ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

ВВЕДЕНИЕ

На сегодняшний день особо значимую роль в имущественных отно-шениях играет договор купли-продажи недвижимости. Отечественное за-конодательство определяет особые правила отчуждения, в том числе про-дажи недвижимого имущества, при этом учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотноше-ния, которые вытекают из договора купли-продажи, опосредуют отноше-ния обмена товара на деньги.
Российское законодательство устанавливает особые правила отчуж-дения недвижимости, что обусловлено особой ценностью и значением не-движимости как объекта гражданских прав. Безусловно, что одной из са-мых распространенных сделок в Российской Федерации, является договор купли - продажи недвижимого имущества.
В гражданско-правовой литературе купле-продаже недвижимости уделялось достаточное внимание. Договор продажи недвижимого имуще-ства является традиционным для российского гражданского законодатель-ства, широко распространенным на практике. Однако, несмотря на это на сегодняшний день существуют вопросы, которые не нашли разрешения ни в законодательстве, ни в науке.
Актуальность данной темы обусловлена противоречивостью законо-дательства, наличием дискуссий по важным вопросам, а также противоре-чивостью судебной практики. В теории гражданского права нет единства мнений по поводу определения объекта недвижимости, необходимости возврата к нотариальному удостоверению договора, признания здания и расположенного на нем строения единым объектом и т.д. Кроме того, предложения ученых по совершенствованию законодательства до сих пор не восприняты.
За последние годы в гражданское законодательство было внесено множество изменений, поэтому исследования ученых в данной сфере, не учитывают все вопросы рассматриваемого мной института. Так, с января 2017 года в действие вступил Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», внесший принципиаль-ные изменения в систему государственной регистрации.
Договору купли-продажи недвижимости, посвящены работы С.С. Алексеева, Е.С. Болтановой, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.М. Козырь, П. В. Крашенинников, И.Д. Кузьминой, И.Б. Новицкого, А.П. Сергеева О. Ю. Скворцова, К.Ю. Скловского, Ю.К. Толстого, Б.Л. Хаскельберга, Г.Ф. Шершеневича, М.А. Шлотгауэр.
Целью настоящей работы является изучение действующего законо-дательства, регулирующего договор купли-продажи недвижимости, су-дебной практики и доктрины.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие зада-чи:
- дать общую характеристику договора купли-продажи недвижи-мости;
- исследовать существенные условия договора купли-продажи не-движимости;
- рассмотреть проблемы, связанные с государственной регистраци-ей перехода права собственности на недвижимое имущество;
- изучить судебную практику, связанную с применением норм о до-говоре купли-продажи недвижимого имущества;
- дать характеристику исполнения и последствий нарушения обя-зательства купли-продажи недвижимого имущества.
Объектом исследования данной работы является общественные от-ношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора купли - продажи недвижимого имущества.
Предмет изучения составляют действующее российское законода-тельство, регулирующее договор купли-продажи недвижимого имущества, судебная практика, учебно-научная юридическая литература в данной об-ласти.
В процессе исследования использовались историко-правовой, фор-мально-юридический, логический и системно-структурный методы иссле-дования.
Настоящая работа включает в себя введение, три главы, заключение, библиографический список.

1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1 Понятие договора продажи недвижимости

С тех пор как натуральный обмен уступил место денежным отноше-ниям, основу всех экономических отношений составили операции, связан-ные с обменом денег на товар. Именно такие операции между двумя субъ-ектами экономических отношений являются, с точки зрения классической экономической науки, сделками купли-продажи, составляя основу системы торговли .
Очевидно, что столь важные экономические правоотношения не мо-гут оставаться без соответствующего правового регулирования. Именно поэтому государства уделяют значительное внимание правовому регули-рованию договоров купли-продажи.
Серьезное внимание договорам купли-продажи уделено и в законо-дательстве Российской Федерации. При этом необходимо понимать, что договоры купли-продажи сходны лишь по объективной стороне правового регулирования, так как всегда предполагают обмен денег на то или иное имущество. Вместе с тем, остальные характеристики договоров, в первую очередь, предмет и субъекты договоров, могут значительно отличаться. Законодательством предъявляются совершенно разные требования отно-сительно формы и содержания договора розничной купли-продажи жвач-ки в магазине и договора купли-продажи недвижимости, хотя оба эти до-говора, безусловно, являются договорами купли-продажи.
В системе гражданского законодательства договор купли - продажи недвижимости является отдельным видом договора купли-продажи, выде-ляемый по особому предмету продажи - недвижимости. Желание законо-дателя установить особые правила регулирования оборота такого объекта, по мнению О. Ю. Скворцова, обусловлено тем, что недвижимое имуще-ство: «обладает особой имущественной и социальной ценностью, требую-щей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышения мер защиты; неразрывно связано с земельными участками, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого иму-щества; является индивидуально - определенной вещью, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условия оборота» . Также хотелось бы отметить, что использование объек-тов недвижимости осуществляется для различных целей: будь то удовле-творение потребностей граждан в жилье или же извлечение прибыли. Дан-ный аспект также учтен законодателем, установившем различные режимы оборота недвижимости в зависимости от ее целевого назначения (жилое помещение, предприятие).
Договоры купли-продажи регулируются целой иерархией правовых норм, выстроенных по принципу от общего к частному. В Российской Фе-дерации правовое регулирование договоров купли-продажи осуществля-ется целым комплексом правовых норм:
– общими нормами ГК РФ о сделках, обязательствах и договорах (часть 1 ГК РФ);
– нормами ГК РФ, регулирующими все договора купли-продажи (ст. 454–491 ГК РФ);
– нормами ГК РФ, регулирующими отдельные разновидности дого-воров купли продажи (ст. 492-566 ГК РФ);
– нормами международных договоров (прежде всего – Венской Кон-венции о международных договорах купли продажи) и нормами части третьей ГК РФ, регулирующими особенности заключения договоров, усложненных иностранным элементом.
Важно также отметить, что ряд договоров по внешним признакам похожих на договор купли-продажи, однако ими не являются. Так, напри-мер, к договорам купли-продажи не относятся договоры передачи исклю-чительных имущественных или лицензионных прав на объект интеллекту-альной собственности. Как отмечает П.П. Батахов, существуют серьезные научные разногласия относительно того, имеет ли место быть при лицен-зионном договоре переход прав на объект интеллектуальной собственно-сти или же имеет место быть одновременное прекращение и возникновение имущественных прав . Однако лицензионный договор в любом случае от-личается от договора купли-продажа по предмету договора – ст. 454 ГК РФ предусматривает, что предметом договора являются вещи (товары), в то время как предметом лицензионного договора являются интеллектуаль-ные права.
Следует отметить, что, несмотря на детальное правовое регулирова-ние, договор купли-продажи остается одним из наиболее сложных догово-ров, при практическом заключении, исполнении и прекращении которого периодически возникают сложные проблемы правового регулирования.
Договор купли-продажи недвижимости занимает особое место в си-стеме гражданско-правовых договоров. Это обусловлено тем, что объек-том такого договора выступает недвижимое имущество.
Согласно легальному определению, данному в п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи не-движимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя зе-мельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и упла-тить за него определенную денежную сумму (цену).
Из приведенной выше дефиниции договора купли-продажи можно заключить, что он создает обязательство продавца по передаче недвижи-мой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупа-теля, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454 ГК РФ).
Тем самым, ГК РФ говорит только о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное пра-во (право собственности) на объект недвижимости не переносится.
В силу юридической природы договор продажи недвижимости, как и любой договор купли-продажи:
– консенсуальный;
– возмездный;
– взаимный гражданско-правовой договор .
Основы правового регулирования договора продажи недвижимости определены следующей схемой. Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит специ-альные правила, которые регламентируют заключение договора продажи недвижимости, определяют его форму, а также действия сторон по испол-нению договора продажи недвижимости. Предусмотренные ГК РФ прави-ла определены как специфические нормы, которые исключают действие общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли – продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулиро-ванной нормами, которые включены в параграф 7 гл. 30 ГК РФ, к отно-шениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие поло-жения о договоре купли – продажи товаров.
Резюмируя все вышеизложенное, можно сделать однозначный вывод относительно того, что, хотя договор купли-продажи является наиболее урегулированным типом договоров в рамках гражданского права, специ-фика купли-продажи определенных товаров, обуславливающая огромное количество различных видов договоров купли-продажи, неизбежно созда-ет сложности и внутренние противоречия при регулировании данного типа договоров. Для устранения подобных противоречий необходимо проведе-ние комплексного обновления главы 30 ГК РФ с целью расширения коли-чества поименованных видов договоров купли-продажи и установления адекватного правового регулирования таких договоров.

1.2 Элементы договора продажи недвижимости

Ч. 2 § 7 гл. 30 ГК РФ объединяет основные нормы договора купли-продажи, а «специфика предмета соглашения предопределяет его особен-ности, по которым можно вынести договор купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи» .
В качестве существенных условий договора продажи недвижимости следует признавать:
– предмет договора;
– цену продаваемого объекта недвижимого имущества.
Предметом договора продажи недвижимости объединены два вида объекта:
– непосредственно продаваемое недвижимое имущество;
– действия сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого не-движимого имущества .
У данного договора имеются особенности, «по которым одна сторо-на (продавец) обязана передать в собственность другой стороне (покупа-телю) недвижимое имущество, в то время как другая сторона (покупатель) обязана принять данное имущество и заплатить за него денежную сумму (цену), сформированную договоренностью этих сторон» .
Договор купли-продажи недвижимости можно рассматривать в каче-стве соглашения, по которому одна сторона - продавец, обязуется пере-дать земельный участок, квартиру, жилой дом и иную недвижимость в собственность