Договор аренды и его виды

Актуальность темы исследования. Как в доктрине, так и в практике бы-ло и есть немало спорных моментов, относящихся к правовой природе, эле-ментам, оформлению договора аренды, а также порядку его исполнения и прекращения. В этой связи комплекс содержащихся в законодательстве пра-вовых норм, регулирующих отношения аренды, следует рассматривать в тесной связи с судебной практикой.
Таким образом, наличие ряда неурегулированных проблемных вопро-сов в части законодательной регламентации договора аренды, обуславливает актуальность и необходимость более детального рассмотрения данной темы.
Объект данной работы – общественные отношения, складывающие в результате передачи имущества во временное владение и пользование или пользование.
Предмет данной работы – нормы, закрепляющие договор аренды как гражданско-правовой договор.
Цель курсовой работы заключается в изучении правовой природы до-говора аренды и его основных разновидностей.
В соответствии с целью определены следующие задачи:
- рассмотреть общие положения договора аренды;
- раскрыть понятие договора аренды и его форму;
- рассмотреть права и обязанности арендодателя и арендатора;
- проанализировать виды договора аренды.
Методологическую основу составили такие методы, как диалектиче-ский, системно-структурный, логико-юридический и другие.


ГЛАВА 1 .ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 Общие положения договора аренды

Одним из основных видов гражданско-правовых договоров, наиболее часто применяемых на практике, является договор аренды. Данному виду договора законодателем выделена глава 34 ГК РФ1, раскрывающая понятие, форму, содержание, срок, виды договора аренды.
Законодательная дефиниция понятия «договор аренды» предусмотрена в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с данной статьей закона по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и поль-зование или во временное пользование.
Под договором аренды понимается гражданско-правовая сделка, субъ-ектами которой являются арендодатель и арендатор.
Исследуемый договор характеризуется совокупностью следующих признаков:
— права и обязанности сторон по договору аренды возникают не с моменты передачи имущества (предмет договора), а с момента достижения между сторонами соглашения, следовательно, можно говорить о консенсу-альном характере данного договора;
— по договору между сторонами предусматриваются взаимные права и обязанности, арендодатель обязан предоставить имущество во временное владение и пользование арендатору, последний, в свою очередь, предоста-вить арендную плату, следовательно, данный договор носит возмездный ха-рактер;
— наличие взаимных прав и обязанностей сторон по договору обу-славливает двусторонне обязывающий характер договора аренды2.
Рассматриваемый договор принято считать согласованным и опреде-ляющим между его сторонами совокупность обязательственных отношений с момента оформления соглашения. Сдавать имущество в аренду могут как сами арендодатели, так и лица, которые законодательно управомочены либо управомочены собственником на это, что соответствует ст. 608 ГК РФ.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, вла-деть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Принципы арендных отношений, которые образуют институт аренды, нашли свое отражение в главе 34 ГК РФ. Помимо этого, правила, которые касаются арендных отношений, зафиксированы в положении особого зако-нодательства, к которому относятся, к примеру, Земельный кодекс РФ, Лес-ной кодекс РФ.
Ст. 625 ГК РФ разъясняется перечень принципов, в соответствии с ко-торыми реализуется правовое регулирование конкретных разновидностей аренды. Кроме того, специальными нормами § 2, 3, 4, 5 и 6 гл. 34 ГК РФ определяются правовые нормы, касающиеся специфических соглашений, связанных с арендой (к примеру, ст. 634, 644, 661 ГК РФ устанавливается особые положения относительно распределения обязанностей при ремонт-ных работах на арендованном имуществе, по сравнению с общими положе-ниями, прописанными в ст. 616 ГК РФ).
По своей юридической природе арендные отношения являются обяза-тельственно-правовыми, но арендатор как законный владелец арендованного имущества в отношении третьих лиц является носителем вещного права, рас-полагая возможностью использования вещно-правовых способов защиты от любых необоснованных притязаний третьих лиц (ст. 305 ГК РФ).
Анализ законодательного определения договора аренды позволяет вы-делить его основные признаки: консенсуальность, взаимность, возмездность.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заклю-ченным с момента достижения соглашения сторонами по всем его существен-ным условиям. Момент вступления договора в силу не зависит от фактиче-ской передачи имущества арендодателем арендатору.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендованное иму-щество предоставляется за плату. Судебная практика исходит из того, что соглашение сторон, предусматривающее освобождение арендатора от внесе-ния платы за пользование имуществом не может быть квалифицировано как договор аренды, поскольку в нем отсутствует предусмотренный ст. 606 ГК РФ признак платности за предоставленное во временное владение и пользо-вание имущество. Такое соглашение квалифицируется как договор безвоз-мездного пользования .
Обязанность арендатора уплачивать арендную плату является встреч-ной по отношению к обязанности арендодателя передать имущество во вла-дение и пользование арендатору. Следовательно, договор аренды у обеих сторон порождает обязанности, то есть является двусторонне обязывающим и взаимным.
Для признания гражданско-правового договора, в том числе, договора аренды заключенным, необходимо достижение соглашения сторон по всем существенным условия договора.
Применительно к договору аренды на законодательном уровне преду-смотрено только одно существенное условие ‒ объект аренды. Об этом ска-зано в п. 3 ст. 607 ГК РФ: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в дого-воре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согла-сованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключен-ным. Так, к примеру, по спору из договора аренды, рассмотренному Арбит-ражным судом Челябинской области от 09 января 2020 г. по делу № А76-43634/20192, предметом договора выступал земельный участок находящийся в собственности РФ, с реестровым номером П11740001180, общей площа-дью 2901,0 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0406002:32, из земель насе-ленных пунктов, расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, ул. Курчатова, д. 19, для эксплуатации нежи-лого здания (офисы, казино, комнаты охраны, лит АА1), в границах, указан-ных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью. В соответствии с п. 1.2 договора на участке имеется нежилое здание (КН 74:36:0406002:172).
Как следует из другого примера, согласно пунктам 1.2 договора арен-ды № б/н/329-12 от 01.05.2012 индивидуальный предприниматель Клещенко Юрий Александрович (арендодатель) сдает арендатору (ООО «СМУ «Крас-нодар») за плату во временное пользование нежилые помещения (объект аренды), расположенные по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Дзержинского, д. № 8, литер А на втором этаже здания и включает в себя комнаты № № 11, 12, 13, 14, 15, 16 общей площадью 128,1 кв.м, обеспечен-ные теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью1.