Научно-исследовательская работа по предпринимательству на тему Договор аренды в предпринимательской деятельности

Порядок заключения договора аренды в предпринимательской деятельности представляет собой юридически значимый процесс, направленный на формирование обязательственного правоотношения между субъектами хозяйственного оборота, обладающего рядом специфических особенностей, обусловленных коммерческим характером деятельности сторон. В отличие от общегражданских сделок, заключаемых с участием физических лиц, договор аренды в предпринимательской сфере формируется в условиях повышенного уровня правовой определенности, экономической обоснованности и распределения рисков, что предопределяет необходимость детальной регламентации всех его стадий.
Первоначальным этапом заключения договора аренды в предпринимательской деятельности выступает согласование его существенных условий, без достижения которого договор не может считаться заключенным и, соответственно, не порождает правовых последствий для сторон. Данный подход прямо вытекает из положений гражданского законодательства, в частности ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), согласно которой договор считается заключенным при достижении соглашения по всем существенным условиям. Применительно к договору аренды перечень таких условий конкретизируется в ст. 606 и п. 3 ст. 607 ГК РФ, где закрепляется необходимость определения предмета договора как ключевого элемента арендного обязательства.
Ключевым элементом на данной стадии является надлежащая индивидуализация объекта аренды. Законодатель требует, чтобы в договоре были указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Однако в условиях современной предпринимательской практики реализация данного требования сопряжена с рядом объективных сложностей. Это обусловлено тем, что объектом аренды нередко выступают не только самостоятельные вещи, но и их части, обладающие экономической самостоятельностью, но не всегда выделенные в качестве отдельных объектов гражданских прав. К таким объектам относятся помещения в торговых и бизнес-центрах, складские зоны, части производственных помещений, а также элементы инфраструктуры — парковочные места, рекламные конструкции, технологические площадки и иные функциональные элементы.
В этой связи стороны договора обязаны обеспечить максимально точное и детализированное описание объекта аренды. На практике это достигается путем указания адреса объекта, его кадастрового номера (в случае аренды недвижимого имущества), площади, назначения, а также включения в договор графических материалов — поэтажных планов, схем, экспликаций. Данные требования корреспондируют положениям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку при аренде недвижимого имущества именно точность идентификации объекта имеет значение для государственной регистрации обременения. Кроме того, при аренде отдельных видов имущества могут применяться специальные нормы, например положения Земельного кодекса Российской Федерации (в отношении земельных участков), что также требует дополнительной конкретизации объекта.
Недостаточная определенность объекта аренды традиционно рассматривалась как основание для признания договора незаключенным, поскольку отсутствие согласованного предмета лишает обязательство его юридической определенности. Такая позиция долгое время последовательно отражалась в судебной практике. Однако в современных условиях правоприменение эволюционировало в сторону более гибкого подхода. В частности, разъяснения высших судебных инстанций (в том числе сформированные в практике применения норм ГК РФ об аренде) исходят из необходимости учитывать фактическое поведение сторон. Если имущество было передано, арендатор им пользовался, а арендная плата вносилась в соответствии с договоренностями, суды, как правило, признают договор заключенным, несмотря на отдельные недостатки в описании объекта.