Анализ параметров доступности ипотечного жилья в городах-миллионниках

Введение

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью приобретения жилья в долгосрочное пользование в РФ на основе сложившихся тенденций и отношения граждан к недвижимости. Россияне предпочитают покупать жилье в ипотеку, а не арендовать. По оценкам ТАСС в 2022 году 91% жителей ответили, что считают вложения в ипотеку оправданными и надежными, а 23% заявили, что уже имеют ипотечный кредит. В таком случае исследование доступности становится наиболее значимым, так как для граждан России данный вид вложения средств в жилье является наиболее приоритетным [16]
Государственные программы поддержки ипотечного кредитования сегодня весьма разнообразны. К ним можно отнести: «ипотека с господдержкой», «дальневосточная ипотека», «военная ипотека». Среди наиболее доступных программ ипотеки сегодня можно выделить следующие регионы: Сахалин, Камчатский край, Мурманскую область, Челябинскую область, Оренбургскую область, Якутию, Красноярский край, Республику Коми.
 
1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования и расчета ипотеки
1.1. Понятие ипотеки ипотечного кредитования

Ипотека - это то, что называется залоговым правом. Это означает, что залогодержатель отказывается от права собственности на свое имущество - оно находится в долге собственника. За это он получает согласованное вознаграждение. Как правило, это выплата основной суммы в форме ссуды. Максимальная сумма выплаты по ипотеке определяется стоимостью недвижимости. Банки используют ипотечные кредиты в качестве средства обеспечения финансовых услуг [2].
Ипотечная ссуда - это официальный термин, используемый для обозначения финансовой услуги, также широко известной как ссуда. Это долговой договор, в соответствии с которым кредитор передает заемщику основной капитал или материальные ценности (ссуды в натуральной форме) для временного использования. В соответствии с соглашением заемщик обязан выплатить основную сумму или часть долга соответственно. возврат товара в натуральной форме при наступлении срока его погашения. Конкретные условия займа при этом закрепляются в договоре и определяются финансовым учреждением. Нет необходимости доказывать наличие эквивалента, который может покрыть сумму кредита в случае неплатежеспособности заемщика. Именно в этом и заключается ключевая разница между кредитом и ипотекой. Для получения ипотеки необходимо предоставить подтверждение права собственности на недвижимость. Стоимость недвижимости используется для определения стоимости ипотеки. В случае неплатежеспособности залогодержателя залогодатель может потребовать его залогового удержания [3].
Под ипотечным кредитом понимается специальный кредит на недвижимость, обеспеченный залоговым правом – ипотекой или земельным долгом. Банк обеспечивает право на отчуждение имущества в случае дефолта с помощью залогового удержания в земельной книге. За это она предоставит вам желаемую сумму. Ипотечный кредит в настоящее время является стандартной формой финансирования строительства.
Однако, вопреки своему названию, сегодня ипотечный кредит практически не обеспечивается ипотекой. Тем не менее, этот термин сохранился и по сей день. Между тем, ипотека в значительной степени была заменена основным долгом, который является гораздо более гибким как для банка, так и для вас как заемщика. По ипотечному кредиту выплачивается одинаковая ежемесячная ставка в течение всего срока действия, которая состоит из основной суммы и процентной доли [4].

1.2. Методы расчета ипотеки в коммерческом банке

Системы для расчета ипотеки условно можно разделить на два вида [3]:
1. Аннуитетный расчет платежей – в таком случае в начале платятся проценты, а погашение основного долга остается на более поздний срок.
2. Дифференцированный вид платежа – в данном случае сначала выплачивается основной долг, а потом проценты по ипотеке.
Аннуитетный заем (также редко называемый аннуитетным кредитом) - это заем с постоянными ставками. Процентная ставка по аннуитетному кредиту называется аннуитетом (от латинского "annus" = год). Они состоят из процентной доли (расходов) и основной части (погашения). При продолжающемся погашении кредита процентная доля аннуитета постоянно уменьшается, а основная часть постоянно увеличивается.
Аннуитетный заем является наиболее распространенной формой финансирования строительства. Поскольку ставка, выплачиваемая на регулярной основе в течение согласованного периода времени, называется фиксированной ставкой. Период удержания процентов, в котором их сумма остается неизменной, аннуитетный заем дает заемщику большую уверенность в планировании [7].
Аннуитетный кредит - это заем (ссуда) с постоянными ежемесячными, ежеквартальными или годовыми платежами. Эти постоянные ставки по аннуитетному кредиту называются "аннуитетом" (от латинского "annus" = год). Аннуитет состоит из процентной доли (проценты - это плата за ссуду денег) и основной части (основная сумма - это фактическое погашение ссуды). При продолжающемся погашении кредита процентная доля аннуитета постоянно уменьшается, а основная часть постоянно увеличивается.

1.3. Определение понятия доступности жилья и параметров его расчета

Доступность жилья в широком смысле относится к стоимости жилищных услуг и крова – как для арендаторов, так и для владельцев жилья – по отношению к располагаемому доходу конкретного человека или домохозяйства. Хотя универсального определения для этого термина не существует, доступность жилья - это концепция, которую в целом легко понять.
Доступное жилье - это жилье, которое считается доступным для лиц с доходом домохозяйства на уровне или ниже медианы, согласно рейтингу национального правительства или местного самоуправления по признанному индексу доступности жилья. Большая часть литературы по доступному жилью ссылается на ипотеку и ряд форм, которые существуют в непрерывном режиме – от аварийных приютов для бездомных до жилья переходного периода, нерыночной аренды (также известной как социальное или субсидируемое жилье), официальной и неофициальной аренды, жилья для коренного населения и заканчивая доступным домовладением.
Выбор жилья - это реакция на чрезвычайно сложный набор экономических, социальных и психологических импульсов. Например, некоторые домохозяйства могут предпочесть тратить больше на жилье, потому что они чувствуют, что могут себе это позволить, в то время как у других может не быть выбора.[7]
В условиях роста цен на жилье и арендной платы стоимость жилья может стать бременем. Это можно измерить с помощью коэффициента превышения стоимости жилья, который показывает долю населения, проживающего в домохозяйстве, где общие расходы на жилье составляют более 40% располагаемого дохода. В ЕС в 2021 году 10,4 % населения в городах проживало в таком домашнем хозяйстве, в то время как соответствующий показатель для сельских районов составлял 6,2 %. Превышение стоимости жилья было выше в городах, чем в сельской местности во всех государствах-членах, за исключением Румынии, Болгарии, Литвы, Хорватии и Латвии.
Несмотря на актуальность повышения доступности жилья, в России не так много работ, в которых исследуются факторы доступности и, в частности, результаты государственных программ. Большинство российских авторов провели статистический анализ показателей доступности жилья без использования сложных эконометрических методов.


2.Анализ параметров доступности ипотечного кредитования на примере российских городов
2.1. Доступность ипотеки в крупных городах

Доступность ипотечного жилья в крупных городах России остается невысокой, стоимость жилья за 2021-2022 год сильно выросла, особенно в городах – миллионниках, что существенно сказалось на выдаче кредитов. В 2022 году из-за роста процентной ставки в марте – июне спад потребительного спроса на ипотеку был максимальным.
Развитие ипотечного кредитования является одним из основных методов повышения доступности жилья, но в России оно не так популярно, как в развитых странах: задолженность россиян по ипотечным кредитам, по данным за 2019 год, составила 7,8% от ВВП. Несмотря на тенденцию к росту (в 2020 году показатель значительно увеличился и приблизился к 8% ВВП), это значение остается значительно ниже аналогичного показателя для развитых стран (согласно данным EMF Hypostat2, в среднем по Европейскому Союзу ипотечный долг в 2019 году составил 44,1% ВВП).
Основными причинами этого являются высокие ставки по ипотечным кредитам, низкие доходы домохозяйств и высокие цены на жилье в России. Также к особенностям российского рынка можно отнести низкий уровень доверия к банковскому сектору, значительную долю теневых доход, а также низкий уровень сбережений, инвестиционной активности и финансовой грамотности населения. Тем не менее, количество и объем выданных ипотечных кредитов в России увеличились.


Наблюдается снижение, вызванное финансовым кризисом 2020 года, а также наблюдается отрицательная взаимосвязь между величиной процентной ставки и объемом выданных кредитов. В 2020 году объем выданных кредитов составил более 4,3 трлн рублей, из которых 1,1 трлн рублей составили кредиты, выданные по программе льготной ипотеки под 6,5% годовых. Заметен спад в 2022 году, а также отрицательная взаимосвязь между объемом выдаваемых кредитов и ставкой в 2019-2021гг.

2.2. Расчет плана погашения ипотеки на среднерыночных параметрах

На данном этапе будет составлен план погашения ипотеки на примере г. Санкт-Петербург.
В период с января по ноябрь 2022 года на фоне снижения ключевых ставок и повышения доступности жилья наблюдается рост совокупного объема полученных кредитов на покупку ипотечного жилья в городе, однако в 2022 году на фоне начала проведения СВО и роста стоимости ипотеки заметно резкое падение. С февраля 2022 года по май 2022 года объем выдаваемой ипотеки в сумме упал с 5,5 млрд. руб. в месяц до 500 млн. руб. и на момент сентября 2022 года показатели выдаваемых ипотечных кредитов так и не восстановились до показателей начала 2022 года.
С начала 2021 года по сентябрь 2022 года заметно как выросли сроки выдачи кредитов. Процентная ставка по кредитам в среднем в 2021 году и 2022 отличается в 1,5 раза. Можно сделать вывод о том, что показатели доступности ипотеки в годе снизились за 2 года.


Заключение

Рынок ипотечного кредитования в России молод по сравнению с рынками европейских стран. Она находится в стадии становления и активно растет, а повышение доступности ипотечных кредитов стало одним из основных каналов повышения доступности жилья. В то же время правительственные постановления могут иметь неоднозначные последствия. Даже такая, казалось бы, позитивная мера, как субсидирование ставки по ипотеке, может оказаться неэффективной и даже вредной, поскольку влечет за собой увеличение спроса, а, следовательно, и рост цен на жилье. Несмотря на важность этой темы, она относительно слабо исследован.