Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде

Введение
Актуальность темы работы обусловлена тем, что современное государство, предоставляя гражданину возможность самостоятельно позаботиться об удовлетворении своих потребностей, при этом гарантирует социальную поддержку отдельным категориям граждан.1 Однако, как неоднократно указывалось и в научных работах, и в решениях национальных судов,2 возможность исполнения государством гарантированных им социальных функций поставлена в зависимость от реальной финансово-экономической ситуации и иных факторов.3
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с договором найма.
Предметом работы являются нормы действующего законодательства, регламентирующие договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме работы.
Целью настоящей работы является изучение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Задачами работы ставится:
рассмотреть понятие договора социального найма;
изучить субъекты договора социального найма;
исследовать договор найма социального специализированного жилого помещения;
проанализировать проблемные аспекты договора найма жилого помещения.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.
1. Понятие и субъекты договора найма жилого помещения
1.1. Понятие договора социального найма
В гражданском законодательстве отсутствует определение договора социального найма.
Вместе с тем предусмотрено, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 672 Гражданского кодекса РФ4).
Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К такому договору применяются следующие нормы права:
- о форме договора найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ);
- о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК РФ);
- об обязанностях нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК РФ);
- о временных жильцах (ст. 680 ГК РФ);
- о возможности передачи жилого помещения в поднаем (п. 1 ст. 685 ГК РФ);
- об условиях, при которых может быть заключен договор поднайма жилого помещения (п. 2 ст. 685 ГК РФ);
- о возмездности договора поднайма жилого помещения (п. 3 ст. 685 ГК РФ).
К договору социального найма жилого помещения также возможно применение других статей ГК РФ, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Понятие этого договора раскрывается через права и обязанности его сторон.
Итак, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищного кодекса РФ5 (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).


1.2. Субъекты договора социального найма
Как видно из ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, на стороне наймодателя всегда будет выступать собственник предоставляемого жилого помещения в лице уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления в зависимости от вида жилищного фонда.
Со стороны нанимателя субъектом будет гражданин.
Жилищным законодательством определен перечень лиц, имеющих право на заключение договора социального найма (ст. 49 ЖК РФ).
Во-первых, это малоимущие граждане, признанные по основаниям, перечисленным в ст. 51 ЖК РФ, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Порядок расчета доходов лица в целях признания его малоимущим и постановки на учет и предоставления жилого помещения по договору социального найма регламентирован Приказом Минрегиона России от 25.02.2005 N 17,6 утвердившим Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.
Порядок признания гражданина малоимущим осуществляется с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ).
В случае изменения состава семьи лица, состоящего на учете нуждающихся в жилых помещениях, расчет размера дохода и стоимости имущества (в целях подтверждения статуса малоимущих граждан) производится с учетом дохода каждого члена семьи, а также стоимости имущества, находящегося в их собственности, в том числе лица, с учетом которого произошло изменение состава семьи.
В ст. 51 ЖК РФ перечислены основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Согласно данной норме нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане:
- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
- являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
- проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47;7
- являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности.
Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденный Приказом Минздрава России от 29.11.2012 N 987н,8 состоит из девяти наименований:
1) туберкулез любых органов и систем с бактериовыделением, подтвержденным методом посева;
2) злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями;