Аренда земельных участков

Актуальность темы работы обусловлена тем, что в настоящее время аренда частных земельных участков составляет около 6% всего рынка аренды. Более половины из государственных земель сдаются в аренду фермерам и частным лицам. Одной из причин доминирующей роли государства являются арендные ставки. Ставки, установленные государством, являются более низкими, чем частные арендные ставки. В странах Западной Европы доля права собственности в общей площади землепользования сельскохозяйственных угодий достигает 65%, аренды - 33%. Разброс этих показателей по странам очень высок: от практически полного отсутствия аренды (Ирландия) до аренды более половины территории (Франция, Бельгия). Это объясняется тем, что приобретение в частную собственность земли требует больших затрат, тогда как аренда дает возможность фермерам вкладывать средства в производство, а не инвестировать их в покупку земли. Оборот земли через аренду - это один из основных путей перехода земли к более эффективным собственникам.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с арендой земельных участков.
Предметом работы являются нормы действующего законодательства, регламентирующие аренду земельных участков, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме работы.
Целью настощей работы является изучение аренды земельных участков.
Задачами работы ставится:
• Изучить правовые отношения по договору аренды земельных участков;
• Проанализировать общие начала аренды земельных участков;
• Рассмотреть права и обязанности собственника и арендатора участка;
• Исследовать договор аренды земельных участков в предпринимательской сфере.
Нормативно–правовой основой данной работы составили международные и внутригосударственные нормативные правовые акты, официальные документы, статистические данные, обзоры юридической практики, справочная литература.
Эмпирическую основу исследования составили материалы судебной практики, содержащие сведения об адвокатской этике в Российской Федерации.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.
 
1. Правовое регулирование аренды земельных участков
1.1. Правовые отношения по договору аренды земельных участков
Наем, являясь одним из наиболее эффективных способов удовлетворения потребности в имуществе, возник достаточно давно. Так, упоминания об институте аренды встречаются еще в IV в. до н. э. Взяв свое начало с ранних этапов человеческой истории, он прошел долгий путь становления и развития. Однако, несмотря на столь существенный «эволюционный период», по сей день сохраняется ряд серьезных пробелов и нерешенных дилемм, среди которых краеугольное значение имеет вопрос правовой природы названного института.
Неоспоримую важность изучения, дальнейшего совершенствования и разрешения проблем правоотношений по владению и/или пользованию подчеркивает тот факт, что их объектом может выступать земля, которая, как правило, занимает центральное место в системе экономики любого государства и общества. Хотя наука знает множество приемов и способов научного познания, автор полагает, что, перед тем как остановиться на нынешних взглядах на наем, для проведения всестороннего анализа и формирования определенных выводов целесообразно обратиться к опыту юристов Античности.
Поэтому, непосредственно переходя к рассмотрению предмета настоящей статьи, хотелось бы заострить внимание на подходах нормотворцев Древнего Рима по наиболее важным моментам регулирования арендных отношений, так как именно их деятельность повлияла на приобретение данной областью современного облика, во всяком случае в пределах стран романо-германской правовой семьи.
Ввиду того что в схему locatio-conductio (договор аренды) римляне включали виды соглашений, которые в действующем праве относятся к разным обязательствам, приведенные ниже особенности будут касаться в первую очередь такой разновидности, как locatio-conductio rei (аренда вещей).
Бесспорно, отраженное в правопорядке того времени понимание сути найма, а именно то, что это двусторонний контракт, по которому одно лицо уступает другому лицу за плату вещь для извлечения выгоды, было реципировано законодательством и доктриной многих стран, но все же оно имеет серьезные отличия.
Прежде всего, согласно нормам древнеримского права арендодатель передавал арендатору не владение в его современном понимании (по-другому - цивильное владение (possesio civilis)), а держание (иначе именуемое натуральным владением (possesio naturalis)). Обусловлено это было тем, что держатель не имел содержащегося в данной категории субъективного элемента (намерение обладать вещью, относиться к ней как к своей), а обладал лишь объективным (фактическое господство лица над вещью). Значение такой «передачи» нанимателю вело к тому, что он, фактически владея имуществом (и являясь владельцем), не мог воспользоваться вещно-правовыми способами защиты и был вынужден обращаться к собственнику.
Как отмечал в своей работе Д.В. Дождев, «предстает как бы утрата собственного имени (автономии) в объеме объекта держания».
Показанный подход ярко демонстрирует взгляд на природу аренды как на обязательственно-правовой институт.
Причины подобной позиции могут быть различны, вместе с тем, по мнению автора, центральное место среди них занимает классовый характер найма в Древнем Риме. Так, о широком имущественном расслоении писал И.Б. Новицкий, отмечая необходимость малоимущих вступать в арендные отношения с богатыми. Кроме того, В.И. Ермолович в свою очередь подчеркивал: «...заниматься развитием чужого хозяйства считалось в Древнем Риме делом если не презренным, то далеко не добропорядочным», делая акцент на невысоком социальном статусе арендаторов.
То есть позиция, согласно которой аренда является обязательственно-правовым институтом, в указанном случае основана не на теоретической проработке вопроса, а сформирована исходя исключительно из практических соображений, в связи с чем возможность ее применения к современным реалиям остается под вопросом.
Далее следует рассмотреть природу арендных отношений с точки зрения зарубежного опыта стран общей и континентальной правовых семей на примере их наиболее ярких представителей, а именно Англии и Германии.
1. Англия. Прежде всего стоит отметить, что в англосаксонской правовой семье сфера вещных прав имеет свою специфику, которая накладывает отпечаток на изучаемый институт.
В частности, объектом вещных прав могут выступать не только вещи, но и имущественные права. Представляется, во многом это объясняется правовыми реалиями, описанными ниже.
Немаловажная отличительная черта английского правопорядка - отсутствие права частной собственности на землю в том понимании, которое присуще странам континентальной правовой системы. Земля в Англии может находиться у частного лица только на праве владения, абсолютным же собственником является Корона. В силу этого категорию частной собственности заменяет обозначенный институт владения (сейзины), принявший на себя эту функцию.
Необходимо также упомянуть о приведенном О.И. Крассовым утверждении о том, что в настоящий момент подобный подход - не более чем академическая концепция, так как обязанности, ранее возложенные на лиц, обусловливающие такое верховенство Короны, упразднены.
Так или иначе владение как краеугольный камень играет решающую роль в экономической и юридической системе Англии.
Еще одной интересной особенностью владения в странах общего права является то, что оно имеет две формы - «владение-факт» и «владение-право».
Владение-факт схоже с классическим континентальным владением, хоть и со своей спецификой.
Вторая из них представляет собой отражение соответствующего имущественного права (титула) лица, которое в том числе и приняло на себя упомянутые функции категории собственности.
Значение описанного автором для данной статьи заключается в четком отображении системы титулов, о которой пойдет речь, для целей описания сути построения арендных отношений в области землепользования в семье общего права.
Как уже было сказано, единственным способом лица получить вещные права на землю является получение определенного титула.
Титул - это интерес, выражающийся в праве собственности на (вещь) землю в течение определенного периода времени. При этом субъект обладает «правом собственности» именно на свой интерес в недвижимости, а не на сам объект и владеет не самой землей, а частью времени в отношении нее.
Суть же доктрины титулов заключается в том, что лицо, у которого «лучшее право» по сравнению с остальными, может иметь больше правопритязаний на соответствующую вещь (землю).
Согласно ст. 1(1) Law of Property Act 1925 существуют только два титула на землю: fee simple absolute in possession (freehold) и term of years absolute (leasehold). Freehold, а вернее, такая его разновидность, как fee simple, - аналог права собственности, возможность «владеть» без ограничения по времени. Leasehold - аренда.
Как видно из нормы закона, наем представляет собой одну из форм «собственности», так как наниматель наделен вполне конкретным титулом на землю.
Однако вместе с тем leasehold зависим от титула fee simple, так как передачу земли во владение осуществляет не Корона, а лендлорд, который является или «собственником» земельного участка, или арендатором с более длительным сроком владения.