Обязанности из договора коммерческого найма жилого помещения

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1. Понятие и существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

На протяжении длительного времени договор найма жилого помещения рассматривался исключительно как способ обеспечения государством нуждающихся граждан жилым помещением, а аренда жилья – как коммерческий способ обеспечения граждан жилыми помещениями. В 1995 г. была принята часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, в которой появился договор социального найма. В соответствии со ст. 672 ГК РФ под договором социального найма жилого помещения понимается договор, по которому жилые помещения гражданам предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.
Главой 35 ГК РФ установлен еще один новый для гражданских правоотношений вид договора, который отличался от договора социального найма – договор найма жилого помещения (коммерческий найм). Именно о последнем виде договора и пойдет речь далее.
Следует сказать, что договоры найма жилого помещения в общем смысле включают в себя следующие договоры. Договор социального найма жилого помещения – регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ и предназначен для определенных категорий граждан. По такому договору в наем могут передаваться жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Договор коммерческого найма жилого помещения – регулируется ГК РФ и ЖК РФ. По такому договору в наем могут передаваться любые жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
Договор аренды – регулируется ГК РФ, при этом нанимателем может выступать юридическое лицо. Кроме того, в жилищном законодательстве вместе с названными договорами выделяются договор найма специализированных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Договор коммерческого найма является основным договором, в рамках которого жилые помещения переходят в возмездное владение и пользование. Правоотношения по такому договору, как и по остальным видам договоров найма жилого помещения, регулируются ГК РФ (Глава 35), а также нормами жилищного законодательства, в первую очередь, ЖК РФ.
Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Указанное легальное определение не полностью передает суть правоотношений, вытекающих из договора коммерческого найма. В связи с этим рассмотрим определения данного договора, предлагаемые авторами.
Так, О.В. Кириченко предлагает следующее определение договора коммерческого найма: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне – гражданину (нанимателю) пригодное для постоянного проживания жилое помещение за плату во владение и пользование на определенный договором срок для проживания в нем, а другая сторона –гражданин (наниматель) – обязуется использовать жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за жилое помещение, выполнять иные условия договора коммерческого найма и требования законодательства» . Критикуя данный подход, Д.А. Формакидов считает, что наймодателем нельзя считать только собственника жилого помещения (его управомоченное лицо). В связи с этим, по мнению ученого, указание на личность наймодателя из приведенного определения необходимо исключить .
Наиболее удачным определением, отражающим суть рассматриваемых договорных отношений, представляется следующее: «Договор коммерческого найма – соглашение, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение на определенный срок, без ограничения размеров за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности» .
Содержание любого договора составляют его условия и, прежде всего, существенные условия. Согласно п. 1 ст. 432 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре коммерческого найма выделяется два существенных условия: предмет договора и цена (размер платы за наем). В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре одно из условий о предмете считается безусловно существенным.
Что касается предмета договора, то согласно ст. 673 ГК РФ жилое помещение выступает объектом исследуемого договора, в то время как в ст. 62 ЖК РФ жилое помещение определяется в качестве предмета договора социального найма.
Итак, предметом договора найма может быть жилое помещение, которое является подходящим для долговременного проживания. В предмет рассматриваемого договора входит вся информация о жилом помещении, с помощью которой можно его идентифицировать. В тех случаях, когда такая информация отсутствует, договор считается незаключенным.
Следующее существенное условие договора коммерческого найма – цена. По общему правилу, стороны сами своим соглашением вправе устанавливать размер платы за жилое помещение. Так, согласно п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
Срок договора коммерческого найма не является его существенным условием. Так, согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Таким образом, мы рассмотрели понятие и существенные условия договора найма жилого помещения, которыми являются предмет договора и его цена.

1.2. Предмет и стороны договора коммерческого найма жилого помещения

Юридическая литература содержит различные мнения относительно разграничения понятий «объект» и «предмет» договора коммерческого найма. Так, по мнению Л.Ю. Грудцыной, объект – это собственно жилое помещение, а предмет – предоставление права владения и пользования этим помещением . Данное утверждение противоречит ст. 62 ЖК РФ, где жилое помещение названо именно предметом договора.
Наиболее распространенным в литературе мнением является отождествление понятий «объект» и «предмет» договора найма жилого помещения. С таким мнение согласиться нельзя, поскольку в этом случае отождествляются два вида различных договоров: коммерческий и социальный найм. Важно помнить и о том, что предмет является существенным условием для любого договора, с помощью предмета возможно различать и виды договоров. В связи с этим, правильным является мнение О. С. Иоффе, который отмечает, что предмет договора составляют юридический объект – действия и материальный объект – вещь или иное благо, на которое направлено поведение.
Таким образом, согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Изолированность жилого помещения означает, что такое помещение должно иметь самостоятельный выход в места общего пользования. Пригодность для постоянного проживания заключается в том, что такое помещение должно отвечать определенным законодательством санитарным и техническим требованиям, а также иным нормам.
В Российской Федерации принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» от 28 января 2006 г. № 47, в соответствии с которым помещение может быть признано жилым или, наоборот, непригодным для проживания.
Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой участник гражданских правоотношений, который имеет в собственности соответствующее жилое помещение либо наделен правом передачи внаем такого помещения.
Нанимателем по рассматриваемому договору, согласно п. 1 ст. 677 ГК РФ, может быть только гражданин. По общему правилу наниматель должен обладать полной дееспособностью. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей, опекунов.
Таким образом, указанные граждане не могут быть стороной в договоре коммерческого найма жилого помещения. Обычно они относятся к гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем в жилом помещении (ст. 677 ГК РФ).
Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних граждан, проживающих совместно с ним. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию – замену нанимателя в договоре.
В то же время в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях и при этом допускается замена выбывшего нанимателя одним из постоянно проживающих с ним граждан по общему согласию между ними уже без указания о совершеннолетии. Если такое согласие не достигнуто, то все граждане (не обязательно совершеннолетние), постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.