Определение стоимости одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости (склад) с целью ипотеки по адресу: г.Москва, поселение Марушкинское, деревня Соколово, д 33Б.

ВВЕДЕНИЕ
В условиях происходящего в современном мире процесса глобализации происходит одновременно формирование международного рынка имущества и имущественных прав. При любых сделках с имуществом цена является одним из главных вопросов. Опыт многих стран свидетельствует, что потребность в проведении оценки стоимости испытывают практически все субъекты, вовлеченные в международный торговый и финансовый оборот.
Оценка имеет большое значение и для покупателя, и для продавца при определении обоснованной цены сделки. Она нужна и для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, и для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться её оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации». Оценка может проводиться и в целях налогообложения. Распределение цены на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения. Если одна корпорация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимого имущества, принадлежащего последней.
Выделение оценочной деятельности в самостоятельную область профессиональной деятельности происходит только в XX веке, при достаточной развитости рынка. К сороковым годам двадцатого столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки. Однако лишь во второй половине XX века начал развиваться подход к пониманию оценки имущества как к отдельной профессии.
Важную роль управление стоимостью играет для всех секторов экономики. Их недооцененность приводит к проблемам привлечения инвестиций в развитие данных компаний и снижению конкурентоспособности на внутреннем и внешнем рынках.
Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, равновесной и других) недвижимого имущества необходима:
— при различных сделках, например, купли-ипотеки или сдачи в аренду;
— при судебных спорах (разводах и т.д.);
— при создании акционерных обществ, разделе бизнеса на доли и перераспределении данных долей;
— при возмещении после нанесения ущерба имуществу после пожара, потопа, наводнения;
— при государственной кадастровой оценке для снижения налогообложения объектов недвижимости;
— при страховании рисков и объектов недвижимости;
— при взыскании долгов с должников;
— при ипотеке/кредитовании под залог объектов недвижимости;
— при банкротстве/ликвидации организаций;
— при нотариальных действиях/оформлении права наследования;
— при исполнении судебного приговора;
— и при других юридически значимых действиях и операциях, связанных с реализацией имущественных прав.
Цель данной работы - определение рыночной и залоговой стоимости объекта недвижимости, а также анализ полученных данных.
В работе поставлены следующие задачи:
— Дать определение понятия «недвижимость»;
— Изучить законодательную основу оценки недвижимости (Федеральные стандарты оценки) и их применение к объекту оценки;
— Определить стоимость, оценить объект недвижимости различными методами или обоснованно отказаться от некоторых из них;
— Провести анализ полученных результатов, сделать вывод.
Предметом исследования является определение рыночной и залоговой стоимости одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости (склад) с целью ипотеки в рамках действующих Федеральных стандартов оценки как законодательного базиса при оценке стоимости недвижимости.
Объектом оценки в данной работе является объект недвижимости – одноэтажное необорудованное нежилое здание склада.
Методологическая основа исследования: согласно действующих Федеральных стандартов оценки при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы.
Если применение одного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки, то оценщик может использовать их, но при этом необходимо обоснованно отказаться от применения остальных подходов. [6, 8]
Структура курсовой работы: введение, глава 1 Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости, глава 2 Определение рыночной и залоговой стоимости объекта оценки, заключение, список источников литературы, приложения.


1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Сущность и содержание оценки недвижимости
Недвижимость (недвижимые вещи) - это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Оценочная деятельность (оценка)- это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки стоимости.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Залоговая стоимость — стоимость актива, используемого в качестве залога.
Процедура оценки предмета залога – это обязательная процедура, которую проходит каждый потенциальный заемщик кредита, оформленного под обеспечение. Неважно, юридическое или физическое лицо. Банк должен удостовериться в безопасности сделки и минимизировать риски невозврата выданного кредита.
Целесообразность оценки залогового имущества:
• определение реальной стоимости предмета оценки;
• расчет максимально допустимой суммы кредита с учетом предоставленного залога;
• максимизация своих шансов на успешное оформление займа.
Даже если есть недвижимость, транспортное средство или любой другой актив, субъект не может оформить заем под залог без заключения, в котором не только прописана рыночная цена имущества, но и детально указаны параметры, особенности конкретного предмета залога.
В настоящей работе оценке подлежит рыночная и залоговая стоимость объекта оценки исходя от цели оценки – для ипотеки.
Терминология и основные принципы оценки
Основой процесса оценки является система оценочных принципов. В практике принято выделять 4 группы оце¬ночных принципов:
- принципы, основанные на представлениях потенциально¬го собственника;
- принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недви¬жимости;
- принципы, обусловленные действием рыночной среды;
- принцип лучшего и наиболее эффективного использо¬вания.
Подходы к оценке
Существуют 3 подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогич¬ной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.