Научно-исследовательская работа по гражданскому праву на тему Процедурные и доказательственные аспекты досрочного расторжения договора аренды коммерческой недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Арендные отношения, как правовой институт, имеют давнюю историю в гражданском законодательстве. Это во многом обусловлено важностью аренды как инструмента для достижения экономических целей. Аренда органично интегрируется с другими методами и инструментами развития общества, экономики и производства.
Специфика аренды заключается в ее способности поддерживать и расширять систему прав собственности, обеспечивая баланс в экономических отношениях, когда строгая структура собственности препятствует эффективному и оперативному управлению производственными активами. В настоящее время арендные соглашения используются как в коммерческой деятельности, так и в других областях. Возможность передавать полномочия по владению, использованию и частичному распоряжению имуществом без отчуждения права собственности привела к широкому распространению договора аренды.
Значимость выбранной темы подчёркивается тем фактом, что арендный институт играет ключевую роль как в гражданском праве, так и в условиях современной рыночной системы.
Цель работы - основе всестороннего изучения выяснить особенности и значение института аренды в системе российского гражданского права.
Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучить исторические аспекты правового регулирования, понятие и признаки договора аренды;
- охарактеризовать основные элементы условия договора аренды;
- проанализировать содержание договора аренды, включающее в себя права и обязанности сторон, а также их ответственность.
- изучить основания прекращения и возобновления договора аренды.
Объект исследования составляют общественные отношения, связанные с заключением и исполнением договора аренды зданий и сооружений.
Предмет исследования выступают положения российского законодательства, обеспечивающие правовое регулирование арендных отношений в отношении зданий и сооружений, ключевые теоретические и научные подходы к рассматриваемой проблеме, а также практика судебных разбирательств в указанной области правового регулирования.
Методология играет первостепенную роль в проведении научного исследования. В рамках данной работы применялись следующие методы: формально-юридический анализ, исторический метод исследования, филологический анализ текста, метод аналитического исследования, а также метод синтеза научной информации.
Степень разработанности рассматриваемой проблемы достаточно обширна. Изучению арендных отношений посвящены научные работы: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.В. Кашанина, Б. Завидова, Л.А. Лунца, Л.А. Новоселовой, В.Ф. Яковлева, В.К. Пугинского, Е.А. Суханова, А.П. ,Б.М. Гонгалого и др.
Структурно работа включает: введение, две главы, четыре параграфа, заключение и список используемой литературы.

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ РЕГЛАМЕНТАЦИЯ ДОСРОЧНОГО РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Правовое регулирование расторжения договоров аренды

Главное, что прекращает действие арендного соглашения, – это истечение оговоренного периода. Однако, возможно и прекращение арендных отношений раньше срока, путём расторжения договора. Преждевременное расторжение арендного соглашения, как и других гражданских договоров, чаще всего происходит по взаимному согласию сторон. В виде исключения, в случаях, чётко прописанных в Гражданском кодексе РФ, других законах или самом договоре, допускается одностороннее расторжение.
Законодатель связывает причины досрочного прекращения арендного договора по инициативе одной из сторон с конкретными обстоятельствами, включая срок действия договора. Так, согласно статье 610 ГК РФ , если договор бессрочный, арендодатель и арендатор имеют право отказаться от него в любое время, предупредив другую сторону за месяц (для движимого имущества) или за три месяца (для недвижимости).
Процедура прекращения договора, заключённого на определённый срок, регулируется более подробно, в зависимости от оснований, предусмотренных законом или договором, как по инициативе арендодателя, так и арендатора. Статья 620 ГК РФ указывает на следующие основания для расторжения договора по инициативе арендатора: арендодатель не предоставляет имущество в пользование или мешает этому, имущество имеет скрытые недостатки, мешающие использованию, арендодатель не выполняет свою обязанность по капитальному ремонту в установленный срок, или имущество становится непригодным для использования по независящим от арендатора причинам.
Кроме того, арендное соглашение может предусматривать дополнительные основания для его досрочного прекращения по инициативе арендатора, основываясь на положениях п. 2 ст. 450 ГК РФ . Таким образом, в контексте прекращения арендных обязательств, статья 620 ГК РФ допускает включение в договор условия, оговаривающего право на односторонний отказ от его исполнения.
Зачастую, арендатор, ссылаясь на разнообразные обстоятельства, может заявить о досрочном расторжении договора аренды и прекратить использование помещения. Важно отметить, что основания для досрочного расторжения арендного договора по требованию одной из сторон, как указано в ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК РФ, не всегда обусловлены нарушениями, допущенными другой стороной соглашения.
Согласно ст. 619 ГК РФ, судебное расторжение договора по инициативе арендодателя становится возможным, если арендатор использует имущество с грубым нарушением условий договора или его целевого назначения, либо допускает систематические нарушения; значительно ухудшает состояние имущества; более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленный срок; не выполняет капитальный ремонт имущества в сроки, указанные в арендном договоре, или, при их отсутствии, в разумные сроки, если такие работы предусмотрены законом, иными нормативными актами или договором.
Арендодатель обязан заблаговременно уведомить арендатора о необходимости надлежащего исполнения его обязательств . Это подразумевает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора, которое подается в суд, должны быть приложены документы, подтверждающие факт предупреждения арендатора.
В Гражданском Кодексе РФ предусмотрена своего рода досудебная процедура решения спорных вопросов между арендатором и арендодателем, когда существуют основания для досрочного прекращения действия договора по инициативе арендодателя.
Суть внесудебного урегулирования сводится к тому, что прежде чем обратиться в суд, заинтересованная сторона должна предложить второй стороне изменить условия договора или расторгнуть его. Обращение в судебные органы возможно лишь при соблюдении одного из двух условий: либо после отказа второй стороны от предложенных изменений или расторжения, либо при отсутствии ответа на предложение в течение 30 дней, если иной срок не установлен законодательством, самим соглашением или не был указан в первоначальном предложении (согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Согласно Гражданскому кодексу, договор аренды может предусматривать дополнительные основания для его досрочного расторжения по инициативе как арендодателя, так и арендатора, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Как правило, причины для досрочного прекращения арендных отношений, прописанные в договоре на основании ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК РФ, могут не быть связаны с нарушениями, допущенными другой стороной.
Односторонний отказ от исполнения договора допустим лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, после истечения срока аренды, если он не был продлен, каждая сторона имеет право отказаться от договора, предупредив другую минимум за три месяца. Однако, если арендный договор заключен на определенный срок для ведения предпринимательской деятельности, условия его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон, установленные в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК РФ, не должны противоречить сути договора как срочной сделки (ст. 310 ГК РФ) . Следовательно, условие о возможности одностороннего отказа от договора одной из сторон, даже при заблаговременном предупреждении, может быть признано недействительным, поскольку противоречит принципам срочного обязательства, преследующего коммерческие цели.
В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ прекратить арендные отношения можно в любое время по взаимному согласию. Отдельным случаем является выкуп арендованного имущества арендатором, который может произойти как по окончании срока аренды, так и до этого момента, при условии внесения всей суммы . Условие о выкупе допустимо только в случае, если это не запрещено законом. После прекращения договора, в соответствии со ст. 622 ГК, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в исходном состоянии, с учетом естественного износа или в состоянии, определенном договором. За просрочку возврата арендодатель вправе требовать арендную плату за весь период просрочки.
Если эта плата не компенсирует убытки, арендодатель может требовать их возмещения. При установлении неустойки за несвоевременный возврат, убытки могут быть взысканы сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, действие арендного соглашения автоматически возобновляется на тех же условиях, но уже на неопределенный срок . Это правило не распространяется на некоторые виды договоров, например, прокат или аренда транспортных средств. Важно, что инициатива расторжения договора должна исходить от арендодателя, если арендатор продолжает использование имущества.
Таким образом, при споре о возобновлении договора, бремя доказывания лежит на арендодателе, который должен уведомить арендатора о своем возражении.

1.2 Основания одностороннего отказа от договора аренды

ГК РФ регламентирует случаи досрочного прекращения договора аренды в судебном порядке. Арендодатель или арендатор, выявив нарушения, предусмотренные статьями 619 и 620 ГК РФ, вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды.
Талица 1 - Случаи досрочного прекращения договора аренды

Тем не менее, соглашение не ограничивает участников сделки в возможности указать условие о праве одной из сторон расторгнуть арендный договор в одностороннем порядке без обращения в суд, дополнив основания, перечисленные в статьях 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное право должно быть четко прописано в тексте договора аренды.