Ипотека в гражданском праве. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ.

Жилье признается одной из основных ценностей, которое обеспечивает гражданам ощущение экономической безопасности и стабильности, стимулирует к производительному и эффективному труду в существенной мере формирует отношение граждан к государству, так как именно государство выступает в качестве гаранта практической реализации конституционного права граждан на жилище.
Основной проблемой при разработке и практической реализации жилищной политики выступает обеспечение доступности жилья для всех граждан. Механизмом, который позволяет решить данную задачу, и признается ипотечное кредитование жилья, ставшее в развитых государствах главным рычагом эффективной политики в жилищной сфере. Экономическое и социально-политическое значение ипотеки регламентированы, главным образом, тем, что она прямо ориентирована на дееспособные и социально активные категории населения, составляющие опору и базу цивилизованного гражданского общества, т.е. средний класс.
Актуальность ипотечного кредитования состоит в развитии ипотечного кредитования жилья в России на долгосрочную перспективу – сформировать эффективно действующий механизм обеспечения доступным по стоимости жильем граждан РФ со средними доходами, которая основана на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополии жилищного рынка за счет личных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие своего жилья вносит в жизнь граждан элемент стабильности и благополучия, и очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после многолетних ожиданий. В данном отношении альтернативы ипотечному кредитованию жилья не существует.
Объект исследования – общественные отношения, связанные с развитием ипотечного кредитования в России.
Предмет исследования – правовое регулирование ипотечного кредитования в России.
Цель данной работы – комплексное исследование ипотеки в гражданском праве.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1)изучить понятие и основные этапы ипотечного кредитования;
2)рассмотреть нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования жилой недвижимости в РФ;
3)исследовать современное состояние и проблемы ипотечного кредитования в РФ;
4)провести исследование перспектив развития и пути совершенствования ипотечного кредитования в РФ.
Методологическую основу данного исследования составляют общенаучные и частно-научные методы. К основным методам, использованным автором в работе, следует отнести: диалектический, логический, сравнительно-правовой, исторический.
Структура данной работы состоит из введения, двух глав основной части, заключения и списка использованных источников.











Глава 1.Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1.Понятие и основные этапы ипотечного кредитования

В соответствии с договором об ипотеке заложенной может быть недвижимость, установленная в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ , права на которые зарегистрированы в порядке, регламентированном для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, в т. ч.:
1)участки земли, за исключением земельных участков, установленных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке недвижимости»;
2)предприятия, включая здания и сооружения и другую недвижимость, которая используется в целях осуществления предпринимательской деятельности;
3)дома жилого типа, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной либо нескольких комнат изолированного характера;
4)садовые дома, дачи, гаражи и иные строения потребительского предназначения;
5)морские и воздушные суда, космические объекта и суда внутреннего плавания.
В пункте 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ говорится, что «На основании залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (держатель залога) вправе при неисполнении либо ненадлежащем исполнении должником данного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, т.е. предмет залога, преимущественно перед иными кредиторами лица, которому непосредственно принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».
Система функционирования механизма ипотечного кредитования можно представить следующим образом.
Граждане, которые имеют некоторые накопления и стабильный уровень доходов, решают приобрести недвижимость жилого типа (квартиры либо индивидуальные дома) путем получения кредита под ипотеку.
Кредитор проводит проверку платежеспособности потенциальных заемщиков, то есть оценивает, в состоянии ли он из собственного текущего дохода, который может выступать в качестве единственного источника погашения кредита, осуществлять ежемесячные выплаты конкретной, установленной договором ипотечного кредитования, суммы.
Существует золотое банковское правило, которое гласит, что на выплату кредита заемщик не должен тратить более 30 процентов собственного ежемесячного дохода. Если данная доля больше, к примеру, 40-60 процентов, то подобный кредит уже обладает рискованным характером. Может случиться так, что заемщик не сумеет его выплатить. По этой причине, с учетом дохода заемщика, банк проводит оценку того объема кредита, который он может предоставить заемщику.
При положительном решении заемщики заключают кредитные соглашения с кредитором на приобретение выбранного жилого недвижимого имущества. В ипотечном договоре должны быть определены предмет ипотеки, а также его оценка, размер, существо и сроки исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотечным кредитованием.
Предмет ипотеки устанавливается в соглашении с определением его наименования, места расположения и достаточным для идентификационных целей описанием (к примеру, помещения жилого типа, который принадлежат на основании права собственности гражданам и организациям). Ипотека домой жилого типа и квартир, которые находятся в собственности государства либо муниципалитета, не допускается.
После заключения ипотечного договора банк, обычно, требует, чтобы заемщик внес конкретный размер первоначального взноса, размер которого в различных государствах может колебаться с учетом действующего законодательства и ситуации в экономической сфере. Банк-кредитор прямо заинтересован в том, чтобы данный взнос был как можно больше, так как чем больше первоначальный взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит.
Обязательства заемщиков, которые обеспечены залогами приобретаемого жилого недвижимого имущества, подлежат оформлению в виде закладных.
Пулы закладных подлежат продаже кредиторами агентам по ипотеке, которые, в свою очередь, составляют ипотечное покрытие ценных бумаг по ипотеке, приобретаемых инвесторами, либо банки, которые удовлетворяют требования Центрального Банка РФ, сами образуют ипотечное покрытие и эмитируют ценные бумаги по ипотеке.
Следовательно, условиями функционирования кредитования под ипотеку выступает наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилой недвижимости.
На данный период времени в отечественной практике кредитования под ипотеку существует три главные схемы предоставления кредитов для получения жилой недвижимости.
Первой схемой является оформление кредита с составлением договора залога. Эта схема признается основной при формировании всей программы кредитования под ипотеку. Безусловным достоинством этой схемы является то, что она прямо установлена на законодательном уровне, а именно в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Клиент заключает кредитное соглашение и договор залога в качестве его обеспечения, с банком и на условиях, выдвинутых банком. В случае полного погашения кредита залог подлежит снятию, а жилье остается в собственности клиента. В случае невозврата кредита клиентом банк, после судебного решения, возвращает необходимую сумму при помощи продажи с публичных торгов, или с получения согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жилье по цене, сформировавшейся на рынке (учитывая проценты за кредит, штрафные санкции и иные издержки). Заемщик, который не исполнил обязательства по кредитному соглашению, почти обладает основаниями для того, чтобы признать ту либо другую сделку недействительной как средства защиты от банковского иска о взыскании.