Роль оценки недвижимости в судебных процедурах

Актуальность исследования. В настоящее время возникает количество рассматриваемых в судах споров относительно объектов недвижимости. Это свидетельствует о увеличении посягательств на права недвижимости и увеличение случаев обращения в суд для защиты прав собственности. При этом недвижимость, как объект имущественных отношений, имеет свою стоимостную оценку. Стоимость имущества играет важную роль при расчете государственной пошлины при подаче искового заявления, а так же в судебных разбирательствах.
В современной практике для разрешения подобных проблем и установления справедливой цены на объекты высокой стоимости привлекаются компетентные специалисты-оценщики, владеющие всем необходимым комплексом знаний и методов для формирования цены объекта, устраивающей все стороны и не приносящей кому-либо из участников сделки несправедливой выгоды. Исследования особенностей оценки недвижимости в судебных процедурах обуславливает актуальность настоящего исследования.
Объект исследования общественные отношения, складывающиеся в области оценки недвижимого имущества в судебных процедурах.
Предмет исследования совокупность норм права действующего законодательства, регулирующие правоотношения, связанные оценкой недвижимого имущества.
Целью исследования является исследование теоретических вопросов оценки недвижимого имущества в судебных процедурах.
 изучить оценку недвижимости в историческом аспекте;
 рассмотреть оценку стоимости недвижимого имущества: основные понятия и принципы оценки;
 раскрыть подходы и методы оценки стоимости недвижимого имущества;
 выявить роль суда в анализе оценки недвижимости;
 рассмотреть особенности назначение судом экспертизы оценки недвижимости.
Методология исследования используемыми при написании работы выступает исторический метод, с помощью которого была исследован генезис правого регулирования договора аренды в России метод научного познания, доя достижения объективного познания договора аренды, метод анализа для выделения отдельных частей договора аренды, метод синтеза для объединения судебной практики, сравнительно правовой метод для сопоставления однопорядковых юридических понятий, явлений, процессов и выяснение между ними сходства и различия и формально юридический метод для толкования норм права.
Структура работы обусловлена целью и задачами и включает введение две главы заключение и список использованной литературы.

1 Общая характеристика оценки недвижимости

1.1. Оценка недвижимости в историческом аспекте

В конце XIX века в России также начали оценивать недвижимость для целей налогообложения, поскольку недвижимость стала объектом налогообложения для формирования земского бюджета .
8 июня 1893 года в России был издан закон о переоценке всех видов недвижимости в 34 губерниях, и тогда же были утверждены Правила оценки недвижимого имущества и инструкции к закону.
Оценка недвижимого имущества в девяти западных губерниях, включая внутренние земли, проводилась в соответствии с законом от 2 апреля 1903 г. В соответствии с этим законом и уставом земских повинностей (1899 г.) оценочные работы проводились. поручается уездным оценочным комиссиям и налоговым инспекторам, определяющим оценочные нормы. Финансирование оценочной деятельности осуществлялось за счет земских сборов.
Согласно статье 10 правил от 2 апреля 1903 года недвижимость оценивается по средней чистой прибыли, но для всех типов недвижимости должна применяться одна основа оценки: либо по стоимости, либо по доходности. При этом методы определения стоимости и доходности могут быть разными, в зависимости, прежде всего, от типа недвижимости. Для этого имущество было классифицировано по следующим категориям: земля, леса, городская недвижимость, коммерческие помещения, фабричные и промышленные предприятия, жилые дома, сданные в аренду в районе или расположенные на государственной земле.
Каждую из категорий собственности можно разделить на группы. Таким образом, земли были разделены на удобные и неудобные, в том числе переправы, рыболовство, рудоносные земли, известняковые трещины, карьеры, месторождения тугоплавких глин и соляные промыслы. При этом благоустроенные земли облагались налогом в обязательном порядке, а неудобные - только в том случае, если от них поступали доходы. .
Чистая рентабельность недвижимости рассчитывалась двумя способами - либо как фактическая чистая рентабельность недвижимости, либо как определенный процент от ее стоимости.
В конце XIX - начале XX веков были разработаны и внедрены в практику методы оценки недвижимости по уровню доходности.
Валовой доход был определен на основе данных об аренде. Норма прибыли рассчитывалась отдельно для каждого типа здания как разница между валовой доходностью, затратами и убытками от простоя недвижимости, выраженная на единицу объема или площади.
Согласно опубликованным правилам, собственник недвижимого имущества был обязан предоставить информацию о своем недвижимом имуществе с подтверждающими документами по запросу земской управы в срок от одного до трех месяцев. В противном случае собственник имущества лишался права возражения, если он не соглашался с результатами оценки, проведенной оценочной комиссией управления земельными ресурсами на основании его собственных данных. При соблюдении сроков представления информации о недвижимом имуществе в земскую управу его собственник мог воспользоваться правом обжалования результатов оценки. .
Важнейшим достижением оценочной статистики в дореволюционной России является раздел, изучающий соотношение рентабельности и материальной стоимости. Полученные средние результаты позволили перейти к единой налоговой базе в виде доходности и провести массовую оценку недвижимости.
Первая массовая оценка недвижимости в России была проведена в 1901 году, вторая - девятью годами позже - в 1910 году.
Начало Первой мировой войны (1914 г.) сорвало планы проведения третьей оценки недвижимости в России.
К началу 20 века как в России, так и в Западной Европе сформировалась целостная система оценки недвижимости, основанная на доходности и стоимости недвижимости. В то же время принципы и подходы к оценке сельскохозяйственных и городских земель, зданий и сооружений в дореволюционной России, заложенные оценочной статистикой, практически всегда используются современной оценочной практикой. .
В советское время не было необходимости оценивать недвижимость для целей налогообложения, поэтому все устоявшиеся методы были забыты.
В советский период оценка недвижимости проводилась как оценка земли, характеризовавшаяся системой показателей продуктивности и народнохозяйственной ценности сельскохозяйственных земель, включая оценку почвы и экономическую оценку земли как средства производства. в сельском хозяйстве, а также оценка зданий и сооружений, которая использовалась для определения стоимости основных средств, находящихся на балансе держателя.
История теоретических разработок в области оценки недвижимости, прерванная в период плановой экономики, была продолжена за рубежом, где сформировалось современное понимание различных видов стоимости, включая налогооблагаемую стоимость недвижимости.
Исходя из современных тенденций развития экономики Республики Беларусь и исходя из исторического опыта, можно сделать вывод, что наиболее приемлемой является оценка недвижимости по рентабельности. Методологический подход к оценке недвижимости по рентабельности активно практиковался с XVI века в Великом княжестве Литовском, затем в Западной Европе и дореволюционной России, и в современной методологии оценки недвижимости трансформировался в прибыльный подход. , тем самым доказав свою жизнеспособность. . Такой подход отражает экономическую сторону использования недвижимости, то есть ее рентабельность, и позволяет получить достоверную оценку коммерческой и промышленной недвижимости. В то же время доходный подход соответствует национальным традициям оценочной практики.