Институт (залог) ипотеки, характеристика, правовые проблемы и пути их решения

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Гражданское законодательство Российской Федерации закрепляет меры, направленные на обеспечение гарантий исполнения должником обязательств, принятых им в рамках гражданско-правового договора, с целью обеспечить защиту интересов кредитора. Указанные меры призваны стимулировать должника надлежащим образом исполнить основное обязательство. По общему правилу, эти меры приводят к созданию для должника неблагоприятных последствий. Указанные меры законодатель называет способами обеспечения обязательства, они возлагают на должника дополнительные обязанности (обременения) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Ипотека как вид залога является одним из наиболее надежных средств обеспечения обязательств. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром, и залогодержатель имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству.
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью исследования проблем правового регулирования отношений по ипотеке. В частности, существует необходимость разработки и обоснования внесения дополнений и изменений в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон об ипотеке в целях упрощения юридической процедуры возврата кредита путем обращения взыскания задолженности гражданина - должника по договору об ипотеке или целевого займа на принадлежащий ему жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита.
Целью исследования является проведение комплексного исследования правового регулирования залога недвижимости (ипотеки) для выявления правовых проблем в указанной сфере на современном этапе, а так же поиск путей их решения.
Задачи исследования. Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:
 охарактеризовать нормативную базу регулирования залога недвижимости;
 представить договор ипотеки как основание возникновения залоговых обязательств;
 выявить существенные условия и форму договора ипотеки;
 рассмотреть основания и порядок обращения взыскания на отдельные виды ипотечного имущества.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе ипотеки.
Предметом исследования является ипотека как правовой институт гражданского права.
Методы исследования. Работа построена на основе использования общенаучных методов (анализ, синтез, индукция, дедукция), частно-научных методов (формально-юридический).
Нормативной основой исследования выступают основные нормативно-правовые акты по заявленной теме. Прежде всего, это Конституция Российской Федерации , Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) , Земельный Кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) , Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) и другие источники.
1. ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ И СУЩНОСТЬ ИНСТИТУТА (ЗАЛОГА) ИПОТЕКИ КАК РАЗНОВИДНОСТИ ЗАЛОГА
1.1. Понятие залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств
Возникнув изначально в качестве особого вещного права на объекты недвижимого имущества, ипотека служила и продолжает служить исключительно целям обеспечения прав залогового кредитора. Этот функциональный признак предопределило расположение норм о залоге в структуре ГК РФ (глава 23 «Обеспечение исполнения обязательств»). Следовательно, ипотека как особая разновидность залога и обязательство из залога считаются действующими, пока между сторонами имеется основное обязательство. При отсутствии последнего отпадает необходимость и самой конструкции залога. Обеспечительная функция залога признана доктринально в качестве его основной функции. Иные функции залога, как и всякого иного способа обеспечения (стимулирующая, компенсационная, охранительная, резервирующая), существуют и реализуются лишь постольку, поскольку реализуется его основная функция - обеспечительная.
Будучи направленной в первую очередь на обеспечение кредиторских прав, ипотека дает кредитору возможность пустить в ход свое залоговое право и получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в размере, необходимом для восстановления нарушенного права из неисполненного обязательства. Сущность обеспечительности в том и состоит, что из имущественной массы должника выделяется специально оговоренное договором или указанное в законе для целей ипотеки индивидуально-определенное недвижимое имущество.
Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК РФ. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом.