Доходный подход к оценке объектов недвижимости (на примере здания кирпичного склада, расположенного по адресу ул. Октябрьская, д. 112.)

Введение

В настоящее время недвижимость является одним из ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными), необходимых для обеспечения эффективной деятельности акционерных обществ, национальных и муниципальных собственников и, как следствие, нормальной жизни каждого человека.
В этом случае имущество является важнейшим элементом собственности собственника. Конечно, существует множество современных видов деятельности, где использование недвижимости минимально, например, интернет-магазины, но в большинстве случаев каждый бизнес, каждая наука и, в конечном итоге, каждый человек нуждается в офисе, безопасном здании и комфортном жилье. В зависимости от целевого назначения здания его оценка может определяться различными методами: доходный метод, сравнительный метод и затратный метод. В данном исследовании мы подробно рассмотрим доходный метод в оценке недвижимости.
Таким образом, оценка недвижимого имущества является важной и значимой на данном этапе. Оценка недвижимости важна не только для целей налогообложения, но и для таких целей, как продажа, залог и аренда.
Целью курсовой работы является исследование особенностей доходного подхода к оценке объектов недвижимости
Необходимость достижения поставленной цели обуславливает выбор задач исследования:
1) Изучить сущность и виды стоимостей оценки объектов недвижимости;
2) Выявить факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости;
3) Отобразить общие принципы и подходы к оценке объекта недвижимости;
4) Проанализировать рыночную стоимость объекта недвижимости;
5) Провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;
6) отразить согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
Объект исследования – оценка недвижимости.
Предмет исследования – доходный подход к оценке объектов недвижимости.
 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ И ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Сущность и виды стоимостей оценки объектов недвижимости

В соответствии с Законом Российской Федерации "Об оценочной деятельности" право на оценку объектов недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка ведения учета и составления отчетности в органах государственной статистики и отчетности. Закон определяет перечень ситуаций, в которых должна проводиться обязательная оценка недвижимости. В частности, обязательная оценка недвижимости допускается при определении начальной цены аукциона или конкурса по продаже или сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося полностью или частично в собственности субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления [1].
Обязательные оценки должны проводиться также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, региональных бюджетов и государственных гарантий. Обязательные оценки также должны проводиться при использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, региональных бюджетов и внебюджетных организаций в коммерческих целях. Местный бюджет или внебюджетные фонды.
Оценки также признаются обязательными.
- при наличии спора о стоимости имущества (в том числе в случае экспроприации имущества); и
- в случае ипотеки, если существует спор относительно стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога; или
- если изменилось право собственности на имущество, находящееся в доверительном управлении;
- брачные контракты - когда разделу подлежит имущество разводящегося супруга.
Как и другие товары на рынке, недвижимость имеет ценовое значение.
Цена недвижимости - это цена конкретной сделки (продажи или покупки недвижимости). Цена сделки может значительно отличаться от рыночной цены. Эта разница известна как "маржа сделки" [1]. и зависит от ряда причин, включая наличие аналогичных объектов недвижимости и стабильность рынка. Цены сделок непредсказуемы, поскольку они могут формироваться под влиянием личных представлений участников сделки [3].
Виды цен на недвижимость
Рыночная цена недвижимости - это предполагаемая цена, по которой продавец, полностью осведомленный о стоимости недвижимости и не имеющий обязательств по продаже, согласился бы продать, а покупатель, полностью осведомленный о стоимости недвижимости и не имеющий обязательств по покупке, согласился бы купить. Другими словами, это цена, по которой недвижимость с наибольшей вероятностью будет продана на открытом рынке в условиях конкуренции. Предполагается, что стороны обладают всей необходимой информацией, действуют разумно и без принуждения и что на цену сделки не влияют необычные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная цена является предметом переговоров и может колебаться как в большую, так и в меньшую сторону.
Существуют различные аспекты концепции стоимости активов. К ним относятся рыночная стоимость и восстановительная стоимость, потребительская стоимость и восстановительная стоимость, инвестиционная стоимость и страховая стоимость, налогооблагаемая стоимость и стоимость лома, первоначальная стоимость и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость аренды, текущая стоимость предприятия и стоимость текущего использования.
Стоимость в использовании (value in use) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного владельца, который не намерен выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка ценности использования объекта основывается на текущем профиле его использования и финансово-экономических параметрах, наблюдаемых в истории функционирования объекта и ожидаемых в будущем [13].
Если рыночная стоимость определяется по принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то стоимость использования определяется исходя из текущего использования объекта.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости по цене на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого объекта. При этом используются те же архитектурные решения, те же строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ аналогично. При этом моральный износ и недостатки строительного решения воспроизводятся так же, как и у оцениваемого объекта.