Организация ипотечного кредитования:проблемы и перспективы

Введение

Ипотека – это банковская услуга по предоставлению денежных средств под залог для покупки жилой или нежилой недвижимости. Ипотечное кредитование для многих граждан – чуть ли не единственная возможность обзавестись собственным жильем. С помощью услуги можно на привлекательных условиях приобрести квартиру, дом, апартаменты, гараж, долю и т. д.
Банки идут навстречу клиентам и разрабатывают специальные программы для различных категорий граждан, а государство – меры поддержки в виде льгот и субсидий.
Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий.


. Теоретические основы организации ипотечного кредитования

1.1. Понятие и виды ипотечного кредитования

Ипотечный кредит означает долгосрочный кредит (до 30 лет), под залог которого остается любая ценная недвижимость, принадлежащая заемщику (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суть этого действия заключается в том, что в случае неисполнения залогодателем долговых обязательств кредитор имеет право реализовать залог и покрыть долг или оформить его на себя (статья 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимость)»). В результате гражданин получает возможность приобрести жилье, и оплачивает его постепенно .
Классификация ипотечного кредита происходит по следующим критериям:
Обеспечение. Он служит залогом по ипотечному кредиту. В качестве залога может выступать имущество заемщика или приобретенная недвижимость.
Объект, на который будут потрачены заемные средства. Это может быть квартира в новостройке или на вторичном рынке, доля в жилом доме. Или средства будут вложены в строительство частного дома. В зависимости от типа объекта банк формирует условия выдачи ипотечного кредита.
Направление. Тип ипотечного кредита может быть социальным или коммерческим. В первом случае государство участвует в финансировании (прямо или косвенно), предоставляя заявителям льготные условия. Второй вариант остается для тех граждан и юридических лиц, которые не имеют никаких льгот.
Тип осуществления платежей по ипотечному кредиту. Существует 2 системы: аннуитетная (ипотечный кредит делится на основную сумму и проценты) – платежи одинаковы на протяжении всего срока кредита, дифференцированная – платежи со временем уменьшаются.
Намеченной цели. Целевой ипотечный кредит – когда планируется приобретение определенного имущества и нецелевой - допускается расходование ипотечных средств по усмотрению заемщика.
Финансовые организации постоянно работают над новыми программами ипотечного кредитования для удовлетворения потребностей различных категорий граждан. Таким образом, появляется все больше и больше видов ипотечных кредитов. Они отличаются названием, условиями регистрации и требованиями к заемщикам.
Вторичное жилье. Этот рынок является наиболее универсальным для покупателей. Здесь вы легко сможете найти жилплощадь, которая будет соответствовать требованиям заемщика. Отличительные особенности таких программ: они обеспечивают оптимальную процентную ставку, минимальный первоначальный взнос и минимум дополнительных условий для заемщика.
Для вторичного жилья проводится быстрая проверка и оформление документов. Легко застраховать объект и оформить депозит без промедления .
Новостройка. Этот вид ипотечного кредита наиболее выгоден для клиента. На этапе строительства жилплощадь стоит в несколько раз дешевле, чем уже введенная в эксплуатацию. А для банков этот вид кредитования связан с дополнительными рисками.




1.2. Организация ипотечного кредитования

Долгосрочный жилищный ипотечный кредит выдается на условиях оплаты, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возврата кредитных средств является залог жилья, приобретенного за счет этих средств.
В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер процентов, уплачиваемых заемщиком за пользование кредитом; порядок погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскание кредита и процентов по нему, и другие.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена помещения, передаваемого в ипотеку; суть основного обязательства, обеспеченного ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспеченного ипотекой (сумма предоставленный кредит и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что имущество, переданное в ипотеку, находится в пользовании заемщика (он также является залогодателем по договору ипотеки); требования к страхованию имущества, переданного в ипотеку; основания для обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и ипотечному договору должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
Если заемщик не в состоянии погасить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает способность потенциального заемщика погасить кредит;



2.3. Проблемы ипотечного кредитования в ПАО «АК БАРС БАНК» пути их решения

Невозврат заемщику полученных денежных средств является одной из важнейших проблем в ПАО «АК БАРС БАНК». В связи с увеличением объема проблемных кредитов возникает множество негативных последствий, к которым относятся следующие:
– потеря репутации;
– снижение прибыльности и ликвидности банка;
– возникновение дополнительных расходов, связанных с проблемной задолженностью;
– отток клиентов.
Потенциальные проблемы с невозвратом кредита должны выявляться сотрудниками банка на всех этапах кредитного процесса. Благодаря этому можно снизить риски, связанные с формированием долгов и уменьшить возможные финансовые потери банка из-за невозврата выданных кредитов. Именно поэтому в ПАО «Ак Барс Банк» значительное внимание следует уделять постоянному контролю за выполнением заемщиком условий кредитного договора, погашением кредита и процентов за его использование в четко оговоренные сроки, изменением физического состояния заемщика, наличием и изменением стоимости и стоимости кредита, ведь проблемная задолженность является основной причиной возникновения кредитного риска. В группе внутрибанковских факторов, из-за которых возникает проблемная задолженность, есть факторы, непосредственно связанные с кредитной политикой Банка. К банковским факторам, вызывающим проблемную задолженность, относятся:
– либеральное отношение к заемщику;
– непродуманная кредитная политика Банка;
– кредиты на льготных условиях для лиц, имеющих отношение к банку (инсайдеров), а также самокредитование;
– низкий уровень квалификации или отсутствие опыта работы сотрудников кредитного отдела;
– недостаточная и недостоверная информация о заемщике и его платежеспособности;
– ошибки в оценке кредитных гарантий и ненадлежащий мониторинг наличия или изменения качества или стоимости гарантий;
– недостаточный контроль за исполнением условий кредитного договора;
– предоставление кредита, направленного на погашение других кредитов, инновационных проектов, новых направлений деятельности и т.д.
Также просроченная задолженность может возникать из-за проблем, связанных с деятельностью заемщика:
– недостаточный уровень менеджмента в бизнесе заемщика;
– непредвиденные обстоятельства, связанные с поручительством по кредиту (утрата или повреждение имущества);
– ухудшение финансового положения заемщика; – отсутствие опыта ведения бизнеса;
– снижение качества выпускаемой продукции заемщика;
– морально-этические качества заемщика;
– неэффективность реализации и недостаточная рентабельность кредитного проекта и т.д.




Заключение

Рынок ипотеки в Российской Федерации развивается и становится достаточно распространенным среди заемщиков.
Ипотека по своей специфике может быть признана единственным эффективным механизмом поддержания спроса на жилье.
Главное преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что вместо того, чтобы накапливать необходимую сумму для покупки жилья в течение многих лет, у человека есть возможность уже иметь новое жилье. При этом недвижимость, приобретенная по ипотеке, сразу же переходит в собственность заемщика.
Наличие нерешенных проблем в сфере ипотечного жилищного кредитования подтверждает актуальность темы исследования. Поэтому дальнейшее совершенствование ипотечного кредитования чрезвычайно важно и необходимо.
Таким образом, состояние и развитие рынка ИЖК зависит как от потребительских ожиданий и поведения, так и, главным образом, от денежно-кредитной политики государства и дестабилизирующих внешних факторов.