Метод сравнительного анализа продаж объектов недвижимости в сельском хозяйстве

Введение
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что земля это важный имущественный комплекс,
оценка которой позволяет определить ее доходность и возможность возведения зданий и
сооружений.
Сегодня недвижимость отождествляется с достатком среди населения. Особенно это наблюдается в
мегаполисах, где ее стоимости сильно разница в зависимости от районов. Рынок недвижимости в
стране проходит активную стадию развития, и становиться объектом залога для получения кредитов,
3
ссуд. Оценка стоимости недвижимости позволяет определить цели управления ее, получения
дохода.
Цель исследования состоит в оценке стоимости земельного участка.
Поставленная цель определила следующие задачи:
1. Рассмотреть теоретические основы оценки недвижимости.
2. Провести анализ методов оценки, используемые при определенной стоимости
недвижимости.
3. Провести оценку стоимости недвижимости на примере ПГТ «Лебяжье».
4. Разработать пути совершенствования методов оценки недвижимости стоимости земельного
участка ПГТ Лебяжье.
Объектом исследования являются объекты недвижимости.
Предметом исследования является методология оценки объектов недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования являются научные работы российских и
зарубежных авторов раскрывающих теорию и практику оценочной деятельности. При оценке и
обработке материалов использовались методы: экономического анализа, сравнительного анализа.
Информационной базой исследования являются законодательные и нормативные акты РФ по оценке
недвижимости, материалы Федеральной Налоговой Службы, Федеральной службы государственной
статистики, а также статистические и фактические данные, опубликованные в отечественных и
зарубежных монографиях и периодических изданиях.
1. Теоретико-методологические основы сравнительного анализа продаж объектов недвижимости
1.1. Цели и задачи оценки недвижимости
На сегодня, недвижимость России является тем немногим, что обладает высокой ценностью в
долгосрочной перспективе. Стоимость этого ресурса намного превосходит стоимость всей
промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости сейчас наиболее перспективные.
Собственность на недвижимость – это, прежде всего, основа частных имущественных прав, которая
является свойственным атрибутом рыночных отношений. И, как объект предпринимательской
деятельности - это определенная гарантия стабильности бизнеса.
В русском языке, слово «недвижимость» было образовано из 3-х слов: «неподвижный», «имение»
(«имущество»), «собственность». Таким образом, термин «недвижимость», в русском слове, язык
закрепил черты, такие как: неподвижность, говоря иначе, - принадлежность кому-либо (владею
вещью), принадлежит на праве собственности. Понятие «недвижимость» неотделимо от иного
понятия – «имущество» .
4
Таблица 1 -Структура понятия «недвижимость»
Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (сущность физическая) Права (сущность юридическая)
Земля Улучшения Права Обременение
участки недр;
земельные участки;
леса и изолированные водные объекты;
сооружения;
здания;
насаждения;
инженерные коммуникации
хозяйственное ведение;
собственность;
оперативное управление;
наследуемое владение;
бессрочное пользование сервитут;
ипотека;
охрана памятников;
правила зонирования;
прочие ограничения
Базовым объектом недвижимости является земля, где находится место проживания всех граждан,
основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо либо косвенно участвующая в производстве всех
других товаров.
1.2. Подходы и методы оценки недвижимости
Оценка земельно-имущественного комплекса позволяет разрабатывать и применять эффективные
инструменты по его управлению. Но, рассмотрим что такое оценка. Итак, оценка стоимости это
5
процесс определения цены недвижимости. Оценка проводится по различным причинам, одни из
которых это залог, сдача в наем, продажа.
Различают несколько видов стоимости недвижимости.
Рыночная стоимость - это стоимость, основанная на сравнение рыночных аналогов объекта
недвижимости. На стоимость в данном случае влияет покупательская способность, спрос,
предложения, конкуренты и т.д.
Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости недвижимости для конкретного
инвестора, и позволяет ему оценить рентабельность вложений.
Ликвидационная стоимость – это стоимость при вынужденной продаже. Денежная сумма, которая
реально может быть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для
проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.
Как правило, недвижимость формирует рынок недвижимости, где есть спрос, и есть предложения.
Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости
(продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). Основные цели управления рынком
недвижимости, рис. 1.
Рисунок 1 - Основные цели управления рынком недвижимости
Оценка недвижимости происходит тремя подходами: сравнительный, доходный, затратный.
Затратный подход оценки стоимости недвижимости содержит в себе расчет затрат на
восстановление и содержание объекта недвижимости. Методы затратного подхода представлены в
рисунке 2.
Рисунок 2 - Методы затратного подхода
Метод ликвидационной стоимости подразумевает проведение аналогичной процедуры оценки с той
лишь разницей, что в данном случае не берется во внимание стоимость нематериальных активов,
значительно занижает стоимость материальных активов по сравнению с рыночной ценой аналога.
Доходный подход основан на определение возможного дохода от недвижимости при ее сдаче в
наем, продажи, рис. 3.
Рисунок 3 - Методы доходного подхода
Сравнительный подход основан на сравнение стоимости объектов – аналогов, и получение средней
стоимости недвижимости. Методы сравнительного подхода приведены в рисунке 4.
6
Рисунок 4 - Методы сравнительного подхода
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения
взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектамианалогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих
взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.