Ценовое зонирование территории города Грозный (на примере рынка жилой недвижимости)

Введение

В условиях сложившейся неопределённости в экономическом развитии и на рынке недвижимости возрастает актуальность и важность оценочной деятельности. Точная и качественная оценка имущества способна придать уверенность и обеспечить поддержку инвестиционной деятельности, банкам и акционерам для работы на рынках капитала. Для этого требуется совершенствование подходов и методов для качественного и точного анализа рыночных данных при оценке недвижимости.
Ценовое зонирование населённых пунктов как фактор стоимости при оценке недвижимости является одним из оптимальных решений для качественного анализа. Ценовое зонирование позволит выявить положительные и отрицательные характеристики объектов недвижимости. Данные характеристики как факторы ценообразования влияют на стоимость объектов недвижимости. Корректная оценка имеет важнейшее значение для определения стоимости недвижимого имущества, при оценке которого стоит учитывать текущее и ожидаемое состояние рынка недвижимости.
На сегодняшний день разработки в области ценового зонирования, при котором учитываются различные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, представляют большой интерес для исследований, особенно в сложившейся обстановке в стране и мире.
Цель курсовой работы – анализ ценового зонирования территории города на примере рынка жилой недвижимости г.Грозный.
Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
- рассмотреть теоретические основы ценового зонирования,
- определить особенности и виды ценового зонирования,
- дать характеристику рынка недвижимости г.Грозный,
- рассмотреть особенности ценового зонирования г.Грозный.
Предмет исследования – ценовое зонирование территории.
Объект исследования – г.Грозный.
Методы исследования: анализ нормативных источников, анализ научной литературы по теме исследования, сравнительный анализ.
Структура работы: две главы, пять параграфов, заключение и список литературы.



1. Теоретические основы ценового зонирования территории
1.1 Теоретико-методологические основы ценового зонирования территории


Правовую основу зонирования территорий составляют нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ. В этих документах, как и в практике муниципального управления, зонирование территорий, в т.ч. населённых пунктов проводится на основе трех основных факторов (критериев): функционального, правового и экономического (ценового).
Функциональное зонирование предполагает использование разных участков (зон) городской территории для различных целей (функций). Их перечень определен Земельным кодексом РФ (ст. 85). Соблюдение требований к функциональному зонированию территории города контролируется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений по использованию отдельных участков территории населённого пункта. Градостроительный кодекс РФ характеризует правовое зонирование как деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.
Административное зонирование (административно-территориальное устройство) – разделение территории населенного пункта на части (административно-территориальные единицы), в соответствии с которым строится система местных органов власти .
Ценовое зонирование осуществляется органом местного самоуправления на основании установленных земельным кадастром базовых цен на отдельные земельные участки. Органы местного самоуправления при установлении ставок земельного налога, размеров арендной платы за земельные участки, нежилые помещения и другие объекты недвижимости на различных участках городской территории могут дифференцировать их с учетом транспортной доступности, инженерной обеспеченности и престижности. Такое зонирование позволяет через систему повышающих и понижающих коэффициентов экономически стимулировать освоение территорий, в которых заинтересован город, и взимать повышенную плату в бюджет города с престижных участков.
Политика зонирования территории города (функционального, правового, ценового) является важным фактором регулирования его развития, привлечения инвестиций, ограничения застройки отдельных участков, максимизации доходов от использования территории.
Ценовое зонирование — разграничение, обособление и группировка территорий, основанные на экономической оценке их потенциала, определяемого доходностью и рыночными ценами земли и объектов недвижимости, с учётом их вида использования, и соответственно имеющие общий состав и схожие принципы действия ценообразующих факторов, а так же правовой режим и функционал землепользования .
Цели и задачи ценового зонирования
1. Информационное обеспечение участников рынка экономическими, в т.ч. ценовыми показателями территорий, которые могут быть использованы для сравнения экономического потенциала этих территорий, а также различных объектов земли и недвижимости с возможностью анализа и исследования рынка.
2. Обеспечение проведения работ по государственной кадастровой оценке, а также мониторинг и анализ качества результатов.
3. Представление данных и инструментов к расчетному обоснованию решений в операциях с недвижимостью, при совершении сделок, для принятия управленческих решений, изменения вида использования объектов, для определения размеров ставок арендной платы, расчетов рыночной стоимости, в т.ч. в отношении государственного и муниципального имущества.