Правовое регулирование договора аренды.

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Аренда имеет традиционно широкое распространение в отношениях эко¬номического оборота и по области примене-ния уступает только договору купли-продажи. Очевидно, что интересы сторон гражданско-правовых сделок не всегда сводятся к приобретению права соб-ственности на имущество. Зача¬стую купля-продажа не является выгодной ни для собственника, ни для лица, нуждающегося в использовании чужого имуще-ства лишь временно. Эти об¬стоятельства и явились предпосылкой возникнове-ния данных отношений. До¬говор аренды обеспечивает возможность на согласо-ванных условиях времен¬но пользоваться чужим имуществом, когда оно не тре-буется постоянно, либо когда для постоянного использования отсутствуют не-обходимые средства. Собственник (либо иной титульный владелец имущества), используя данный договор, реализует свои экономические потребности, полу-чая прибыль от сдачи внаем имущества. Таким образом, аренда является и спо-собом распо¬ряжения имуществом, и формой рационального и полного его ис-пользования.
Регулирование арендных отношений, учитывая их разнообразие, осу-ществляется нормами различных правовых актов. В главе 34 Гражданского ко-декса РФ содержатся как общие нормы, действие которых распространяет¬ся на все виды аренды, так и специальные, регулирующие отдельные виды договора аренды (прокат, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда, аренда транспортных средств). При этом правила, уста¬новленные в § 1 главы 34 ГК РФ, являются универсальными, и в полном объ¬еме регулируют те арендные отношения, для которых законом не предусмот¬рены специальные нормы. Кроме того, указанные общие правила распростра¬няются и на отдельные виды аренды в части, не урегулированной специаль¬ными нормами об этих ви-дах.
Несмотря на относительную стабильность правил, устанавливающих об-щие положения об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ), в правоприменительной дея-тельности остается немало проблем, связанных с заключением договора аренды и с исполнением обязательств, возникающих из данного юридическо¬го факта.
При разрешении споров, связанных с арендными отношениями, судами принимаются разные, зачастую прямо противоположные решения. Очевидно, что такая ситуация не способствует правильному и единообразному приме-нению норм о договоре аренды, в связи с чем, анализ правовой природы дан-ного договора, его содержания, порядка исполнения и прекращения пред-ставляется актуальным и своевременным.
Вместе с тем, в последнее время немало спорных правовых вопросов, воз-никающих в сфере гражданско-правового регулирования арендных отношений. Этим и определяется актуальность данной работы.
Объект данной работы – общественные отношения, складывающие в ре-зультате передачи имущества во временное владение и пользование или пользо-вание.
Предмет данной работы – нормы, закрепляющие договор аренды как гражданско-правовой договор.
Цель курсовой работы заключается в изучении правовой природы догово-ра аренды и его основных разновидностей.
В соответствии с целью определены следующие задачи:
- рассмотреть общие положения договора аренды;
- раскрыть понятие договора аренды и его форму;
- выявить субъектный состав договора аренды;
- рассмотреть права и обязанности арендодателя и арендатора.
Методологическую основу составили такие методы, как диалектический, системно-структурный, логико-юридический и другие.


ГЛАВА 1 .ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 Общие положения договора аренды

Основу законодательного регулирования института аренды составляет Гражданский кодекс РФ (далее ГК, ГК РФ), где соответствующим отношениям посвящена глава 34, включающая ст.ст. 606-670. В § 1 данной главы выделены общие положения об аренде, которые имеют двоякое значение. Во-первых, они представляют собой единую правовую основу всех арендных отношений. Нор-мы, определяющие особенности регулирования отдельных видов аренды лишь уточняют и конкретизируют общие правила. В этой связи общие поло¬жения об аренде - это нормы, которые применимы к любым разновидностям договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК). Во-вторых, общие правила об аренде применяются для регулиро¬вания обычных арендных отношений, не содержащих специфики.
Легальное определение договора аренды содержится в п. 1 ст. 606 Граж-данского кодекса РФ, в соответствии с которым договором аренды (имуще-ственного найма) признается такой договор, по которому арендодатель (наймо-датель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из текста приведенной нормы следует, что понятия «аренда» и «имуще-ственный наем» используются как синонимы, так как при всякой аренде осу-ществляется наем соответствующего имущества. Употребление в законода-тельстве в одних случаях термина «аренда», а в других - «имущественный на-ем» связано как с различиями отдельных видов таких договоров, так и со сфор-мировавшейся практикой их наименования в определенных областях .
Разграничение аренды и найма проводится только в отношении жилых помещений. Когда жилое помещение предоставляется гражданину для про-живания, стороны заключают договор найма жилого помещения, являющийся самостоятельным видом договора, регламентированным нормами главы 35 ГК РФ. Однако в ситуации, когда жилое помещение сдается юридическим лицам (при условии использования для проживания граждан, как правило, - работни-ков юридического лица), отношения между сторонами будут регули¬роваться правилами о договоре аренды.
Указанное определение позволяет выделить основные черты данного до-говора, определяющие его специфику в системе гражданско-правовых обяза-тельств. Во-первых, это представление арендодателем арендатору индивиду-ально определенного имущества; во-вторых, имущество предоставляется во временное владение и пользование или во временное пользование; в-третьих, имущество предоставляется за плату.
Итак, главная цель договора аренды - передача имущества во времен¬ное пользование. Вместе с тем, в п. 1 ст. 606 ГК установлено, что имущество предо-ставляется арендатору за плату «во временное владение и пользование» или «во временное пользование». Однако цель договора остается неизменной, посколь-ку любой арендатор, даже не владеющий имуществом, будет являться его поль-зователем.
Права арендатора дают возможность не только владеть и пользоваться арендованным имуществом, но и в установленных случаях и в определенном объеме распоряжаться им, предоставляя ему возможность хозяйственного гос-подства над полученной по договору вещью. Эти права следуют за арен-дованной вещью, оставаясь неизменными при смене собственника-арендо¬дателя, и защищаются от притязаний третьих лиц как права законного вла¬дельца, что позволяет некоторым исследователям делать вывод о вещно- правовой природе данных прав. По их мнению, на срок договора у арендатора возникает ограни-ченное вещное право на объект аренды с одновременным сужением правомочий собственника (арендодателя) в отношении имущества .
С приведенным мнением нельзя согласиться по следующим причинам. Основанием возникновения прав арендатора всегда является договор с соб-ственником имущества, а их содержание, в том числе и возможность распо-ряжения полученным имуществом, определяется только условиями этого до-говора. Как справедливо отмечает Е.А. Суханов, «объем прав арендатора вся¬кий раз может быть различным (например, включая или, наоборот, исключая для него возможности распоряжения арендованным имуществом), и потому их не-возможно заранее точно определить» . Такая ситуация неприемлема для огра-ниченных вещных прав: их характер, содержание устанавливаются непо-средственно законом, а не договором, и их возникновение возможно помимо воли собственника. Поэтому права арендатора носят обязательственно-правовой, а не вещно-правовой характер .
Вместе с тем, в юридической литературе высказывается и «промежуточ-ная» позиция, согласно которой правоотношения, возникающие на основе до-говора аренды, имеют черты как обязательственных, так и вещных. Вещными такие правоотношения являются, прежде всего, применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он взаимодействует в имущественном обороте . Действительно, зачастую сложно однозначно опреде-лить правовую природу правоотношения: является ли оно вещным с элемента-ми обязательственного, либо, напротив, обязательственным с определенными чертами вещного.
М.М. Агарков по этому поводу писал, что «различие абсолютных и от-носительных правоотношений является различием именно правоотношений, а не институтов. В пределах одного и того же института могут быть правоот-ношения как абсолютные, так и относительные. Так, например, институт имуще-ственного найма охватывает как вещные правомочия (право арендато¬ра на