ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОСОБЕННОСТЕЙ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.ОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие и правовая природа договора найма жилого помещения

Конституция РФ признает за жилищным правом статус самостоятельной отрасли. В науке это правоположение признается не всеми цивилистами. Так, В.Н. Литовкин приходит к заключению, что "жилищное право регулирует однородные самостоятельные обязательственные жилищные отношения, связано одним предметом, методом и принципами гражданского права и поэтому есть цельная система гражданско-правовых норм". Ю.К. Толстой в своих работах пишет о том, что наряду с основными отраслями права в общей системе права присутствуют и комплексные отрасли. "Последние состоят из норм, взятых из основных отраслей права, регулируют разнородные отношения". Следует согласиться с Ю.К. Толстым, по мнению которого, в составе жилищного законодательства содержатся нормы различных правовых отраслей. Жилищное право надлежит рассматривать как комплексное правовое образование. В жилищное законодательство включены нормы административного права. Такие императивные нормы распространяются на действия уполномоченного органа по постановке на учет граждан, нуждающихся в государственной помощи по предоставлению жилья, по распределению жилых помещений нуждающимся. Присутствуют в нем и нормы гражданского права, которые регулируют вещные права на жилище .
Проведенный анализ законодательства и судебной практики позволяет отнести жилищное право именно к такому типу отрасли. Ученый выделяет пять признаков комплексных отраслей: метод правового регулирования, выражающийся в применении норм разноотраслевого характера к конкретным общественным отношениям; правовые нормы, присущие только этой отрасли права; однородные общественные отношения, входящие в содержание отрасли права; собственные правовые принципы и источники права.
В цивилистической литературе правоотношения принято делить на организационные, которые, как правило, основываются на принципах власти и подчинения, и имущественные, которым присуще равенство субъектов правоотношения. Основной чертой административных правоотношений является элемент обязывания, субъекты в таком правоотношении юридически не равны, орган государственной власти подчиняет субъект правоотношения. Нельзя отнести правоотношение по учету нуждающихся граждан и распределению жилья исключительно к административным правоотношениям. Органы государственной власти уполномочены определять порядок признания за гражданами правовых состояний малоимущности и нуждаемости: на федеральном уровне определены категории, которым может быть распределено жилое помещение вне очереди или без подтверждения малоимущности. Эти нормы носят императивный характер, поэтому у гражданина нет свободы в изменении этих положений законодательства. С другой стороны, государство не может обязать гражданина подтверждать нуждаемость и встать на учет. Гражданин свободен самостоятельно инициировать правоотношение по предоставлению ему жилого помещения по договору социального найма. Гражданин имеет право быть снятым с учета по собственному желанию, может отказаться от предложенного ему жилого помещения, а орган власти не может в таких случаях воздействовать на него. Из вышеизложенного следует вывод о том, что анализируемые правоотношения обладают гражданско-правовой природой и лишь включают в себя элементы отношения власти - подчинения, характерные для административного правоотношения.
Субъекты правоотношения равноправны, принцип диспозитивности позволяет гражданину по своей инициативе вступать в правоотношение и определять последующее содержание договора социального найма .
Можно заключить, что правоотношение по предоставлению жилья по договору найма жилого помещения строится по принципу юридического равенства сторон, предусмотренного ст.1 ГК РФ. Субъекты анализируемого правоотношения не могут принудительно воздействовать друг на друга, одна сторона не подчинена другой. Следовательно, в регулировании правоотношения по предоставлению жилого помещения по договору найма жилого помещения используются как диспозитивный метод, характерный для гражданского права, так и императивный, применяемый в административном праве. Принципы жилищного законодательства определены в ст.1 ЖК РФ. Таким образом, несмотря на заимствование норм гражданского, административного, финансового права, жилищное право обладает и своими уникальными признаками, присущими только этой области правоотношений, что позволяет отнести данную отрасль права к числу самостоятельных с гражданско-правовой составляющей. Отнесение жилищного права к числу комплексных отраслей позволяет сделать вывод и о применении методов регулирования правовыми средствами разной отраслевой принадлежности. Нормы актов гражданского законодательства не должны противоречить положениям ГК РФ. Созвучная позиция прослеживается в трудах цивилистов. Е.А. Суханов, анализируя роль ЖК РФ в регулировании гражданских правоотношений, приходит к выводу о том, что в жилищном законодательстве есть свои принципы и предмет. Вместе с тем, регулируя конкретное правоотношение, нормы различной отраслевой принадлежности находятся в тесной связи, взаимообусловливают друг друга.
Традиционно считается, что нормы гражданского законодательства распространяются на правоотношения по пользованию, владению, распоряжению жилым помещением. Но детально изучив положения указанных нормативных актов, можно прийти к выводу, что нормы гражданского права пронизывают все многообразие жилищных правоотношений. Право на предоставление жилого помещения по договору социального найма относится к субъективному гражданскому праву, с помощью которого нуждающийся и малоимущий гражданин способен осуществить свое конституционное право на жилище. Опираясь на исследования Л.А. Чеговадзе, можно заключить, что субъективное гражданское право по предоставлению жилого помещения по договору найма жилого помещения, как и правоотношение, в котором оно реализуется, - сложное юридическое образование, обладающее комплексной природой.
Для того чтобы определить, какие нормы регулируют правоотношение по договору социального найма, нужно определить, какие нормы применяются на стадии возникновения права, какие нормы регулируют процесс его реализации, определяют его содержание, а также конкретизируют обязанного субъекта и круг его обязанностей. На этапе установления правоотношения действуют нормы ГК РФ, которые нашли свое предметное развитие в нормах ЖК РФ. Лицо, обязанное этим правом, - орган местного самоуправления, действия которого закреплены, как правило, нормативными правовыми актами муниципалитетов. Это разработка и утверждение порядка учета нуждающихся граждан; порядка установления уровня дохода гражданина и его семьи; определения рыночной стоимости их имущества. Право на предоставление жилого помещения содержит элементы семейного права. Согласно действующему законодательству несовершеннолетний имеет право на проживание в семье. Положения ст.7 ЖК РФ распространяются в том числе на правила о недействительности сделки и об установлении трехгодичного срока исковой давности при применении последствий недействительной сделки. В судебной практике эти положения также находят свое отражение. Например, в Кассационном определении от 29 сентября 2020 г. № 2-326/2019 суд исходит из аналогии закона. Нормы ГК РФ в регулировании жилищных правоотношений применяются дополнительно, а если в актах жилищного законодательства отдельные виды отношений урегулированы в полной мере, то не применяются вовсе. Таким образом, правоотношение по предоставлению жилого помещения по договору найма жилого помещения - это комплексное правовое образование, регулируемое нормами конституционного, гражданского, административного, семейного права. Без применения совокупности средств полиотраслевого регулирования не представлялась бы возможной полная, всесторонняя реализация гражданами своих прав, равно как и их защита.
Договор найма жилого помещения - центральный институт жилищного права, характеризующийся консенсуальным характером, двусторонними обязательствами, отсутствием равноценных встречных предложений и неопределенным сроком действия .
Договор найма жилого помещения - это договор, по которому одна сторона - государственный орган РФ, государственный орган субъекта РФ, орган местного самоуправления или иное лицо, уполномоченное от имени собственника жилого помещения (РФ, субъекта РФ, муниципального образования), - передает жилое помещение, относящееся к социальному государственному или муниципальному жилищному фонду, в собственность. договор, по которому сторона обязуется передать жилое помещение в собственность, владение и пользование гражданину РФ (нанимателю).
Предмет договора найма жилого помещения состоит из юридических и практических действий по передаче во временное владение и пользование жилого помещения, квартиры, части жилого помещения или комнатного объекта, отвечающего следующим признакам:
-жилое помещение является частью жилищного фонда социального использования;
-принадлежит государству или муниципалитету на праве собственности или ином праве владения;
-соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям общего пользования в РФ (например, предмет собственности, обособленность, пригодность для постоянного проживания и т.д.).