самовольной).
Во-первых, самовольной постройкой выступает строение (которое отвечает признакам
недвижимости), созданное на земельном участке, не отведенном для подобающих целей в
соответствии с положением современного законодательства. Если земельный участок не
3
находится в собственности у застройщика, то он обязан быть ему предоставлен
собственником этого участка . Такое возможно или посредством предоставления на
основании ст. 30 ЗК РФ потенциальному застройщику для строительства земельного
участка из земель, которые находятся в государственной либо муниципальной
собственности, или посредством предоставления этого участка его собственником -
частным лицом застройщику для выполнения строительства. В последнем случае нужно,
чтобы земельный участок по своему прямому назначению был предназначен для
возведения соответственных построек. Невыполнение указанных правил создает наличие
самовольности при сооружении строения.
Рассмотрение Земельного и Градостроительного кодексов позволяет сказать, что, для
того чтобы на земельном участке было можно выполнить строительство, он обязан
отвечать условиям оборотоспособности, а также отвечать целевому назначению и
разрешенному применению. Подтверждение данному положению можно найти и в
судебной практике. Например, Верховный Суд РФ по одному из дел отметил, что
поскольку постройка сооружена на земельном участке, который относится к особо
охраняемым природным территориям, то она будет выступать самовольной .
Во-вторых, самовольной постройкой обнаруживается строение (которое отвечает
признакам недвижимости), сооруженное без получения нужных разрешений. К этим
разрешениям на основании ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ можно отнести
разрешение на строительство и разрешение на введение объекта в эксплуатацию. Если эти
разрешения у застройщика отсутствуют, то постройка будет являться самовольной .
В-третьих, самовольной постройкой считается строение (которое отвечает признакам
недвижимости), созданное с существенным нарушением градостроительных и
строительных положений и правил. Присутствие этого признака самовольности
определяется, в основном, посредством проведения определенной судебной экспертизы.
Присутствие значительных нарушений градостроительных и строительных положений
должно определяться на основании законодательства, которое действует в момент
сооружения постройки .
Правовой режим самовольной постройки при наличии отмеченных признаков идет на
самовольную постройку, в процессе которой появляется новый объект недвижимости, а
также на самовольное возведение объектов незавершенного строительства.
1.2. Правовая природа самовольной постройки
Институт самовольного строительства обладает двойственной природой. С одной
стороны, можно говорить об основании формирования права собственности, с другой - о
санкции за выполнение строительства с несоблюдением требований закона . Положением
ст. 222 ГК РФ охватывается три разнообразных комплекса отношений, к которым
относятся:
- административные отношения, которые связаны с совершением публичного деликта;
- отношения, которые связаны с совершением частного деликта;
- отношения, которые ведут к образованию права собственности на объект строительства
либо компенсациям и возмещению .
Признавая без полных аргументов самовольную постройку в виде недвижимой вещи,
необходимо указать, что это, в сущности, предназначает, во-первых, выбор способа
охраны права со стороны должностного лица и особенности испльзования такого способа;
во-вторых, не убирает вопрос о применении положений градостроительного
законодательства и выполнении одного из критериев легализации самовольной
постройки, так как приобретение разрешения на строительство на сегодняшний день
необходимо не для всех возводимых объектов. Так, не нужно разрешение на
строительство при строительстве на земельном участке сооружений вспомогательного
использования и других указанных в законе объектов (ч. 17 ст. 51 Градостроительного
кодекса РФ ). Параллельно, положение о принадлежности самовольной постройки к
4
объектам недвижимости почему-то отмечается доказанным, и в правовой научной
литературе ведут спор о субъектах права на предъявление иска о сносе самовольной
постройки , условиях возникновения вещного права , допустимости возникновения права
на самовольную постройку по приобретательной давности , возможности применения
негаторного иска для сноса самовольной постройки и по иным смежным вопросам.
Такие споры выступают преждевременными, так как юридическая природа самовольной
постройки до конца не определена. И вопрос обязан быть создан вначале не столько о том,
считать ли самовольную постройку движимой либо недвижимой вещью, а о том, можно
ли самовольную постройку собственно считать вещью либо объектом гражданских прав.
И если она выступает объектом права, то какого именно права - вещного либо
обязательственного. Найденное по данному вопросу правильное решение в дальнейшем
позволяет говорить о раскрытии содержания самовольности действий со стороны
гражданина, который осуществил самовольную постройку и, следовательно,
предназначает условия легализации этой постройки, способы защиты прав
землевладельцев, на земельных участках которых основана самовольная постройка.
Несмотря на прямое фиксирование в п. 1 ст. 222 ГК РФ нормы о том, что самовольной
постройкой признается здание, сооружение либо иное строение, можно отметить
аргументы как в пользу признания самовольной постройки независимой вещью, так и в
пользу того, что данная постройка вещью считаться не может.
2. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ В СВЯЗИ С ВОЗВЕДЕНИЕМ
САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
Существует значительный массив официальных разъяснений и судебной практики по
спорам, связанным с самовольным строительством. Так, большое количество касающихся
упомянутых объектов проблемных вопросов было освещено в совместном Постановлении
Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22. Кроме того,
позднее Высшим Арбитражным Судом был подготовлен специальный Обзор судебной
практики по делам о самовольных постройках .
Тем не менее, возникает множество вопросов, представляющих не только теоретический,
но и практический интерес.
При изучении положений закона о самовольных постройках сразу же возникает сомнение
в целесообразности специального правового регулирования названных отношений.
Действительно, зачем особо оговаривать в законе то, что осуществившее самовольную
постройку лицо не приобретает на нее право собственности? Ведь это четко вытекает из
иных общих правил ГК РФ и положений других нормативных правовых актов.
Так, в подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ сказано о том, что право возведения на
земельном участке зданий, строений и сооружений принадлежит собственнику этого
участка, при этом последний обязан соблюсти при застройке установленные правила.
Далее, п. 1 ст. 41 ЗК РФ закрепляет такое же право за лицами, не являющимися
собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов.
Казалось бы, если указанная юридическая возможность имеется только у правообладателя
земельного участка, то не нужно дополнительно оговаривать в ГК РФ то, что у лица,
осуществившего самовольную постройку, не возникает права собственности на созданный
им объект. Однако после такого предположения становится очевидным то, что институт
самовольной постройки регулирует достаточно существенно отличающиеся друг от друга
общественные отношения.
Во-первых, под самовольной постройкой понимаются объекты, созданные на не
отведенном для этих целей земельном участке.
Во-вторых, к таким постройкам относятся объекты, строительство которых осуществлено
с определенными нарушениями, в т.ч. без получения необходимых разрешений.
Конечно, и в том и в другом случае имеется как минимум один правообладатель
земельного участка. Но, в отличие от первой, вторая ситуация базируется на положении о
5
том, что земельный участок был предоставлен под застройку уполномоченным на такое
предоставление субъектом. То есть во втором случае лицо, осуществившее самовольную
застройку, является легитимным правообладателем земельного участка.
В последние годы в юридической литературе активно обсуждается вопрос о том, будет ли
требование о сносе самовольной постройки по своей юридической природе являться
негаторным.
Нужно заметить, что негаторный (отрицательный) иск возник еще в римском частном
праве. Таким считался иск, предоставлявшийся собственнику, когда он, не утрачивая
владения вещью, встречал какие-то помехи или стеснения в осуществлении своего права .
В настоящее время ст. 304 ГК РФ определяет такой иск как требование собственника об
устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Правовой режим самовольной постройки обусловливает исключение данного предмета
материального мира из гражданского оборота. В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо,
осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (оно
не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать
другие сделки). Кроме того, правовой режим самовольной постройки обусловливает
невозможность и перехода ее по наследству к универсальным правопреемникам
наследодателя, к которым может перейти лишь право на легализацию самовольной
постройки при наличии определенных условий.
Правовой режим самовольной постройки предполагает две правовые возможности (два
способа защиты) с прямо противоположной целевой направленностью. Такими
правовыми возможностями (способами защиты) являются требование о сносе
самовольной постройки и требование о признании права собственности на самовольную
постройку.