Курсовая работа по гражданскому праву на тему Наем жилого помещения на коммерческой основе

Договор найма жилого помещения относится к категории классических договорных институтов, известный науке гражданского (цивильного) права со времен римского права.
В качестве прототипа современного договора жилищного найма в римском праве был договор найма вещей. Согласно договору найма вещей одна сторона, то есть наймодатель, должна была предоставить другой стороне, то есть нанимателю одну или несколько определенных вещей на временное пользование. Другая сторона, в свою очередь, должна заплатить за пользование этими вещами вознаграждение и после окончания пользования возвратить в сохранности наймодателю.
В истории отечественного гражданского законодательства договор жилищного найма не выделялся, а считался договором найма имущества, на основе которого одна сторона за вознаграждение должна была предоставить другой стороне собственную вещь на временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение считались существенными условиями этого договора (ст. 1691 ч. 1 т. X Свода законов Российской империи) .
Субъектом договора найма по гражданскому законодательству дореволюционного периода были, с одной стороны, хозяин (лицо, передающее в наем имущество), а с другой стороны – наниматель.
Каждый из этих субъектов договора найма должен был иметь общую право- и дееспособность. Относительно нанимателя имущества закон не предъявлял каких бы то ни было дополнительных требований; нанимателем мог быть любой гражданин либо организация, которое признается субъектом гражданских прав. От лица, которое отдает имущество в наем, также требовалась еще способность распоряжаться вещью.
Во время подготовки проекта Гражданского Уложения было принято решение изменить термины, которые служили обозначению субъектов договора найма. В сравнении с ранее действовавшим законодательством, которое использовало в данных целях термины «наемщик» и «хозяин» либо «наниматель», предпочли использовать термин «наймодавец» и «наниматель», используемые в действующем гражданском законодательстве .
Если говорить о требованиях, которые предъявляются к субъектам договора найма имущества, то подразумевалось сохранить прежний подход: наниматель должен быть иметь право- и дееспособность, характерными любому субъекту гражданско-правовых отношений, а наймодавец, в свою очередь, должен был иметь конкретное право на имущество, на основании которого он мог бы отдавать его в наем.
Предметом найма нормы закона того времени признавали нанимаемое имущество.
И доктрина, и законодательство того времени исходили из нормы, что в наем могли быть переданы лишь непотребляемые вещи .
Следовательно, в отечественном гражданском законодательстве дореволюционного периода положения, регламентировавшие отношения найма жилья, специально выделены не были. На эти правоотношения распространялись положения договора найма имущества, на основании которого одна сторона за конкретное вознаграждение должна было предоставить второй собственную вещь в пользование на временном основе.
Изначально в советский период развития отечественного законодательства наем жилья регламентировался положениями гражданского законодательства о договоре найма имущества.
Развитие законодательства в советский период шло по пути определенного ограничения перечня объектов найма имущества, снижения и дифференциации сроков найма, повышения численности специальных правил, которые были предназначены для регламентирования отношений найма с участием социалистических организаций либо связанных с передачей в наем имущества государства.
Определение понятия договора найма имущества осталось почти неизменным. Договором найма имущества считался договор, в соответствии с которым одна сторона, т.е. наймодатель, обязана предоставить второй стороне, т.е. нанимателю, имущество за конкретное вознаграждение для пользования на временной основе.
Неизменным был подход для определения предмета договора найма имущества: таковым могло выступать любое индивидуально-определенное, непотребляемое имущество.

В последующем законодательство шло по пути независимости договора найма жилья. В Гражданском кодексе 1964 года положений, регламентирующих отношения, которые связаны с передачей в наем помещений жилого типа, среди положений о договоре найма имущества вообще нет, так как к данному времени отношения, которые связаны с наймом жилья, стали предметом регламентирования независимого договора найма жилья.
В советское время нанимателями и наймодателями по-прежнему могли быть и физические лица, и юридические лица. Между тем, законодательство специально устанавливало, что социалистические организации имеют право передавать в наем лишь временно неприменяемые здания, сооружения, а также производственные и другие помещения. Сдача недвижимости на систематической основе в наем юридическими лицами допускалось только при условии, что совершение подобных сделок входит в деятельность их по уставу. Физические лица не могли постоянно выступать в качестве наймодателей, так как в таком случае договор найма жилья применялся бы для того, чтобы получать доходы на систематической основе .
Требования, которые предъявляются к форме договора найма жилья, в течение советского периода постоянно менялись. Изначально Гражданский кодекс 1922 года устанавливал, что договоры найма любого имущества на срок больше одного года должны быть заключены в письменном виде. Гражданский кодекс 1964 года упростил нормы о форме договоре найма жилья, определив лишь одно специальное положение, которое касается договора найма жилья между физическими лицами: в том случае, если данный договор заключался на срок больше одного года, была необходима простая письменная форма (ст. 276). Если говорить о договорах с участием организаций, то действовала общая норма, согласно которому сделка во всех случаях должна облекаться в письменном виде, вне зависимости от суммы и срока договора (п. 1 ст. 44).
Следует отметить такую особенность, что Гражданский кодекс 1922 года включал ясные и простые правила, а потом нормативное регламентирование пошло по пути их тщательной детализации и усложнения. В Гражданском кодексе 1922 года устанавливалось, что срок найма не может превышать 20 лет. После истечения обусловленного срока наем подлежал продлению при помощи заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с согласия наймодателя, договор признавался возобновленным на неопределенный срок. В скором времени эти положения были дополнены нормой о том, что срок найма органами государства и кооперативными организациями государственных, в т. ч. коммунальных, строений и предприятий не может превышать 24 лет. После истечения срока найма эти категории нанимателей, при неисправном исполнении принятых на себя на основании договора найма условий, получали преимущественное право на возобновление договора на новый срок.
Наем помещений жилого типа в домах муниципального и государственного фонда жилья производится при помощи заключения нанимателем договора найма помещения жилого типа с местным органом самоуправления, а в домах частных собственников – при помощи заключения договора аренды. Процедура, условия и сроки аренды устанавливались договором между собственником и арендатором .
Следовательно, можно прийти к выводу, что если брать базовые параметры договора найма жилья, в гражданском праве советского времени данный договор сохранил свои основные признаки и черты, отличающие жилищный наем от иных видов в гражданском праве. К подобным признакам относится ограничение перечня объектов имущественного найма, снижение и дифференциация сроков найма, повышение количества специальных правил, призванных регулировать отношения найма при участии социалистических организаций или связанных с передачей в наем государственного имущества.
Следовательно, гражданским законодательством договор найма жилья только упоминался, а правовое регулирование производилось нормами жилищного законодательства.
В статье 51 Жилищного кодекса РФ договор найма помещения жилого типа рассматривался как базовый способ обеспечения нуждающихся граждан помещениями жилого типа в домах общественного и государственного фонда жилья. К отношениям, которые вытекают из договора найма жилья, в соответствующих случаях были применены нормы гражданского законодательства СССР и РСФСР. Вместе с тем, договор заключался на основе ордера, выдаваемого гражданам, которые состояли на учете как нуждающиеся в улучшении условий жилья в рамках очередности. Также следует заметить, что Жилищный кодекс РСФСР отличал договор найма жилого помещения в домах общественного и государственного фонда жилья и в домах, которые принадлежат на праве личной собственности.
Так, статья 127 Жилищного кодекса РСФСР предусматривала, что граждане, обладающие в собственности жилым домом (частью дома), квартиру, пользуются ими для проживания членов их семей и для личного пользования. Они имеют право вселять в квартиру, дом иных граждан, а также сдавать их внаем в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством СССР, ЖК РСФСР и иными законами РСФСР. В квартирах, домах, которые принадлежат гражданам на основании права собственности, договора найма помещения жилого типа заключался нанимателем с собственником квартиры, дома. Вместе с тем, не требовалось наличия определенных специальных условий для заключения договора найма (постановки на учет, нуждаемости и др.). Вполне достаточно было стремления сторон заключить такой договор. Этот договор в настоящее время можно квалифицировать в качестве рыночного механизма, который приносит доход собственнику от пользования его имуществом .
Дальнейшие изменения договора найма жилья связаны с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» . Этот закон разделил договоры найма жилья, которые заключаются согласно статье 14 гражданами, которые вновь получили помещения жилого типа в домах муниципального и государственного жилищных фондов в рамках нормы жилой площади, и договоры аренды, заключавшиеся в силу статьи 17 собственниками фонда жилья (дома либо квартиры) с гражданами, юридическими лицами для проживания в помещении жилого типа.