Оценка рыночной стоимости магазина, расположенного на окраине города, с целью продажи

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования заключается в том, что в современной жизни осуществляется очень много сделок купли – продажи бизнеса, а также оно может страховаться, покупаться, закладываться в банке и прочее. Для принятия во всех этих случаях единственно правильного решения, необходима оценка стоимости бизнеса. Рыночная экономика России пришла к тому, что абсолютно любой владелец предприятия нуждается в оценке бизнеса. Каждый владелец бизнеса, зная примерную рыночную стоимость своего бизнеса, может ориентироваться в выборе стратегии конкурентной борьбы за достижение максимально возможной прибыли, вести переговоры и отталкиваться от своей цены. В любое время, при прочих равных условиях, приходит такой момент, когда бизнес требует расширения и одним из самых главных и ключевых требований является привлечение средств. Сколько это необходимо и на какую сумму может рассчитывать владелец предприятия, помогает понять, именно, оценка стоимости бизнеса.
Целью работы является проведение оценки стоимости магазина.
Задачи работы:
— рассмотрение методологических основ оценки стоимости бизнеса;
— проанализировать технологию определения рыночной стоимости предприятия затратным подходом;
— проанализировать технологию определения рыночной стоимости предприятия доходным подходом;
— проанализировать технологию определения рыночной стоимости предприятия сравнительным подходом на примере одного предприятия.
— проведение оценки стоимости бизнеса.
Объектом оценки является стоимость действующего функционирующего магазина с его имущественным комплексом, вещественными правами, с подобранным и обученным персоналом, с уровнем организации производства, труда и управления, с имиджем предприятия в деловых кругах и его деловой репутации и другими факторами.
Предметом оценки является стоимость бизнеса, под которой понимается сумма денежных средств, которую наиболее вероятно гипотетический покупатель заплатит за оцениваемый объект при совершении сделки купли-продажи.
Информационной базой исследования выступили данные магазина и информационные источники, а также работы таких авторов, как, Дэвис С.М., Котлер Ф., Москаленко И., Бессуднов А., Калиновский В., Заварихин Н.М. и др.

1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ


На сегодня, недвижимость России является тем немногим, что обладает высокой ценностью в долгосрочной перспективе. Стоимость этого ресурса намного превосходит стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости сейчас наиболее перспективные. Собственность на недвижимость – это, прежде всего, основа частных имущественных прав, которая является свойственным атрибутом рыночных отношений. И, как объект предпринимательской деятельности - это определенная гарантия стабильности бизнеса.
Базовым объектом недвижимости является земля, где находится место проживания всех граждан, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо либо косвенно участвующая в производстве всех других товаров.
Оценка земельно-имущественного комплекса позволяет разрабатывать и применять эффективные инструменты по его управлению. Но, рассмотрим что такое оценка. Итак, оценка стоимости это процесс определения цены недвижимости. Оценка проводится по различным причинам, одни из которых это залог, сдача в наем, продажа.
Различают несколько видов стоимости недвижимости.
Рыночная стоимость - это стоимость, основанная на сравнение рыночных аналогов объекта недвижимости. На стоимость в данном случае влияет покупательская способность, спрос, предложения, конкуренты и т.д.
Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости недвижимости для конкретного инвестора, и позволяет ему оценить рентабельность вложений.
Ликвидационная стоимость – это стоимость при вынужденной продаже. Денежная сумма, которая реально может быть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.
Как правило, недвижимость формирует рынок недвижимости, где есть спрос, и есть предложения.
Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). Основные цели управления рынком недвижимости, рис. 1.

Рисунок 1 - Основные цели управления рынком недвижимости
Оценка недвижимости происходит тремя подходами: сравнительный, доходный, затратный.
Затратный подход оценки стоимости недвижимости содержит в себе расчет затрат на восстановление и содержание объекта недвижимости. Методы затратного подхода представлены в рисунке 2.

Рисунок 2 - Методы затратного подхода
Метод ликвидационной стоимости подразумевает проведение аналогичной процедуры оценки с той лишь разницей, что в данном случае не берется во внимание стоимость нематериальных активов, значительно занижает стоимость материальных активов по сравнению с рыночной ценой аналога. Доходный подход основан на определение возможного дохода от недвижимости при ее сдаче в наем, продажи, рис. 3.

Рисунок 3 - Методы доходного подхода
Сравнительный подход основан на сравнение стоимости объектов – аналогов, и получение средней стоимости недвижимости. Методы сравнительного подхода приведены в рисунке 4.