Право общей долевой собственности: проблемы теории и практики

Несмотря, на казалось бы, разрешение спора о том, какими нормами сле-дует руководствоваться при рассмотрении дел с нарушением преимущественно-го права покупки, в науке спор о правовой природе трехмесячного срока, уста-новленного в п. 3 ст. 250 ГК РФ, продолжается. Так, И.С. Чупрунов отмечает, что «преимущественное право на заключение договора является секундарным, срок для его реализации в действительности является пресекательным, хотя су-ды и применяют к нему все правила о давности» .
В соответствии с п. 5 ст. 250 ГК РФ положения о преимущественном пра-ве покупки, наряду с договором купли-продажи, распространяются и на отно-шения по договору мены. Поднимается в последнее время вопрос о распростра-нении права преимущественной покупки в случае её отчуждения по договору дарения и ренты.
Таким образом, в настоящем исследовании была предпринята попытка раскрыть лишь некоторые проблемы, которые возникают при осуществлении преимущественного права покупки в праве общей долевой собственности. По-лагаем, что требуется проведение значительного объема работы по совершен-ствованию законодательства в части урегулирования отношений, возникающих при осуществлении преимущественного права покупки в праве общей долевой собственности.

2.2 Проблемы реализации преимущественного права участников общей долевой собственности

Одной из необычных юридических конструкций, применяемых в граж-данском обороте является «преимущественное право участников общей долевой собственности», которая имеет некоторые специфические особенности, ограни-чивающие принцип свободы договора и общую концепцию права собственно-сти, в связи, с чем интерес к данной проблеме остается актуальным на сего-дняшний день и вызывает множество дискуссионных споров как в теории, так и на практике.
Так, по мнению Е. А. Суханова преимущественное право — это «установ-ленное законом или договором субъективное право участника гражданских пра-воотношений на преимущественное перед другими лицами совершение дей-ствий, направленных на приобретение, изменение или прекращение граждан-ских прав и обязанностей» .
Е. А. Глушковская рассматривает преимущественное право как «право, когда при всех иных равных условиях предпочтение все же будет отдано на за-конодательном уровне определенным группам лиц, которые обладают конкрет-ными особыми признаками» .
С. Е. Никольский указывает, что «любое преимущественное право реали-зуется в относительном правоотношении, возникающем на основании закона». Таким образом, преимущественное право подчиняется правилам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие данные правоотношения3.
В гражданском законодательстве отсутствует легальное определение пре-имущественного права покупки, что, на наш взгляд, является существенным не-достатком. В результате такого правового пробела на практике его трактуют ис-ходя из субъективных точек зрений, сложившихся в доктрине. Представляется, что от терминологической точности дефиниции зависит содержание предмета данной конструкции, что, в свою очередь, отличает его от других.
В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях...».
Согласно ч. 2 ст. 250 ГК РФ «продавец доли обязан известить в письмен-ной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу».
Если буквально толковать данные нормы, смысл их заключается в следу-ющем — при продаже своей доли в праве общей долевой собственности посто-роннему лицу (третьему лицу), гражданин обязан уведомить остальных участ-ников долевой собственности в надлежащей форме.
Не маловажным фактом является то, что гражданское законодательство не обязывает получить от участников общей долевой собственности согласия на дальнейшее отчуждение доли, а лишь своевременно и достоверно сообщить остальным сособственникам о предстоящей продаже с целью соблюдения их прав и законных интересов.
Думается, что институт «преимущественного права» в каком-то роде слу-жит ограничением одного из основополагающих принципов гражданского пра-ва — принципа свободы договора. Ведь при желании сособственников купить продаваемую долю в общей долевой собственности, у гражданина возникает обязанность продать данную долю исключительно другим дольщикам, а не тре-тьему лицу. Таким образом, собственник доли ограничен в выборе лица, с кото-рым желает заключить сделку по купле-продажи доли.
Ко всему прочему, гражданским законодательством не регламентируется порядок реализации преимущественного права при желании нескольких участ-ников общей долевой собственности купить продаваемую долю.
В цивилистической доктрине сложилось несколько интересных подходов к рассматриваемой проблеме. Одни авторы (Н. В. Корнилова , Е. А. Суханов2 и др.) считают, что продавец свободен в выборе с кем заключать договор и на ка-ких условиях. В данном случае действует принцип свободы договора.
Другие правоведы (Н. А. Аблятипова, К. И. Слюсарчук и др.) придержи-ваются мнения, что договор должен быть заключен пропорционально долям участников, желающих купить продаваемую долю. Сходная позиция содержит-ся в Федеральном законе от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Так, ч. 4 ст. 21 данного закона содержит следующую фор-мулировку: «участники общества пользуются преимущественным правом по-купки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее опреде-ленной уставом общества цене пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимуще-ственного права покупки доли или части доли».
Третьи ученые (Т. Б. Семенуха , Т. Е. Абова, А. Ю. Кабалкин и др.) при-держиваются точки зрения, что продавец обязан заключить договор с тем участником, кто первый откликнется на уведомление о продаже доли. Относи-тельно данной точки зрения в научном сообществе ведутся острые дискуссии. Основная проблема заключается в том, можно ли считать уведомление о прода-же доли в общей долевой собственности «офертой» или нет. По смыслу ст. 250 ГК РФ продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не этим участникам, по-этому мы полагаем, что уведомление не носит характер «оферты», а является в соответствии с ст. 165.1 ГК РФ юридически значимым сообщением.
Бесспорно, все рассмотренные точки зрения имеют право на существова-ние, так как в них есть определенная доля рациональности и логичности. Тем не менее нормативное закрепление порядка реализации преимущественного права в ГК РФ помогло бы решить многие проблемы в правоприменительной практи-ке.
Таким образом, мы приходим к выводу, что сложность правового регули-рования преимущественного права участников общей долевой собственности связано с недостаточностью теоретической разработанностью данного институ-та в российском праве, а также с отсутствием единого подхода к данному инсти-туту на практике.
Предлагаем регламентировать данный процесс следующим образом: ч. 2 ст. 250 ГК РФ изложить в следующей редакции:
«Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участ-ников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продава-емую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
В случае если все участники или один из участников, или несколько участников изъявят желание на приобретение продаваемой доли, собственник продаваемой доли обязан будет ее продать первому обратившемуся дольщику».
Таким образом, указание на конкретные действия собственника доли, в случае если остальные дольщики согласились ее выкупить, позволит в практи-ческой деятельности решить ряд проблем.