Оценка недвижимого имущества

ВВЕДЕНИЕ

Цель производственной практики – закрепление и совершенствование приобретенных в процессе обучения профессиональных умений и навыков студентов, развитие общих и профессиональных компетенций, приобретение практического опыта профессиональной деятельности, адаптация к конкретным условиям деятельности современных организаций в области кадастровых отношений.
Задачи практики:
- охарактеризовать организацию процесса оценки жилой недвижимости;
- описать объект оценки и анализировать его местоположение;
- отработка умений определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом;
- проанализировать рынок недвижимости оцениваемого района;
- отработка умений определения стоимости объекта оценки затратным подходом;
- отработка умений определения стоимости объекта оценки доходным подходом;
- согласовать результаты, полученных разными подходами;
- рассчитать стоимость объекта оценки сравнительным подходом аналогичной недвижимости;
- выявить проблемы в оценочной деятельности;
- отобразить предложения по усовершенствованию оценочной деятельности.
Места проведения практики: ГПОУ «Новокузнецкий торгово-экономический техникум.
Сроки проведения производственной практики: 16.03.2022 – 29.03.2022.


1 ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Под недвижимостью понимают земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, - объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Недвижимое имущество, находящееся в свободном гражданском обороте, является объектом различных сделок, поэтому необходимо производить оценку стоимости недвижимости - ее денежного эквивалента в конкретный момент времени.
Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Основополагающими механизмами регулирования оценочной деятельности являются: лицензирование оценщиков, аттестация специалистов в области оценочной деятельности, система стандартов оценочной деятельности, сертификация услуг, утверждение учебных программ по переподготовке специалистов-оценщиков, страхование гражданской ответственности в области оценочной деятельности.
Оценочная деятельность должна осуществляться лицензированным юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135.
Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

6 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Затратный подход применяется преимущественно в случаях при специфичном функциональном назначении объектов, в связи с чем последние не представлены на рынке недвижимости. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки (или движимого имущества).
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Сущность доходного подхода состоит в оценке, текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
Для определения стоимости оцениваемого недвижимого имущества в данной контрольной работе применяется метод прямой капитализации. Основные условия применения метода прямой капитализации: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции.
Стоимость доходным подходом Сдох, руб. вычисляют по формуле

Сдох = ЧОД * СК,

где ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за один год после даты оценки, руб.;
СК - ставка капитализации.
Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Определяется путем прогнозирования суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 %-ной загрузке площадей, на основе собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки период по объекту оценки и аналогам. Потенциальный валовой доход ПВД, руб. вычисляют по формуле

ПВД = Са ∙ n,

где Са - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое жилое помещение;
n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

ПВД = 16 000 ∙ 12 = 192 000 руб.

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и неплатежей. Действительный валовой доход ДВД, руб. для сдаваемых в аренду объектов вычисляют по формуле

ДВД = ПВД - У1 - У2,

где У1 - убытки от недозагрузки помещений, руб.;
У2 - убытки от неплатежей, руб.

ДВД = 192000 – 3840 -5760 = 182400 руб.

Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления. В данной курсовой работе убытки от недозагрузки помещений равны 2%, убытки от неплатежей - 3% от ПВД.
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. Чистый операционный доход ЧОД, руб. вычисляют по формуле

ЧОД = ДВД - Р,

где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, руб.

ЧОД = 182400 – 45893,16 = 136506,84 руб.

Коммунальные услуги:
- горячая вода 63,67 ∙ 2 = 127,34 р/мес.
- холодная вода 30,73 ∙ 3 = 92,09 р/мес.
- водоотведение 20,70 ∙ 5 = 103,5 р/мес.
- электричество:2,51 ∙ 100 = 251 р/мес.
- отопление: 21,40 ∙ 63,9 = 1357,46 р/мес.
- вывоз мусора: 93,74 р/мес.
- за содержание дома: 28∙ 63,9 = 1789,2 р/мес.

Итого расходы: 127,34 + 92,18 + 103,0 + 251 + 1367,46 + 93,74 + 1789,2 = 3824,43 р/мес.