понятие и виды недвижимости по российскому гражданскому праву

Понятие и признаки недвижимого имущества

Термин "недвижимое имущество" до сих пор остается актуальным и предметом обсуждения в современном российском гражданском праве. Ученые-цивилисты продолжают проводить всесторонний анализ этого понятия. Существует спорная ситуация из-за отсутствия четких границ и общих критериев, которые позволили бы отнести объекты вещного права к недвижимому имуществу, определить их правовой статус и регулировать возникновение права. Имеющиеся в законодательстве недостатки и различия в принимаемых судебной практикой решениях усложняют ситуацию в данной сфере и не позволяют сформулировать единое определение недвижимости.
Определение понятия недвижимости приведено в гражданском кодексе. Согласно части 1 статьи 130 ГК РФ, недвижимыми вещами (недвижимостью) считаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Это включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, такие как здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся объекты, требующие государственной регистрации.
В.Я. Печерский также поддерживает эти взгляды, подчеркивая важность такой характеристики недвижимости, как связь с землей, и невозможность перемещения объекта без ущерба его назначению.
В.В. Беляев считает, что недвижимость является одной из основных категорий недвижимого имущества, требующей установления границ, позволяющих реализовывать нормы права.
Таким образом, изучив различные источники и законодательство, можно выделить несколько существенных признаков недвижимости: прочная связь с землей, невозможность перемещения объекта без причинения значительного ущерба его дальнейшего использования, законность возведения недвижимости с учетом градостроительных и иных норм, а также государственная регистрация объекта.
Но следует отметить, что выделенные законодательством признаки не всегда являются существенными при отнесении объекта к категории недвижимости, что подтверждается судебной практикой. Большинство решений судов выносится по спорам, связанным с объектами, имеющими государственную регистрацию, но не являющимися недвижимостью по статье 130 ГК РФ.
Таким образом, определение недвижимости остается сложной и обсуждаемой проблемой, требующей уточнения и унормативирования.

1.2 Классификация недвижимого имущества

Любая деятельность, связанная с рынком недвижимости, основывается на классификации. Она позволяет провести ревизию муниципальной и государственной собственности.
Классическое деление объектов недвижимости основано на следующих принципах группировки: по происхождению; по функциональному назначению; по формам собственности; по масштабности; по готовности к использованию.
Фацетный метод выделяет характеристики объектов и сопоставляет их по группам на основе наиболее распространенных общих признаков. Он линейный по своей природе, но позволяет формировать подклассы и подгруппы.
Иерархический метод включает многоуровневое деление и сопоставление. На низшем уровне объекты сравниваются по одним характеристикам, а на более высоком уровне – по другим. Это гибкая система, позволяющая рассматривать каждую единицу учета с разных ракурсов.
Маркетинговая основа включает дифференциацию земель и жилых зданий на элитный, бизнес и эконом классы. Она также включает здания и помещения, используемые в государственной или муниципальной промышленности или предназначенные для получения прибыли.