Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России

строительство здания, либо право аренды застройщика на этот участок. По данному залогу инвестор является залогодержателем, а застройщик залогодателем.
С 1 января 2014 г. вместо поручительства банка застройщики имеют право страховать свою ответственность перед инвесторами. При выборе застройщиком страхования своей ответственности возникает ряд интересных моментов. Страховым случаем признается факт нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры инвестору. Однако такой страховой случай требует обязательного подтверждения: решением суда об обращении взыскания на предмет залога либо решением арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Без такого подтверждения страховая выплата не производится. При этом получение инвестором подобных документов может затянуться на несколько месяцев. Тогда встает вопрос о моменте подачи заявления инвестором для получения страхового возмещения, по общему правилу действует принцип немедленного извещения страховщика о страховом случае, однако в страховой выплате скорее будет отказано в связи с отсутствием на данный момент соответствующего подтверждения [14]. На наш взгляд, целесообразнее извещение страховой компании после получения всех необходимых документов. Как будут в дальнейшем решаться подобные технические проблемы, покажет практика.
К тому же банки, являющиеся залогодержателями, практически всегда требуют от заемщика застраховать не только свою собственность, но также жизнь и здоровье самого заемщика. Такое страхование лишний раз обеспечивает интересы банка, однако следует помнить, что страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является. Если же жизнь и здоровье заемщика застрахованы, то при наступлении страхового случая суммы пойдут на погашение долга. Если же страховщик отказывается платить и в связи с этим на сумму долга по основному обязательству начисляются проценты, они также уплачиваются страховой компанией [5].
Немаловажен тот факт, что с 1 июля 2014 г. исходя из позиции Росреестра [6], государственная пошлина рассчитывается по новому механизму. Если ранее в договоре ипотеки можно было прописать несколько объектов, оплатив государственную пошлину в размере одной или четырех тысяч рублей, то сейчас необходимо оплачивать отдельно государственную регистрацию возникновения каждого обременения и в иных размерах. После 1 июля 2014 государственная пошлина за регистрацию обременения права собственности в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) должна уплачиваться согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, а не в соответствии с пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ [7] как это было ранее. К примеру, если предметом договора об ипотеке, заключенного юридическими лицами после 01 июля 2014, являются три объекта недвижимости, то государственная пошлина на сегодняшний день должна быть уплачена в размере 22000 руб. за каждый из трех объектов недвижимости; между физическим и юридическим лицом, за один объект недвижимости государственная пошлина должна быть уплачена в размере 12000 руб.
Можно предположить последствия такого толкования. Так, взяв кредит в один миллион рублей под залог десяти участков, оцененных, к примеру, в совокупности в один миллион пятьсот тысяч рублей, юридическому лицу нужно будет заплатить 220 000 руб. лишь за государственную пошлину.
Существенные нововведения в законодательство об ипотеке вводит проект изменений Гражданского кодекса [8]. Новым для современного российского законодательства является отнесение ипотеки к ограниченным вещным правам. Также данный, проект разрешает текущие проблемы, допуская одновременный залог прав на здание (сооружение) и земельный участок, вводится неизвестная ранее форма залога - неакцессорная оборотная ипотека, которая позволит существенно защитить интересы кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой [9].
Вышеуказанные небесспорные изменения в законодательстве об ипотеке свидетельство того, что институт ипотеки в России находится в стадии становления и развития и без активного государственного регулирования он не сможет стать локомотивом промышленного роста и эффективным механизмом обеспечения граждан жилыми помещениями. Только субсидирование процентных ставок по ипотеке государством не позволит разрешить все накопившиеся в этой сфере деятельности проблемы, и в этой связи, модернизация ипотечного законодательства имеет непреходящее значение.


ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.1.Динамика основных показателей ипотечного кредитования

Исследование динамики ипотечного рынка и выявление характерных тенденций его развития является необходимой предпосылкой для определения перспективных направлений его развития и выявления проблемных областей. Российская экономика переживает сейчас далеко не самые лучшие времена, что непосредственным образом отражается и на состоянии ипотечного жилищного кредитования. При этом данная сфера выступает одним из главных институтов, используемых государством в экономической и социальной политике в целях повышения доступности жилья для населения. Соответственно, проблемы, возникающие в сфере ипотечного кредитования, должны выступать объектом пристального внимания государства, на который должны быть направлены все возможные меры регулирования и поддержки.
Для выявления обозначенных отклонений была проведена оценка состояния рынка ипотечного жилищного кредитования по итогам 2015 г. на основе его абсолютных и относительных показателей. Информационной базой анализа послужили статистические данные Банка России, аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека», исследования рейтингового агентства «Эксперт РА».
Прежде всего, рассмотрим динамику основных показателей развития ипотечного кредитования в России за период с 2011 по 2015 г. (табл.1).





Таблица 1
Динамика основных показателей развития ипотечного кредитования в РФ за период 2011-2015 гг.

Показатели 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г.
Кол-во кредитных организаций, выда-ющих ипотечные жилищные кредиты (ИЖК), шт. 658 667 658 629 559
Количество выданных ИЖК, тыс. шт. 523,6 691,7 825 1012,3 710,45
Объем выданных ИЖК, млрд. руб. 716,9 1028,9 1353,9 1762,5 1147,3
Средневзвешенный срок кредитования по выданным ипотечным кредитам, мес.:
- в рублях 174,6 176,6 172,9 178,1 175,2
- в иностранной валюте 130,8 116,5 128 128,1 40,0
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, %
- в рублях 11,98 12,32 12,51 12,47 13,36
- в иностранной валюте 9,8 9,9 9,7 9,32 10,09
Объем задолженности по ипотечным кредитам, млрд. руб. 1478,9 1982,4 2648,9 3520,1 3920,4
Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам, млрд. руб. 45,33 41,66 39,5 46,1 66,08
Доля просроченной задолженности в общей ипотечной задолженности, % 3,07 2,10 1,49 1,31 1,69
Доля ИЖК в общем объеме потреби-тельских кредитов, % 13 14,3 15,4 20,4 19,8

На основании данных, представленных в табл.1, делаем вывод, что за период с 2011 по 2014 гг. наблюдалось ежегодное увеличение, как количества, так и объема выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) населению; по итогам 2015 г. произошло снижение данных показателей. При этом за весь анализируемый период наметилась тенденция устойчивого роста объема задолженности по ипотечным кредитам: с 2011 по 2015 г. она увеличилась в 2,65 раза.
Значимым показателем, обусловливающим общую динамику выданных кредитов и характеризующим доступность ипотечных кредитов для населения, является процентная ставка по предоставляемым кредитам, которая демонстрировала ежемесячное изменение по годам анализируемого