Анализ рынка ипотечного кредитования и его роль в экономике

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность. Современное ипотечное кредитование является спосо-бом предоставления частным лицам тех кредитов, у которых будет характер долгосрочный, на цели покупки жилья под залог непосредственным образом самого приобретаемого данного жилья. Если нужны образом функционирует в государстве система финансового обеспечения объектов ипотечного креди-тования, то это влечет за собой эффективное развитие рынков недвижимости в стране и укрепление социально-экономической основы государства.
Таким образом, современное ипотечное кредитование сегодня выступа-ет в качестве одного из самых эффективных инструментов в решении боль-шого количества важнейших социальных, экономических и правовых про-блем, которые есть в любом государстве. Однако в экономической части ипо-течное кредитование вместе с большими перспективами всегда имеет и серь-езные проблемы.
Библиография изучаемого вопроса. Были рассмотрены современные научные концепции развития ипотечного кредитования, труды отечественных ученых, посвященные исследованию проблем развития ипотечного кредито-вания в России. Основой для написания курсовой работы являются труды отечественных авторов в области курсовой работы, таких, как: Бусов В.И., Довдиенко И.В., Ресин В.И., Савелюева Е.А., Черняк В.З. и др.
Цель исследования – теоретическая разработка рекомендаций по улуч-шению рынка ипотечного кредитования в РФ.
В качестве объекта исследования выступает ипотечное кредитование.
Предмет исследования - организация ипотечного кредитования в банке.
Для достижения данной цели были поставлены такие задачи:
- раскрыть понятие и значение рынка ипотечного кредитования;
- представить зарубежный опыт развития рынка ипотечного кредитования отношений;
- рассмотреть российский опыт развития рынка ипотечного кредитования;
- проанализировать проведение ипотечных кредитных операций на примере ПАО «Сбербанк России»;
- представить проблемы и перспективы развития рынка ипотечных кредитов в РФ.
При написании курсовой работы были использованы методы исследо-вания: сравнительный метод; изучение нормативно-правовой базы; изучение публикаций и статей; аналитический метод; метод сравнительных оценок и аналогий; метод синтеза; метод дедукции; метод индукции.
При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, включая системный, ситуационный, фак-торный и комплексный анализ.
В качестве информационных источников использовались законодатель-ные и нормативно-правовые акты РФ, определяющие основные направления функционирования ипотечного кредитования в России.
Структура работы. Структура курсовой работы обусловлена целью, за-дачами и методологией исследования. Работа состоит из введения, двух глав и заключения в виде выводов и предложений автора, списка использованной литературы. Во введении представлена актуальность темы работы, раскрыты цель и задачи выполнения курсовой работы, объект и предмет выполнения работы, теоретическую и методологическая основа. В первой главе раскрыты теоретические аспекты рынка ипотечного кредитования. Во второй главе про-веден анализ рынка ипотечного кредитования на примере ПАО «Сбербанк России» и определены перспективы его развития в России. В заключении представлены выводы по проделанной работе. 
Глава 1 Теоретические аспекты рынка ипотечного кредитования

1.1 Понятие и значение рынка ипотечного кредитования
Рынок ипотечного кредитования представляет собой совокупность эко-номических отношений, которые возникают в процессе выдачи, обслужива-ния, рефинансирования ипотечных кредитов и обеспечения надежности про-ведения сделок [11, с.78].
Ипотечный рынок является взаимосвязанной системой между такими элементами рынка:
- первичный ипотечный рынок представляет собой рынок кредитов, который базируется на взаимоотношениях и обязательствах кредитора и за-емщика. В качестве его участников выступают граждане и банковские органи-зации, кредиторы, ипотечные компании, которые выдают долгосрочные займы под залог недвижимости. С целью упрощения взаимоотношений между участниками есть вторичный рынок;
- вторичный рынок представляет собой рынок ипотечной докумен-тации, которые продают под заклад от организации, которая их выпускает к иным инвесторам. Ипотека здесь предстает уже в качестве закладной, которая подтверждает право собственности на конкретное жилье. При помощи вто-ричного рынка финансы перенаправляют в ипотечный кредит. Данного рода рынок вместе с тем подразделяют на первичный и вторичный: в первичном бумаги размещаются у кредиторов, а вторичный помогает пустить их в оби-ход. Посредством вторичного рынка повышается спрос на ценные бумаги;
- рынок недвижимости является основой ипотечного кредитования, без него существование первых двух рынков просто невозможно.
Основными экономическими функциями ипотечного рынка выступают такие:
- налаживание связей между продавцами и покупателями, посредством чего на взаимовыгодной основе учитывают их интересы;
- объединение местностей, городов и регионов в единое хозяйственное пространство;
- создание системы связей прямого и обратного характера между всеми участниками ипотечного рынка;
- содействие распределению ресурсов на оптимальной основе.
Ипотечным рынком выполняются такие функции, имеющие чисто фи-нансовый характер:
- объединяет мелкие, разрозненные сбережения населения, государ-ственных структур, частного бизнеса, иностранных инвесторов и образует большие денежные фонды;
- трансформирует средства в ссудный капитал, посредством которого происходит финансовое обеспечение отраслей национальной экономики, предоставление кредитов населению для решения его потребительских и жи-лищных потребностей;
- распределяются паи участников капитала.
Ипотечный рынок отличается от иных финансовых рынков тем, что все обязательства, вращение которых на нем происходит, обеспечены недвижи-мым имуществом. По данной причине ипотечным рынком выполняются 2 функции:
- способствует эффективному использованию и развитию рынка недви-жимости (указанный рынок не только перераспределяет недвижимость с це-лью рационального ее использования, но и способствует инвестированию в нее);
- надежным образом управляет рисками в процессе обращения денеж-ных обязательств.
Ипотечным рынком вместе с тем выполняются такие вспомогательные функции [2, с.38]:
- функция перемещения финансовых ресурсов во времени и простран-стве, потому что движение денежных средств и обязательств на ипотечном рынке связано с получением прибыли в будущем. Помимо этого, капитал, ко-торый необходим для инвестирования в определенного рода недвижимость, перемещается в пространстве (из региона в регион);
- информационная функция, в основе своей касается цен (помогает участникам рынка принимать решения взвешенного характера в процессе ин-вестирования в недвижимость в разных отраслях экономики);
- функция решения морально-психологических проблем (залог недви-жимости, которая используют на ипотечном рынке, придает уверенности кре-диторам и заемщикам).
На ипотечном рынке присутствуют такие его важнейшие участники.
Первичный кредитор представляет собой юридическое лицо, которое осуществляет выдачу ипотечных кредитов (займов).
Рефинансирующая компания представляет собой юридическое лицо, которое осуществляет такого рода функции [8, с.345]:
- покупку ипотечных кредитов и закладных;
- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) с целью привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного кредитования;
- оказание содействия первичным кредиторам по внедрению стан-дартов и технологий ипотечного кредитования, в т. ч. по новым кредитным ипотечным продуктам.
Приобретают кредиты и закладные и банковские организации.
Компании, которые осуществляют продажу жилья на принципах рас-срочки, представляют собой юридические лица, в собственности которых находится жилое помещение, и продают такого рода недвижимость в рас-срочку. Подобный способ приобретения жилья выступает в качестве альтер-нативы ипотеке.
Ипотечный брокер выступает в качестве юридического или физического лица, которое оказывает физическим лицам, у которых имеется намерение приобрести жилье с использованием ипотечного кредита, комплекс услуг, в первую очередь, услуги по оптимальному подбору ипотечного продукта и помощь в сборе документации на получение ипотечного кредита.
Риэлтор (агентство недвижимости) представляет собой юридическое или физическое лицо, которое оказывает услуги по поиску объектов жилой недвижимости и оформлению договоров ее купли-продажи.
Страховая компания является юридическим лицом, которое создано с целью осуществления страховой деятельности (страховая организация или общество взаимного страхования), которое получило в определенном поряд-ке лицензию на ведение страховой деятельности.
Оценщик представляет собой физическое лицо, которое осуществляет деятельность по независимой оценке недвижимости согласно федеральному закону об оценочной деятельности. Оценщики должны быть членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО).
Коллекторское агентство представляет собой юридическое лицо, кото-рое осуществляет урегулирование проблем с кредитными долгами. Может действовать как от собственного имени, так и от имени кредитора.
В качестве иного рода участников ипотечного рынка выступают такие:
- нотариат,
- органы опеки и попечительства,
- юридические консультации и пр.
Также одним из важных участников ипотечного рынка выступает госу-дарство в лице федеральных и территориальных органов власти, Центрально-го банка.
Участники ипотечного рынка работают в разных сферах деятельности, однако при этом имеют единую цель – обеспечение ипотечной сделки.
Таким образом, рынок ипотечного кредитования является важнейшим элементом финансового рынка страны.

1.2 Зарубежный опыт развития рынка ипотечного кредитования
Впервые понятие «ипотека» стало использоваться в Греции в VI в. до н.э., оно описывало ответственность заёмщика перед кредитором земельными владениями [6, с.51]. Еще в Древней Греции как залог принимали саму лич-ность должника, которому, если им будут нарушены собственные обязатель-ства, могло угрожать рабство. С данными целями происходило оформление определенного рода обязательств, а на участке земли данного заёмщика ста-вили знак-столб с указанием на то, что данного рода собственность выступа-ет в качестве обеспечения по сделке с кредитором. На указанном знаке-столбе, именуемом «ипотекой», регистрировали все долговые обязательства владельца участка земли.
После окончания установленного срока, при полном возврате долговых обязательств, представленный знак убирался, а бывшего заёмщика снова пе-реводили в категорию благонадежных субъектов. Несколько позже для по-добных целей стали использовать специального характера книги, которые именовали ипотечными, они выступали как гласные, и все записи в них были в открытом доступе.
Следующим этапом развития ипотеки можно назвать Римскую импе-рию. В I-ом веке н.э. были организованы так называемые ипотечные учрежде-ния, которыми предоставлялись кредиты под залог имущества для частных лиц. Вместе с тем было образовано законодательство для данного рода учре-ждений, которые выступают как предшественники современных ипотечных банков. Уже тогда государством оказывалась поддержка ипотечному креди-тованию при помощи особого рода фондов для поддержки социально неза-щищенных категорий граждан. Нужно заметить, что и сейчас мировой опыт технологии инвестиционных вложений в жилищной среде основывается на 3-ех особенностях ключевого характера: контактные сбережения, ипотечное кредитование, поддержка государства.
Сегодня наиболее выгодные условия получения ипотеки в Европе сего-дня можно получить в таких государствах, как Швейцария, Франция, Ав-стрия, Португалия и Германия (от 2 до 4% годовых со сроком погашения до 15-35 лет) [2, с.38]. Причиной низких процентных ставок по ипотечному кре-дитованию в этих странах является, в первую очередь, развитость экономики и непосредственно данного сектора, а также размер ключевой ставки, которая напрямую связана со всеми кредитами, выдаваемыми в стране, в том числе и с ипотечными.
Ипотека в Европе отличается экономической выгодой не только для местных граждан, но и для нерезидентов.
Но к нерезидентам предъявляются повышенные требования, так как они представляют собой источник повышенного риска. Среди условий ипотечного кредитования особое место занимает срок по выплате. Самые широкие сроки предлагают только США - от 1 года до 30 лет, самые узкие Турция - от 5 до 15 лет. К тому же выплаты происходят по фиксированной ставке, которая не зависит от времени.
Первоначальный взнос по ипотеке определяется, как правило, услови-ями кредитования и составляет в разных странах от 10 до 50% (табл. 1).
Таблица 1 - Первоначальный взнос по ипотеке в разных странах [4,с.45]
Начальный взнос, % Страны
10-20% Греция, Сингапур, Бельгия, Норвегия, Дания, Испания, Япония, Казах-стан, Белоруссия
20-30% Египет, Великобритания, США, Голландия, Канада, Болгария, Польша, Аргентина
30-40% Италия, Чехия, Австрия, Австралия, Китай, Португалия, Турция, Кипр, Россия
40-50% Финляндия, Таиланд, Черногория, Израиль, Германия, Швейцария, Венгрия, Франция

В остальном, все банки мира имеют приблизительно похожие условия: от 5 до 20-40 лет [10, с.168].
Банки разных стран фиксируют как максимальную, так и минимальную границы выдаваемой суммы кредита, которая в последнее время сильно изме-нилась. Например, если раньше в Испании, Израиле, Германии банки могли выдать 100 % занимаемой суммы, то сейчас не более 60%. В Великобритании, на Кипре граница выдаваемой суммы кредита поднята до 70%, во Франции - до 80%.
Минимальную сумму кредита банки чаще фиксируют для нерезидентов, из-за большего риска и технической сложности оформления ипотеки.
Вместе с тем, ипотеку в Японии более сложна получить нерезидентам, так как выдачу таких кредитов осуществляет небольшое количество банков-ских организаций, при этом требования к заемщику довольно жесткие.
Область ипотечного кредитования довольно широк и охватывает боль-шое количество вопросов. Когда человек - не профессионал в определенной сфере знаний, ему, даже после того, как он был ознакомлен с основными по-нятиями, обычно довольно сложно или просто невозможно увидеть данную сфере детальным образом, сложным является также и анализировать и решать вопросы. В России оформление кредита на жилье проще – некоторым банкам довольно 2-ух документов для того, чтобы было рассмотрение заявки, однако высокие ипотечные ставки делают кредит доступным только для небольшого количества платежеспособного населения.
В США банк более тщательным образом проводит отбор кандидатов на предоставление ипотеки, однако поверенным покупателям предоставляется до 97% стоимости жилья и обеспечиваются довольно комфортные условия воз-врата.
За годы развития ипотечного кредитования в мировой практике был накоплен огромный опыт. Механизмы ипотечного кредитования, разработан-ные в развитых странах, показывали высокую результативность. Развивая ры-нок ипотечного кредитования в России, необходимо опираться на мировой опыт в области построения и функционирования рынка ипотечного кредито-вания. Актуально проанализировать системы ипотечного кредитования, суще-ствующие в мире и выделить особенности, которые можно использовать в России.
Исходя из способа рефинансирования ипотечного кредитования, в ми-ровой практике ипотечного кредитования принято выделять две основные модели: одноуровневую и двухуровневую [11, с.79].
Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования. Одно-уровневая модель ипотечного кредитования функционирует в некоторых раз-витых западных стран, такого рода, как: Дания, Германия, Франция, а с недав-них пор и Польша, Чехия, Словакия, Венгрия. Она была сформирована в про-цессе естественной эволюции всей европейской кредитной системы [9, с.42].
Суть данной модели заключается в следующем: кредитная организация выдает ипотечные кредиты населению, а далее самостоятельно их рефинанси-рует. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг облигацион-ного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регули-руются специальным законодательством и отличаются от регулирования вы-пуска облигаций.
Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодатель-но ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характери-зующимися невысокой степенью риска. Деятельность ипотечных банков стро-го контролируется государством и органами банковского надзора. Также дан-ная модель финансируется в основном внутренними источниками фондирова-ния: собственными средствами и средствами, получаемыми по минимально рисковым банковским операциям, путем использования депозитов, займов и иных краткосрочных средств.
Кроме того, ипотечный банк проводит эмиссию ценных бумаг, форми-руя долгосрочные денежные ресурсы [7, с.142].
Согласно законодательству одноуровневая система может предполагать несколько участников. Помимо банков или других ипотечных кредитных ор-ганизаций модель предполагает также участие страховых компаний, осу-ществляющих страхование заложенного имущества, а также компаний по ра-боте с недвижимостью. В двухуровневой системе страховые организации также предусматриваются.
Одноуровневая модель обладает следующими достоинствами [9, с.42]:
1. Простая организационная структура.
2. Жесткое законодательное регулирование деятельности кредитных ор-ганизаций.
3. Неизменность процентной ставки по ипотечному кредиту.
4. Самофинансируемость одноуровневой модели ипотечного кредито-вания.
Ипотечный банк проводит эмиссию ценных бумаг, формируя долго-срочные денежные ресурсы, также ипотечные банки могут привлекать депози-ты. Основным недостатком одноуровневой модели ипотечного кредитования является ее негибкость.
Двухуровневая (американская) модель ипотечного кредитования. Двух-уровневая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки [4, с.46]. На данный момент эта модель широко распространена в странах с англосаксонской си-стемой права: Великобритания, США, Канада.
В этой модели участвуют следующие субъекты [8, с.347]:
- заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;
- кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заем-щику кредит под залог недвижимости;
- посредник - специализированное юридическое лицо, которому переуступаются выданные на первичном рынке ипотечные кредиты. Оно не облагается налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль;
- конечные инвесторы (в основном институциональные), приобре-тающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.
Сущность модели заключается в следующем: банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство за-емщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит од-ному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязатель-ства по обеспечению.
Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику сред-ства, а взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство.
Величину ежемесячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обя-зуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основа-нии требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых ин-струментов.
Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого но-вую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заем-щиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом.
Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему цен-ную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
В целом на ситуацию в мире на рынке ипотечного кредитования влияют геополитические и финансовые риски, а также низкие темпы прироста реаль-ных доходов населения и рост цен на жилье.

1.3 Российский опыт развития рынка ипотечного кредитования
История развития современной ипотеки в России берет свое начало в конце XX века. Необходимо отметить, что до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления. Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков.
Условия выдачи займов стали более мягкими, а отбор клиентов был бо-лее дифференцированным. Так, в середине 1990-х ипотека выдавалась только при наличии официального дохода, тогда как сегодня банк учитывает и дру-гие источники дохода потенциального заемщика. Однако в те годы количе-ство документов и справок, которые необходимо было предоставить банку для получения кредита, было куда меньшим, чем сегодня; в результате круг потенциальных заемщиков увеличился, а ипотечный рынок начал набирать обороты. Однако при этом кредиты выдавались только на приобретение жи-лья на вторичном рынке, что не способствовало развитию строительной от-расли [9, с.43].
В сентябре 1997 года было создан институт развития ипотеки – «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а в июле 1998 года вступил в силу Закон «Об ипотеке».
Этот закон был призван стимулировать кредитные организации к рас-ширению бизнеса через выдачу ипотечных займов, а россиян – к покупке жи-лья с привлечением кредитных средств. Однако этим планам не суждено было сбыться, так как в августе 1998 года, буквально через месяц после принятия закона, в России произошел дефолт.
В России основными нормативными документами, регулирующими от-ношения ипотечной сделки, являются Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (да-лее - Закон об ипотеке) [1].
Ипотечное кредитование представляет собой предоставление банков-ским учреждением или финансовым учреждением денег заемщику, под залог недвижимого имущества [11, с.81].
Ипотечный кредит зачастую называется ипотекой, однако это не так. Ипотека является залогом, который в случае не уплаты долга заемщиком бу-дет переходить в собственность кредитора. Последний имеет право его реали-зовать и так удовлетворить собственные претензии финансового характера. В качестве залога служит недвижимое имущество, которое на период кредито-вания остается в пользовании у заемщика. А ипотечный кредит является фор-мой финансовых отношений, в которой залог, то есть ипотека, выступает в качестве гарантии возврата заемщиком денежных средств кредитору.
Нельзя думать, что ипотечный кредит берется только с целью приобре-тения недвижимости. Это не так. Такого рода кредит можно взять для любых целей – приобретения автомобиля, оплаты учебы или лечения, приобретения предметов роскоши.
В качестве основной особенности ипотечного кредитования выступает не цель, для которой происходит оформление займа, а то, что кредит оформ-ляют под залог недвижимости. К примеру, заемщиком оформляется кредит на приобретение квартиры и в качестве гарантий уплаты долга оставляет банков-скому учреждению данную квартиру в залог. Это стандартный ипотечный кредит. А если банковское учреждение предоставит ему кредит без залога, то даже если денежные средства будут потрачены на приобретение недвижимо-сти, данный вид кредитования не считают ипотечным.
Кредитование на основе ипотеки выступает в качестве долгосрочного займа. Минимальный срок ипотечного кредита, как правило, равен 5 лет. А в среднем ипотечный кредит рассчитан на 15 – 20 лет [7, с.143].
Важным фактором при ипотечном кредитовании является процентная ставка, которая взимается банком за предоставление своих услуг. Процентная ставка по ипотечным кредита находится на более низком уровне, чем по дру-гим видам кредитов, и во многих странах государство регулирует стоимость ипотечных кредитов.
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам [2, с.39]. По объекту недвижимости:
- земельные участки;
- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоя-щие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космиче-ские объекты; объекты незавершенного строительства.
По целям кредитования:
- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо от-дельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или допол-нительного места жительства;
- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых до-миков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.
Особенно развитым является ипотечное жилищное кредитование. Ипо-течное жилищное кредитование представляет собой вид целевого кредита, в рамках которого денежные средства выдаются заемщику под залог недвижи-мости [3, с.384].
В качестве самого основополагающего акта по развитию системы ипо-течного жилищного кредитования выступает постановление Правительства РФ № 28 от 11.01.2000 г., которым была утверждена Концепция развития си-стемы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
Итак, в силу своих специфических характеристик ипотека является наиболее универсальным способом обеспечения исполнения обязательств при соблюдении лишь одного условия: наличие недвижимости у залогодателя. Выполняя свою стимулирующую функцию, ипотека способствует развитию финансовых отношений как при привлечении организациями банковских кре-дитов, так и при совершении сделок между отдельными экономическими субъектами. Ипотечный кредит, который выдается под залог недвижимости, в том числе и земельную собственность, выступает в качестве одной из форм кредитования, которые активным образом используются в условиях рыноч-ной экономики, которая обеспечивает определенный уровень надежности сделки. Все нюансы данного мероприятия регламентируются законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Исходя из способа рефинансирования ипотечного кредитования, в ми-ровой практике ипотечного кредитования принято выделять две основные модели: одноуровневую и двухуровневую.