Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы

Таким образом, ипотека приобретает все большее значение и важным вопросом становится оценка потенциала ипотечного кредитования. Рассматривая с точки зрения банков ипотечное кредитование, можно сделать вывод, что это довольно привлекательный метод размещения средств. Кроме того, ипотечные кредиты включены в группу резервирования и почти не «замораживают» собственные средства. А также, по таким кредитам существует достаточно высокая процентная ставка [2]. Ипотека является хорошим способом для развития бизнеса.


1. Основные проблемы, связанные с ипотечным кредитованием

В процессе предоставления данного вида услуг населению возникают проблемы двух основных направлений — внутренние и внешние. К внутренним проблемам можно отнести следующие: − затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом за- лога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна рассматриваться в течение 2–3 дней с момента предоставления всех документов; − кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при под- готовке пакета документов для банка; − требуются дополнительные расходы, вязанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера, и при этом стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему; − главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40%, также некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершенно- летние дети. К внешним проблемам следует отнести: − ограниченную платежеспособность граждан; − недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как правило, завышенные цены на них; − отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую необходимо совершенствовать и реализовывать на практике; − проблемы социального характера; − неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Также важно отметить, что в стране отсутствует схема, по которой могут взаимодействовать все участники (агентства недвижимости, застройщики, компании по оценке недвижимости, страховые компании) при оформлении ипотечных кредитов. Несмотря на все существующие проблемы, наблюдаются серьезные перспективы в развитии ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование является важным инструментов повышения доступности и обеспечения населения жильем. Одна из главных задач ипотечного кредитования и, главное, его доступности — это строительство жилья эконом-класса [3]. Основные клиенты — это граждане со среднестатистическим доходом, поэтому жилье должно удовлетворять, в первую очередь, требованиям этих граждан. Не стоит забывать и о конкуренции и выгодных инвесторах. Именно повышение конкурентоспособности банковских услуг и привлечение инвесторов также сделают ипотечное кредитование доступным. Любое развитие невозможно без совершенствования. Так, на позиции важного направления в развитии ипотечного кредитования в России выходит ипотечный брокеридж, то есть подбор оптимальных условий кредитования. Он включает выбор кредитной организации и помощь в сборе пакета документов, а также юридические и финансовые консультации [4]. В настоящее время происходит замедление динамики развития ипотечного рынка страны, ожидается перераспределение сил на рынке, так как не все компании смогут продолжить работу, останутся только лидеры [5]. На сегодняшний день многие банки временно прекращают выдавать кредиты, другие — изменили кредитные программы, отказавшись от наиболее рискованных. Чтобы не обанкротиться, им приходится значительно увеличивать ставки, что сказывается на потребителях и потенциальных клиентах. Для желающих купить квартиру становится, очевидно, что в ближайшее время дешевой ипотеки в России не будет [6]. В связи с нестабильностью российской экономики и отсутствием уверенности в завтрашнем дне, наблюдается значительный спад потребительского спроса, сделки становятся единичными, а не массовыми, как было год назад. В 2014 г. наблюдался исторический максимум ипотечного рынка в России: банками было выдано заемщикам кредитов на 1,7 трлн. руб., прирост по сравнению с 2013 г. составил 30%, что в два раза превысило темпы роста всего рынка кредитования. Доля ипотеки в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам, составила 15% [7]. По прогнозам аналитиков, к концу 2015 г. объем ипотечного рынка увеличится не более чем на 15%. Однако такое предположение является больше оптимистичным, чем реалистичным. Увеличение уровня ипотечных ставок в начале 2015 г. с 14% до 33%, сокращение количества банков, выдающих ипотечные кредиты, ужесточение условий для получения ипотеки, снижение уровня платежеспособного населения говорит о сокращении ипотечного рынка в будущем. По прогнозам в 2015 г. объем ипотечных кредитов уменьшится в 2,5 раза, если государство не предпримет меры для поддержки этого рынка. Важно отметить, что основная проблема заключается в том, что конкретного механизма поддержки со стороны государства не существует [8].


2. Прогноз развития ипотечного рынка в 2018 году

В настоящее время осуществляется подготовка программы субсидирования ставок ипотеки. По этой программе, будет выделено 200 млрд. руб. Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) на субсидирование социальной ипотеки. Такая ипотека предоставляет гражданам дополнительные возможности для покупки жилья на более выгодных условиях за счет льготных ставок (12,84%), субсидий и более дешевого жилья [9]. Однако эксперты сомневаются, что эта сумма будет способствовать поддержке рынка ипотечного кредитования в кризис. АИЖК охватывает достаточно узкий сегмент ипотечного рынка, поэтому его усилия не смогут подстраховать весь рынок ипотеки, так как программы льготного кредитования занимают небольшую долю на рынке. Самым очевидным решением проблем является снижение ставок ипотечного кредитования. Ставки выше 15%, по мнению многих экспертов, являются бессмысленными, так как кредит в таком случае потеряет смысл для заемщиков [10]. Безусловно, банки не будут добровольно снижать ставки, т.к. им придется работать в убыток. В этой ситуации важную роль играет ключевая ставка Центрального банка России (ЦБ РФ). Ключевая ставка — процентная ставка, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой ЦБ РФ готов принимать от банков на депозиты денежные средства. Она играет роль при установлении процентных ставок по банковским кредитам и оказывает влияние на уровень инфляции и стоимость фондирования банков [11]. Советом директоров ЦБ РФ принято решение о снижении с 16 марта 2015 г. ключевой ставки до 14%, в связи с наблюдаемым замедлением инфляции в последнее время. Тем не менее, опираясь на историю изменения ключевой ставки, можно отметить, что в настоящее время ставка в два раза больше, чем была в марте 2014 г. [12]. В заключении необходимо отметить, что ипотечное кредитование ведет к благоприятному социальному развитию, выступает одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т.к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производство и даст возможность его модернизировать. На наш взгляд, развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.
Эксперты расходятся в своих прогнозах на 2017 год. В научных журналах, различных исследованиях и СМИ можно встретить как исключительно позитивные прогнозы, так и тех, кто предрекает очередную волну кризиса.
Необходимо выделить 3 основных момента, на которые необходимо обратить внимание при оценке перспективы развития ипотечного кредитования, и на основания чего можно сделать последующие выводы:
1. Отмена программы ипотеки с господдержкой. Одним из важнейших факторов, который определит каким будет ипотечное кредитование в следующем году – это степень государственной поддержки ипотеки. Ранее уже упоминалось о предполагаемом сокращении программы льготного ипотечного кредитования. Окончание действия программы приведёт к определенным изменениям на рынке. Попытаемся спрогнозировать к каким. В первую очередь, сокращение программы господдержки приведет к росту средней ставки в 1 квартале, и главный вопрос – насколько длительной и глубокой будет «просадка» рынка. Уже по итогам января средняя ставка по ипотеке Центр научного сотрудничества «Интерактив плюс» может вернуться к уровню лета 2016 года (13%) вследствие «ухода» с рынка льготных программ на новое жилье. Надо отметить, что в целом программа ипотеки с господдержкой отлично справилась со своей задачей, сыграв весомую роль в преодолении нашей страной самого тяжёлого этапа кризиса. В период, когда многие виды кредитования в нашей стране (автокредитование,