Оценка при процедуре банкротства

Введение

Переход к рыночной экономике спровоцировал появление нового для Российской финансовой политики термина - банкротство компании. На основании действующего законодательства банкротство компании — это ситуация, которая связана с недостаточностью активов в ликвидной форме, неспособность компании удовлетворить в определенный для этого срок предъявленные к нему со стороны кредиторов требования, в том числе выполнить обязательства перед бюджетом.
В настоящий момент экономика страны нестабильна, замедлены платежные обороты, нестабильна налоговая система, высокая инфляция, политическая нестабильность, неопределенность, плохая квалификация сотрудников компании, поэтому институт банкротства сейчас все больше распространен. А также, в хозяйственной практике последнего десятилетия участились моменты умышленного самоуничтожения компаний, что обеспечивают привлечение большого объема заемного капитала (в товарной, денежной и иных формах) и применяют его для наживы конкретных лиц, объявляют себя банкротами для того, чтобы избежать расчетов. Механизм данных действий называется «фиктивное банкротство» и преследуется законом.
Глава 1 Понятие «Оценки недвижимости», роль оценки в экономике страны

1.1 Законодательство, регулирующее оценку недвижимости

Нормативно - правовая база оценки недвижимости содержит следующую структуру:
1. Конституции Российской Федерации от 12.12.1993
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ
3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ
6. Налоговый кодексРоссийской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ
7. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ
8. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
9. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»
10. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»
11. Федеральный стандарт оценки ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости» от 22.10.2010 № 508
12. Федеральный стандарт оценки ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» от 04.07.2011 № 328
Определение объектов регулирования вышеперечисленных нормативно-правовых актов.
В Конституции РФ в раздел 1 главе 2 рассматриваются главные положения права собственности таких как: ст.34 утверждает, что право на свободное применение своего имущества и способностей для предпринимательской и другой не запрещенной законом экономической деятельности. Ст.35 говорит о праве частной собственности, его владенье, распоряжения, использования и лишение права на имущество. А также ст.36 несет суть, что владение, распоряжение и применение землей и иными природными ресурсами реализуются их собственниками свободно, если это не несет ущерба окружающей среде и не нарушает законных интересов и прав других лиц.
Градостроительный кодекс устанавливает отношения по градостроительному зонированию, территориальному планированию, планировке территории, отношения по строительству объектов капитального строительства, архитектурно-строительному проектированию, их реконструкции, в том числе по капитальному ремонту. Рассмотрены были следующие разделы: глава 3 - общие положения о территориальном планировании, глава 4 - градостроительное зонирование, глава 5 - общие положения о планировке территорий, глава 6 - архитектурное строительство, глава 8 - реконструкция объектов капитального строительства.
Гражданский кодекс объясняет такие категории как: недвижимое имущество, земельные участки, недвижимость, участки недр и все, что тесно связано с землей, иными словами объекты, перемещение которых без огромного ущерба их назначению невозможно, а также сооружения, здания, объекты незавершенного строительства. В том числе относятся подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, космические объекты, суда внутреннего плавания.

1.2. Основные понятия оценки недвижимости

Банкротство предприятий – новое явление для современной российской экономики, которая осваивает рыночные отношения. В дореволюционной России данное явление было известно, было разработано и законодательство о несостоятельности, однако традиции использования процедуры банкротства почти утрачены. Однако, в российской экономике существует много предпосылок для банкротства или несостоятельности хозяйствующих субъектов. На сегодняшний день нормативная база в данной сфере совершенствуется и разрабатывается.
С 1 марта 1993 года действовал Закон РФ «О несостоятельности (банкротстве) компаний» от 19 ноября 1992г., был принят ряд постановлений Правительства РФ, создан специальный орган – Федеральное управление по делам о несостоятельности (банкротстве) при Госкомимуществе, у которого было право возбуждать дела в отношении госпредприятий о несостоятельности.
С 1 марта 1998 года действовал Федеральный закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 8 января 1998 г. № 6 – ФЗ.
Законодательство о банкротстве постоянно совершенствуется.
27 сентября 2002 года Государственной Думой был принят, 16 октября 2002 года одобрен Советом Федерации новый Закон «О несостоятельности (банкротстве)», который введен в действие 02.12.2002 года. Данный закон невозможно отнести в полностью ни к «продолжниковскому», ни к «прокредиторскому». Он занимает золотую середину. И конкретно это обстоятельство делает отечественную систему банкротства гибкой, которая дает возможность полностью учитывать условия несостоятельности должника относительно каждого конкретного случая.
Банкротство компании – это признанная арбитражным судом или объявленная должником неспособность должника полностью удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и/или выполнить обязанность по уплате обязательных платежей. Юридическое лицо признается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам (за выполненные услуги и работы, полученные товары) и/или выполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если необходимые обязанности и обязательства не выполнены в течение 3 месяцев с наступления момента их исполнения, и количество платежей и обязательств в общем составит минимум 100 000 рублей. Должника можно признать несостоятельным в случае, если текущие поступления достаточно малы для покрытия нынешних платежей, однако при имуществе, которого достаточно для погашения требований всех кредиторов полностью, к нему можно применить более удобную процедура внешнего управления.
Для установления достаточности, которая принадлежит должнику имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, в том числе невозможности или возможности восстановления платежеспособности должника осуществляется финансовый анализ. И чем труднее экономическое положение компании, тем качественнее должен быть финансовый анализ.

ГЛАВА 2 Законодательство, регулирующее оценку недвижимости

2.1. Проблемы при оценке рыночной стоимости

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объ­екта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типо­вому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Проблемы оценки недвижимости
Трудности связаны с рядом проблем, возникающих при оцен­ке недвижимости (подходы и методы), некорректностью или несо­гласованностью законов и постановлений в этой области. Рассмо­трим эти вопросы чуть подробнее.
Первая проблема по счету, а не по назначению - выбор ставки капитализации и дисконтирования.
Существует ряд рекомендаций по выбору ставки:
Стоимость ссуды (стоимость капитала) - для предприятий, не имеющих самостоятельного поведения (отсутствует рынок цен­ных бумаг).
Средняя маржинальная стоимость собственных финансов -для предприятий, акции которых котируются на рынке.
На основе средней производственной рентабельности пред­приятия или собственной отрасли.
Средние маржинальные предельные издержки изучаемых проектов (при инвестировании).
Нормы возмещения по займам.
Плановые нормы.
Норма ссудного процента (политэкономическое понятие, связанное с национальным доходом (НД) и внутренним нацио­нальным продуктом (ВНП)).
Доходность альтернативного вложения (например, депозит­ный счет в банке).
Минимальная безрисковая доходность, с точки зрения инвестора.
Реальная краткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.
Множество практических приемов выбора ставки с одинако­вой теоретической базой говорит о неблагополучии способов и критерия ее выбора. Определение ставки помещения находится за пределами теории управления финансами - в области психологии (сфера искусства, а не науки).

2.2. Процесс оценки банкротства и судебная практика

Многие полагают, что, признав гражданина несостоятельным, суд вынесет решение изъять квартиру и все, что в ней есть. Но такое мнение ошибочное. В ст. 446 Гражданско-Правового Кодекса обозначен перечень вещей, которые нельзя забирать за долги:
квартира, дом, если это единственное жилье, не находящееся в залоге или ипотеке;
земельный участок, на котором построено единственное жилье;
предметы быта первой необходимости (холодильник, стиральная машина, газовая плита) и одежда;
вещи, цена которых не превышает 10 тыс. руб.;
техника, оборудование, автомобиль, себестоимость которых составляет не более 100 МРОТ, необходимые для осуществления деятельности, приносящей основной доход должнику;
домашние животные, скот (если их не используют для получения прибыли), постройки для их содержания, корма;
деньги и продукты в размере прожиточного минимума для региона;
топливо для отопления жилья или приготовления пищи;
оборудование, медицинские приборы, транспортные средства, необходимые для передвижения и комфортной жизни инвалида;
награды, призы и другие памятные знаки.
Если гражданин, зарегистрирован в качестве ИП, то при признании его неплатежеспособным, суд изымет все активы как у предпринимателя.
Оценка имущества должника при банкротстве производится следующим образом.

2.3. Предложения по решению данной проблемы

Решением данных проблем является создание единой информационной базы данных позволит эффективно использовать оценочную деятельность по всей стране и повысить качество оценочных услуг. Следующая проблема заключается в субъективности оценки. Различные оценщики называют различную стоимость объекта недвижимости — это связано с тем, что процедура определения стоимости каждый выполняет по-своему. Нередко проблемы возникают и при использовании сравнительного или аналогового метода. Дело в том, что при сравнении объектов необходимо учитывать все детали и мелочи. Но зачастую это сложно сделать из-за разницы хотя бы в локации двух и более сравниваемых объектов. Для решения проблемы субъективности оценки точечную оценку желательно заменить на интервальную, что приведет к снижению рисков при использовании стоимости имущества в различных сферах Теоретически в идеальных условиях при отсутствии неучтенных факторов результаты оценки, получаемые при расчетах, должны быть максимально приближены друг к другу, поскольку, исходя из теории оценки, следует, что применение данных подходов равнозначно. Тем не менее на практике применения методических подходов мы сталкиваемся с расхождениями результатов оценки не только на уровне подходов, но и на уровне методов, применяемых в рамках конкретных подходов. При этом в отдельных случаях расхождение может доходить до 100 %, что, неприемлемо, поскольку подобный уровень вариации результатов не позволяет сделать обоснованного заключения о стоимости объекта оценки.

Заключение

Подведя итоги, на основании российского законодательства, банкротство – это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и/или осуществить обязанность по выплате обязательных платежей. Внешний признак банкротства — это неспособность юридического лица удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и/или осуществить обязанность по выплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и/или обязанность не выполнены им в течение трех месяцев с момента, когда они должны были быть выполнены.
Банкротство можно разделить на 2 вида: преднамеренное банкротство и фиктивное банкротство. Главные причины появления банкротства разделяются на внешние (политические; экономические) и внутренние (низкий уровень организации, технологии и техники производства; дефицит собственного оборотного капитала; привлечение заемных средств в оборот компании на невыгодных условиях; уменьшение эффективности применения производственных ресурсов компании).
Закон устанавливает следующие процедуры банкротства:
1. финансовое оздоровление;
2. наблюдение;
3. внешнее управление;
4. мировое соглашение;
5. конкурсное производство.
У всех стадий процедуры банкротства существуют свои особенности. Мировое соглашение может быть заключено на любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве.